Sidebar

В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.

Ситуация, когда стороны достигают согласия относительно передачи недвижимости в аренду через некоторое время в будущем, достаточно типична для хозяйственного оборота. Тем не менее при оформлении таких отношений по-прежнему возникают вопросы (как правило – ввиду желания сторон как можно более надежно гарантировать соблюдение своих интересов). С одним из таких вопросов столкнулся наш пользователь.

Ему было необходимо правильно оформить передачу недвижимого имущества в аренду с 1 февраля, притом что сам договор заключался в январе. При этом рассматривался следующий вариант: в договоре закрепить дату вступления в силу (1 февраля), а акт приема-передачи имущества оформить на дату заключения договора. 

Необходимость его применения обуславливалась тем, что арендатор был готов оплачивать аренду только после въезда в арендуемое помещение. Для того же, чтобы арендодатель не предпринял тех или иных мошеннических действий, арендатор хотел получить акт приема-передачи.

 

Позиция 1

Предложенная конструкция имеет право на существование в силу нормы ст. 795 Гражданского кодекса, которая разрешает сторонам разделять момент оформления акта приема-передачи недвижимости и момент вступления в силу договора аренды.

 

Позиция 2

Предложенная конструкция имеет дефект. Исходя из ст. 765 ГК, можно сделать вывод, что акт приема-передачи имущества может быть подписан только после вступления в силу договора. Следовательно, правильным будет датировать договор январем, а акт приема-передачи имущества – 1 февраля.

 

Позиция 3

Есть смысл сначала заключить предварительный договор, которым зафиксировать обязанность сторон 1 февраля заключить договор аренды и передать арендуемое имущество. Это даст арендатору определенные гарантии того, что арендодатель не "передумает" (особенно если предусмотреть санкции за незаключение договора по вине арендодателя).

 

Мнение Юристов сайта 

Начнем с того, что ст. 765 ГК связывает обязанность передачи имущества не с моментом вступления договора в силу, а с моментом его заключения. Следовательно, речь идет о том, что акт приема-передачи имущества не может быть оформлен до момента подписания самого договора. Тем не менее, это не отменяет возможности использования предложенной в рамках Позиции 2 конструкции "договор в январе – акт 1 февраля". В данном случае гарантиями для арендатора могут стать четкое установление обязанности арендодателя передать имущество не позднее указанной даты и значительные санкции за невыполнение этого обязательства.

В свою очередь, возможна и конструкция, предложенная автором темы. Совершенно справедливо указано, что договор аренды по соглашению сторон может вступать в силу после передачи имущества. Однако в этой ситуации могут возникнуть неприятные налоговые последствия.

Ведь фактически в период с даты передачи имущества до даты вступления договора аренды в силу между сторонами возникают отношения бесплатного пользования имуществом, то есть имеет место ссуда (исходя из определения такого вида обязательств в ст. 827 ГК). Поэтому у налоговиков может возникнуть соблазн признать такую операцию непредпринимательской для арендодателя, а у арендатора – вопросы относительно бесплатного использования имущества (например, не является ли это попыткой уклониться от уплаты налога на недвижимость).

Кроме того, исходя из ч. 3 ст. 828 ГК, договор ссуды недвижимости должен быть оформлен в письменной форме либо нотариально (при сроке более 3 лет). Так что, в случае, если выбор падет на вариант "акт в январе – вступление в силу договора 1 февраля", в договоре следует прямо прописать, что в период с момента передачи имущества до момента вступления в силу норм об уплате арендной платы имеет место бесплатное пользование имуществом. Следовательно, фактически речь идет уже о вступлении в силу не договора в целом, а отдельных его частей.

Что касается Позиции 3, то предложенная ею конструкция также имеет право на существование. Главный ее минус – сторонам придется подписывать два договора, что не всегда удобно (особенно если речь идет о достаточно коротком промежутке между их заключением).

  

ВЫВОД: 

Когда возникает необходимость дать арендатору гарантии того, что арендодатель не "передумает" в промежутке между подписанием договора и фактическим его вступлением в силу, наиболее простой вариант действий – закрепление в договоре обязанности арендатора передать имущество не позднее определенной даты и солидных санкций за ее невыполнение.

 


Получите за 15 минут консультацию юриста!