Бесспорно, обращение взыскания на предмет ипотеки является едва ли не самым действенным способом для кредитора вернуть свои средства. Вместе с тем на практике очень часто возникают ситуации, когда после обращения взыскания на объект недвижимости вырученных средств недостаточно для полного погашения долга, возникшего у должника перед кредитором.
Очевидно, что в таком случае кредитор прибегает к другим предусмотренным законом способам возврата денежных средств. Несмотря на то, что такие действия кредитора логичны с точки зрения разумности и справедливости, действующее законодательство об ипотеке содержит положение, которое может толковаться весьма неоднозначно, поскольку на первый взгляд устанавливает запрет для кредитора взыскивать остаток долга после обращения взыскания на предмет ипотеки.
Так, частью 4 статьи 36 Закона Украины "Об ипотеке" предусмотрено, что после завершения внесудебного урегулирования любые следующие требования ипотекодержателя по исполнению должником основного обязательства являются недействительными.
Выглядит так, будто указанная норма устанавливает правило, согласно которому кредитор не имеет права требовать от должника вернуть остаток долга после обращения взыскания на предмет ипотеки, даже если после обращения взыскания не произошло полное погашение задолженности. Такое формальное толкование указанного положения Закона Украины "Об ипотеке" скорее присуще букве закона и отнюдь не соответствует духу закона. Вряд ли можно согласиться с указанным формальным подходом к толкованию положений ч. 4 ст. 36 Закона Украины "Об ипотеке".
Для большей наглядности анализа указанной нормы смоделируем ситуацию и попытаемся разрешить ее, применив данную норму права. Сначала сделаем это исходя из буквального восприятия юридического текста этой конкретной нормы, а затем – исходя из восприятия указанной нормы в системном толковании с положениями законодательства, регулирующими выполнение обязательств.
Кредитор предоставил должнику денежные средства в сумме 100000 гривен. Для обеспечения выполнения указанного кредитного обязательства должник передал кредитору в ипотеку принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости. В связи с невозвратом должником кредитных средств кредитор обратил взыскание на предмет ипотеки во внесудебном порядке путем продажи этого имущества третьему лицу. По состоянию на дату обращения взыскания оценочная стоимость указанного недвижимого имущества составила 10000 гривен. Эта сумма была уплачена кредитору покупателем предмета ипотеки.
Таким образом, после завершения внесудебного урегулирования из общей суммы долга кредитору удалось вернуть только 10000 гривен за счет стоимости предмета ипотеки. Задолженность в размере 90000 гривен осталась непогашенной. В данном случае, если формально следовать положению ч. 4 ст. 36 Закона Украины "Об ипотеке", то получается, что требование кредитора к должнику на сумму 90000 гривен, которая осталась непогашенной после обращения взыскания на предмет ипотеки, стало недействительным, а должник больше ничего не должен кредитору, поскольку уже и так пожертвовал принадлежащим ему на праве собственности предметом ипотеки. Такое формальное толкование указанного положения Закона создает поле для злоупотреблений со стороны недобросовестных заемщиков и невыполнение ими взятых на себя денежных обязательств.
В связи с этим данное положение Закона Украины "Об ипотеке" следует толковать не формально, основываясь исключительно на содержании юридического текста нормы ч. 4 ст. 36 Закона Украины "Об ипотеке", а в системном анализе с положениями ГК Украины, в том числе об исполнении обязательств.
Так, ст. 526 ГК Украины определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом. Надлежащее исполнение обязательства означает в том числе и исполнение этого обязательства в надлежащем объеме (в частности, проведение полного расчета с кредитором).
Согласно ст. 599 ГК Украины обязательство прекращается исполнением. Следовательно, пока обязательство не исполнено в надлежащем объеме, отсутствуют основания для прекращения этого обязательства.
Кроме того, в соответствии с ч. 4 ст. 591 ГК Украины, если сумма, полученная от реализации предмета залога, не покрывает требования залогодержателя, он имеет право получить недостающую сумму из другого имущества должника.
Учитывая положения указанных статей ГК Украины, а также определенные в ст. 3 ГК Украины фундаментальные принципы справедливости, добросовестности и разумности гражданского законодательства, формальный подход к толкованию нормы ч. 4 ст. 36 Закона Украины "Об ипотеке", согласно которому после обращения взыскания на предмет ипотеки дальнейшие требования кредитора к должнику якобы становятся недействительными, является неправильным.
Такой же позиции придерживаются и суды при разрешении споров, возникающих из подобных правоотношений.
В частности, Высший хозяйственный суд Украины в своем постановлении от 28.05.2013 г. в деле № 5023/8491/11 пришел к выводу, что в соответствии с ч. 4 ст. 36 Закона Украины "Об ипотеке" после завершения внесудебного урегулирования любые последующие требования ипотекодержателя (кредитора) к должнику касательно исполнения основного обязательства недействительны только в том размере, который соответствует сумме, полученной от реализации предмета ипотеки. Обязательство оплатить остаток долга, который не был погашен за счет стоимости предмета ипотеки, у должника не прекращается. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Киевского апелляционного хозяйственного суда от 01.10.2013 г. в деле № 911/1076/13.
Таким образом, даже после внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки (что в описанной выше ситуации имело следствием частичное погашение долга в размере 10000 гривен) кредитор (ипотекодатель) имеет право требовать от должника погашение оставшейся части долга, то есть 90000 гривен. Недействительным становится требование кредитора к должнику только в размере 10000 гривен.
ВЫВОД:
Подытоживая вышеизложенное, следует отметить, что несмотря на формулировку нормы ч. 4 ст. 36 Закона Украины "Об ипотеке" относительно недействительности требований кредитора после обращения взыскания на предмет ипотеки, данное положение применяется в системном толковании с требованиями ГК Украины об исполнении обязательств. При этом определяющим фактором является необходимость исполнения денежного обязательства в полном объеме. Об этом указывают и судебные инстанции в решениях, принятых в спорах о взыскании долга.