Для обеспечения стабильного финансирования строительства застройщики часто вынуждены привлекать кредитные ресурсы банков. Заключая кредитные договоры с ними, они порой передают им в залог все имущественные права на строящийся объект недвижимости, в том числе те права, которые уже были проданы инвесторам – физическим лицам. Такие действия застройщиков вызывают справедливое возмущение со стороны инвесторов, что нередко выливается в судебные разбирательства с непредвиденным итогом для сторон.
Прояснить перспективы подобного рода разбирательств помогут постановления ВСУ от 4 сентября 2013 года по делам № 6-72цс13 и № 6-51цс13, в которых была рассмотрена правомерность передачи в залог имущественных прав без согласия инвесторов.
Фабула дела. В обоих вышеуказанных делах инвесторы – физические лица в 2005, 2006 годах заключали с ООО, в первом случае являвшимся застройщиком, а во втором – получившим от застройщика все имущественные права на строящийся объект, инвестиционные договоры. По условиям этих договоров физлица принимали на себя обязательства по финансированию строительства квартиры. Более того, в деле № 6-72цс13 по условиям договора физлицо еще и приобретало право собственности на строящуюся квартиру при условии финансирования ее строительства в полном объеме.
В дальнейшем ООО заключили кредитные договоры с банком и в рамках обеспечения обязательств по ним передали в залог (в деле № 6-51цс13 – в ипотеку) имущественные права на все квартиры, строительство которых не завершено, включая те из них, которые были приобретены физлицами согласно инвестиционным договорам. При этом свои обязательства по этим договорам физлица к моменту передачи прав на строящиеся объекты в залог успели выполнить и, узнав о таких действиях застройщика, подали иск о признании залоговых договоров недействительными.
Судьба этих исков была похожа: суды первой инстанции иски удовлетворили, придя к выводу, что на момент заключения договора залога имущественные права на спорные квартиры принадлежали физлицам. ООО не имели предусмотренных законом оснований для передачи в залог имущественных прав на объект инвестирования, поскольку уже не владели имущественными правами на них и не были уполномочены истцами на передачу этих прав в залог. Но апелляционные суды, с мнением которых согласился ВССУ, эти решения отменили, отказав в исках. При рассмотрении дела № 6-72цс13 апелляционный суд пришел к выводу, что ООО не передавало имущественных прав истца, а потому оспариваемый договор является действительными. А в деле № 6-51цс13 был сделан вывод о том, что "договір іпотеки не є правочином щодо розпорядження майновими правами позивача й не передбачає заміну кредитора в зобов'язанні на відміну від правочину відступлення права вимоги".
Такие выводы противоречили некоторым другим решениям ВССУ и ВСУ (в частности, постановлениям ВСУ от 30.01.2013 г. и от 03.04.2013 г.), в которых был сделан вывод о том, что инвесторы, выполнившие свои денежные обязательства по инвестиционным договорам в полном объеме, являются собственниками имущественных прав на объекты незавершенного строительства. Как говорилось в этих решениях, без согласия инвестора, оплатившего стоимость квартиры, заключение договора залога (ипотеки) противоречит требованиям ч. 2 ст. 583 ГК, потому может быть признано недействительным. На основании этого истцы подали заявления о пересмотре их решений, которые были допущены к рассмотрению в ВСУ.
Позиция ВСУ. Пересматривая упомянутые решения, ВСУ проанализировал положения ч. ч. 1, 3 ст. 575 ГК, ч. 2 ст. 583 ГК, ст. ст. 1, 5 Закона "Об ипотеке", ст. 3 Закона "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине" и некоторых других законов, после чего пришел к следующим выводам.
Имущественные права на недвижимость, являющуюся объектом строительства (инвестирования), не являются вещными правами на чужое имущество, поскольку объектом этих прав является не "чужое имущество". Не являются они и правом собственности, поскольку объект строительства (инвестирования) не существует на момент установления залога (ипотеки), а потому не может существовать и право собственности на него.
По мнению ВСУ, имущественное право, которое можно определить как "право ожидания", является составляющей частью имущества как объекта гражданских прав. Имущественное право – это ограниченное вещное право, по которому собственник этого права наделен определенными, но не всеми правами собственника имущества, что удостоверяет правомочность этого собственника получить право собственности на недвижимое имущество или иное вещное право на соответствующее имущество в будущем.
Таким образом, имущественное право, являющееся предметом залога (ипотеки), – это обусловленное право приобретения в будущем права собственности на недвижимое имущество (право под отлагательным условием), которое возникает тогда, когда выполнены определенные, но не все правовые условия, являющиеся необходимыми и достаточными для приобретения вещного права.
