Sidebar

В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.

Поскольку ипотека считается банками и другими кредиторами одним из наиболее действенных способов обеспечения обязательств, то и используется она наиболее часто. А это, естественно, приводит к появлению тех или иных проблем, связанных с конкретными особенностями договора. Об одной из таких ситуаций речь пошла на портале Право Украины.

Юридическое лицо, владеющее на праве собственности офисным зданием, выступило имущественным поручителем за заемщика по кредитному договору, передав в ипотеку один из этажей принадлежащего ему здания. На данный момент по кредитному договору образовалась задолженность и, соответственно, возникла опасность потерять имущество.

При этом ипотечным договором предусмотрено, что его предметом является "2-й этаж (комнаты №№ Х - Y), площадью N, находящийся по адресу Z". Этот этаж в качестве самостоятельного объекта недвижимости не выделялся. Правоустанавливающий документ оформлен на все здание в целом.

Поэтому у пользователя и возник вопрос, можно ли признать недействительным данный ипотечный договор как нарушающий требования ч. 3 ст. 5 Закона "Об ипотеке".

Позиция 1. В данной ситуации стороны договора ипотеки нарушили прямое предписание законодательства, передав в ипотеку этаж, который не является самостоятельным объектом недвижимости. Поэтому есть все основания говорить о том, что договор недействительный. Ведь не определен один из его ключевых элементов, а именно предмет договора.

Позиция 2. В целом можно попробовать подать подобный иск. Однако при этом придется доказывать суду, каким образом заключение такого договора нарушает права ипотекодателя. Ведь договор не может быть признан недействительным лишь в силу того, что при его нарушении нарушены нормы закона. Нарушение закона не означает того, что права какой-либо из сторон нарушены. 

Наилучшим образом доказать нарушение прав и интересов истца можно, показав разницу между имеющейся ситуацией с неправильно заключенным договором (без выделения объекта в натуре) и ситуацией, если бы договор был заключен правильно (с предварительным выделением). В частности, речь идет о возможных последствиях для оборотоспособности объекта, на часть которого наложено обременение.

Мнение юристов проекта: Предмет договора является его существенным условием, следовательно, исходя из ч. 1 ст. 638 Гражданского кодекса, если стороны не достигли согласия относительно предмета, договор является незаключенным. Однако в данной ситуации вряд ли можно прибегнуть к такой аргументации, поскольку стороны договора ипотеки четко определили предмет – 2-й этаж нежилого здания. И то, что он не оформлен в качестве отдельного объекта недвижимости, роли не играет. Это подтверждается, в частности, позицией, занятой Киевским апелляционным хозяйственным судом при вынесении постановления № 33/504 от 19.05.2011.

Таким образом, можно констатировать, что договор заключен и не является ничтожным (поскольку законодательством не предусмотрено такого последствия включения в договор "неправильного" предмета ипотеки). Следовательно, речь может идти лишь об оспариваемости договора.

Нарушение прямого предписания ч. 3 ст. 5 Закона "Об ипотеке" может быть основанием для оспаривания действительности договора. Ведь согласно ч. 1 ст. 203 ГК содержание сделки не может противоречить прямым требованиям законодательства.

Впрочем, как совершенно верно отметили в Позиции 2, суды в исках о признании договоров недействительными всегда требуют доказывания еще и следующего момента – какие именно права или законные интересы истца пострадали вследствие заключения договора. При этом в качестве обоснования приводятся ст. 3 ГПК и ст. 15 ГК, устанавливающие, что право на подачу иска дает именно нарушение того или иного материального права.

  

ВЫВОД: 

Договор ипотеки, предметом которого выступает часть помещения или здания, не выделенная в отдельный объект недвижимости, может быть признан недействительным. Однако для этого истец должен доказать, каким образом нарушены его права при заключении такой сделки.

 


Получите за 15 минут консультацию юриста!