Заключение и прекращение договоров аренды коммерческой недвижимости

При заключении договоров аренды коммерческой недвижимости (под этим понятием подразумевается аренда нежилых помещений, прежде всего офисов) следует обратить внимание на ряд нюансов.

С 10 января 2007 вступили в силу изменения в Гражданский кодекс Украины (далее - ГК Украины), согласно которым нотариальному удостоверению и государственной регистрации подлежат договоры, заключенные на 3 года и более (ранее необходимо было обязательно удостоверять договоры, срок которых составляет более года). При этом одним из неприятных аспектов становится необходимость уплаты государственной пошлины, размер которого начисляется от суммы арендной платы за весь срок действия договора. Для предотвращения затратам целесообразно заключать договор на срок до 3 лет, после чего его необходимо разорвать, оформив соответствующее приложение к договору и акт приема-передачи здания (помещения), а затем заключить новый договор.

Во избежание дополнительных нотариальных расходов, практикуется заключение договора аренды на срок до 3 лет, после чего его необходимо разорвать, оформив соответствующее приложение к договору и акт приема-передачи. Далее заключается новый договор

При заключении договора важно предусмотреть в нем порядок расчета с коммунальными службами. При этом возможны два варианта. Арендатор может заключить отдельные договоры с предприятиями ЖКХ, установить счетчики воды, электроэнергии и т.д., самостоятельно оплачивать коммунальные услуги. Альтернативный вариант заключается в том, что за коммунальные услуги платит арендодатель, а в дальнейшем арендатор компенсирует ему соответствующие расходы. Стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором, в таком случае определяется в соответствии с показателями учетных приборов, а при их отсутствии, как правило, следующим образом: по отопительных услуг - пропорционально занимаемой арендатором площади; услуг по водоснабжению - пропорционально количеству работников арендатора; услуг по электроэнергии - пропорционально мощности электроприборов, находящихся в помещении, которая определяется на основе фактических данных о работе таких приборов в месяц. Какой бы из этих вариантов вы выбрали, необходимо детально прописать порядок расчетов за коммунальные услуги в договоре во избежание в будущем споров по этому вопросу.

На сегодня достаточно распространены случаи, когда юридическое лицо арендует квартиру в жилом доме для использования ее в качестве офиса. В таком случае возникает определенная законодательная коллизия: по ч. 2 ст. 813 ГКУ, «если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье только для проживания физических лиц». Практика и разъяснения государственных органов свидетельствуют о том, что ст. 813, которая содержится в главе 59 «Наем (аренда) жилья», не применяется к этим отношениям, как и другие статьи этой главы. Поскольку в данном случае квартиру не планируют применять для проживания людей, то к ней применяются нормы главы 58 «Наем (аренда)».

Еще один нюанс, который может быть интересным для арендодателей - плательщиков единого налога: по ст. 796 ГК Украины при передаче в аренду здания (или его отдельной части) вместе с ней передается право пользования земельным участком, на котором оно размещено. Земельный налог при этом платит владелец участка, даже в том случае, если он является плательщиком единого налога, в соответствии с законодательством уплачивать земельный налог не должен.

Одновременно с передачей в аренду объекта недвижимости с ним также передается право пользования земельным участком, на котором этот объект расположен.

Земельный налог при этом платит владелец участка (причем даже тогда, когда он является плательщиком единого налога)

Достаточно интересна ч. 2 ст. 777 ГК Украины, согласно которой арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору аренды, в случае продажи вещи, переданной в наем, имеет преимущественное право на ее приобретение. Для того чтобы избежать в будущем правовых споров, арендодателю, который решил отстранить здание (помещение), следует сначала в установленном законом порядке прекратить договорные отношения с арендатором.

Относительно прекращения договора следует сказать, что он прекращается с момента подписания сторонами акта приема-передачи здания (помещения), арендуется. Законодательство, однако, предусматривает несколько случаев, когда договор может быть расторгнут в одностороннем порядке. Арендодатель может уведомить арендатора о расторжении договора, если арендатор в течение трех месяцев не вносит арендную плату. Арендатор имеет право на одностороннее расторжение в определенных случаях: когда арендодатель не сообщил его о правах третьих лиц на имущество, сдаваемое в аренду, а если в арендованного здания (помещения) выявляются недостатки, которые препятствуют ее использованию в соответствии с договором; если арендодатель не производит капитальный ремонт, что препятствует использованию объекта аренды по назначению.