На основании этого ВСУ в деле № 6-72цс13 пришел к выводу, что инвестор, выполнивший свои инвестиционные обязательства по инвестиционному соглашению, полностью оплативший стоимость объекта строительства (100 % предоплаты), совершил все действия, необходимые для получение права требования перехода права собственности на объект строительства или приобретения имущественных прав на этот объект. Поэтому сделки по передаче таких имущественных прав в залог (ипотеку) без согласия инвестора могут быть признаны недействительными. Аналогичные выводы были сделаны и в деле № 6-51цс13. Дополнительно в этом решении было указано на то, что договор ипотеки, которым обеспечено выполнение обязательств, является сделкой относительно распоряжения имущественными правами инвестора.
Мнение автора. Позиция ВСУ по рассмотренному вопросу залога (ипотеки) имущественных прав на строящийся объект, проданных инвестору, по нашему мнению, является принципиально правильной. Лицо, правомерно получившее имущественное право, по существу является его собственником, пусть даже само понятие права собственности по отношению к такому объекту прав якобы и не применимо.* Потому только оно вправе распоряжаться им, в том числе принимать решения о передаче его в залог и/или об отчуждении этого права. Застройщик или другое лицо, продавшее такое право инвестору, не имеет на него никаких прав и потому не может ни пользоваться, ни распоряжаться им.
* Утверждение о неприменимости права собственности по отношению к имущественным правам, по нашему мнению, достаточно спорно, исходя из того, что согласно ст. 316 ГК правом собственности является право лица не только на вещь, но и на имущество, под которым в соответствии со ст. 190 ГК понимаются, в том числе, имущественные права. Анализ этих норм дает основания утверждать, что обладатель имущественных прав является их собственником и имеет по отношению к ним те же права, что и собственник вещи.
Передача имущественных прав в залог при этом, как и указал ВСУ, является сделкой по распоряжению этими правами, поскольку определяет их юридическую судьбу: в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель согласно ст. 589 ГК получит право обращения на имущественные права, переданные в залог. Впрочем, решающего значения для рассматриваемых ситуаций это теоретическое положение иметь не должно, учитывая наличие в ГК прямой нормы, определяющей, что залогодателем может быть только собственник вещи, или лицо, которому принадлежит имущественное право, или лицо, которому они передали такую вещь либо имущественное право с правом залога (ч. 2 ст. 583 ГК). Ни одним из этих лиц застройщик или другое лицо, продавшее имущественное право на строящийся объект инвестору, как правило, не является и потому не может передавать принадлежащее инвестору имущественное право в залог.
Единственное, с чем мы не согласны, – это момент, с которого инвестор становится обладателем имущественного права на строящийся объект. Из решения по делу № 6-72цс13 можно сделать вывод, что инвестор становится обладателем такого права только после полной оплаты им стоимости объекта строительства. По нашему мнению, это неправильно. Если иного не предусмотрено договором, инвестор должен становиться обладателем имущественного права на строящийся объект с момента заключения договора, по которому к нему это право перешло, аналогично тому, как покупатель вещи становится ее собственником с момента заключения договора купли-продажи. В условиях отсутствия специального правового регулирования инвестиционных договоров проведение аналогии с нормами, касающимися договоров купли-продажи, на наш взгляд, будет наиболее правильным.
Отдельно стоит отметить, что сделанные ВСУ заключения актуальны для правоотношений, связанных с передачей в залог (ипотеку) имущественных прав на строящиеся объекты, полученных не только по инвестиционным договорам (заключение которых с 14.01.2006 года в отношении объектов строительства запрещено согласно ч. 3 ст. 4 Закона "Об инвестиционной деятельности"). Так, в постановлении от 30.01.2013 года по делу № 6-168цс12 аналогичный вывод был сделан Верховным Судом в отношении договора ипотеки, заключенного застройщиком, передавшим имущественные права на объект, строящийся за счет инвестора, по договору подряда. А в постановлении от 12.06.2013 года по делу № 6-45цс13 он касался передачи в залог имущественных прав на квартиру, права на которую перед этим были отчуждены физлицу на основании договора купли-продажи ценных бумаг.
Таким образом, позиция ВСУ по вопросу признания недействительными договоров залога имущественных прав на строящийся объект, заключенных без согласия инвестора, касается не только инвестиционных договоров, но и других договоров, предусматривающих переход к инвестору соответствующих прав.
ВЫВОД:
Залог, в том числе ипотека, имущественных прав на строящийся объект, переданных инвестору – физическому лицу по инвестиционному договору, договору подряда или любому другому договору, возможен только по инициативе или с согласия этого инвестора, являющегося обладателем данного имущественного права. Застройщик и/или другое лицо, передавшее (продавшее) эти права инвестору, не имеет права передавать их в залог (ипотеку) третьим лицам, обеспечивая тем самым выполнение своих обязательств.