Заключение предварительного договора со строительной компанией является способом закрепления обязательства сторон заключить договор купли-продажи квартиры в будущем. Предварительный договор со строительной компанией является весьма ненадежным, поскольку до заключения договора купли-продажи нет никаких правовых оснований для перехода права собственности на квартиру, даже при условии предварительной оплаты полной ее стоимости.
Рассмотрим постановление ВСУ по делу № 6-226цс14, в котором суд дал разъяснение относительно последствий незаключения договора купли-продажи в течение срока, установленного предварительным договором.
Обстоятельства дела
Физическое лицо обратилось в суд к строительному тресту, отделу ГИС о признании права собственности на квартиры, освобождении квартир из-под ареста, исключении квартир из акта описи и ареста имущества, составленного государственным исполнителем. Исковые требования истец мотивировал тем, что между ним и строительным трестом заключен предварительный договор, по условиям которого стороны договорились заключить договор купли-продажи квартиры № 1, полную стоимость которой истец оплатил. Аналогичный предварительный договор об обязательстве заключить договор купли-продажи квартиры № 2 был заключен между тем же строительным трестом и физлицом 2, которое оплатило полную стоимость квартиры в обусловленный договором срок. Позднее физлицо 2 уступило истцу право требования по заключенным предварительным договорам. Строительный трест не совершил никаких действий по оформлению за истцом права собственности и заключению основных договоров купли-продажи спорных квартир; квартиры арестованы госисполнителем в ходе принудительного исполнения приказа хозяйственного суда о взыскании со строительного треста долга в пользу ООО.
Решением районного суда истцу в удовлетворении иска отказано. Апелляционный суд принял новое решение об удовлетворении иска. Суд кассационной инстанции решение апелляционного суда оставил без изменений. Апелляционный суд, с выводами которого согласился суд кассационной инстанции, указал, что уплата полной стоимости квартир, передача строительным трестом спорных квартир истцу, фактическое пользование квартирами являются основанием для удовлетворения иска.
Позиция ВСУ
Принимая решение об удовлетворении заявления ООО о пересмотре определения суда кассационной инстанции (ВССУ), ВСУ исходил из таких соображений.
ВСУ указывает на часть вторую статьи 635 ГК, содержащую специальную норму, которой предусмотрен перечень правовых последствий нарушения предварительного договора.
Ни Гражданский кодекс, ни другие акты гражданского законодательства не предусматривают такое правовое последствие невыполнения предварительного договора, как возмещение убытков путем признания права собственности на вещь, которая должна быть приобретена в будущем по договору купли-продажи. Статья 635 ГК не предусматривает такого правового последствия нарушения взятого на себя в предварительном договоре обязательства по заключению основного договора, как побуждение к его заключению в судебном порядке.
ВСУ отметил, что принудительное исполнение обязательства в натуре противоречит требованиям статьи 635 ГК о правовых последствиях нарушения обязательства по предварительному договору и положениям статьи 321 ГК о незыблемости права собственности.
ВСУ напомнил, что в соответствии с частью третьей статьи 635 ГК обязательство, установленное предварительным договором, прекращается, если основной договор не заключен в течение срока, установленного предварительным договором, или если ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о его заключении.
Таким образом, прекращение обязательства по предварительному договору вследствие незаключения основного договора в течение установленного предварительным договором срока исключает побуждение к заключению основного договора в судебном порядке, исполнению обязанности в натуре или возникновение основного договорного обязательства как правового основания для возникновения у приобретателя права собственности на имущество.
Также ВСУ отметил, что при замене кредитора в обязательстве другим лицом (уступка права требования) к новому кредитору переходят права первоначального кредитора в обязательстве в объеме и на условиях, которые существовали на момент перехода этих прав, если иное не установлено договором или законом. Таким образом, уступка права требования может осуществляться только в отношении действующего требования, существовавшего на момент перехода этих прав.
ВЫВОД:
ВСУ в постановлении по делу № 6-226цс14 разъяснил, что прекращение обязательства по предварительному договору вследствие незаключения основного договора в течение установленного предварительным договором срока исключает понуждение к заключению основного договора в судебном порядке, исполнению обязанности в натуре или возникновение основного договорного обязательства как правового основания для возникновения у приобретателя права собственности на имущество. Ни Гражданский кодекс, ни другие акты гражданского законодательства не предусматривают такое правовое последствие невыполнения предварительного договора, как возмещение убытков путем признания права собственности на вещь, которая должна быть приобретена в будущем по договору купли-продажи.