Прежде всего хотелось бы обратить внимание на то обстоятельство, что в Налоговом кодексе Украины законодатель планирует изменить норму Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц», которая устанавливает нулевую ставку налога на продажу не более одного раза в течение года недвижимого имущества, площадь которого не превышает 100 квадратных метров.
Так, с введением в действие НК Украины доход, полученный от продажи (прим. - а также обмена) не чаще одного раза в течение года недвижимого имущества независимо от площади, облагаться не будет, однако при условии пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет .
Таким образом, в связи с предполагаемыми нововведениями при отчуждении или обмене жилого дома, квартиры (их части), другого недвижимого имущества - независимо от площади - его владелец обязан будет уплатить налог в размере 5% базы налогообложения, если недвижимое имущество находится в его собственности менее 3 лет
Во-вторых, особое место среди нововведений Налогового кодекса Украины занимает налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка. Данный налог является новым для системы налогообложения и отнесен законодателем в перечень местных налогов и сборов.
Вокруг вопроса целесообразности введения в нашей стране налога на недвижимость проводил немало дискуссий, длительное время разрабатывались и обсуждались отдельные законопроекты, которые, однако, так и не обрели форму закона.
Однако и Налоговый кодекс Украины, по моему мнению, не стал тем законодательным актом, в котором удалось найти оптимальный механизм внедрения в Украине налога на недвижимость, учитывая при этом опыт развитых стран мира, где этот налог существует уже не один год.
Так, согласно Налоговому кодексу Украины плательщиками данного налога будут физические и юридические лица, в том числе нерезиденты, - владельцы объектов жилой (прим. - именно жилой) недвижимости. Объектом налогообложения будет соответственно объект жилой недвижимости.
Объектом обложения налогом на недвижимость законодатель определяет исключительно объекты жилой недвижимости. Вместе с тем плательщиками являются не только физические, но и юридические лица
Относительно субъектов налогообложения, то следует отметить, что законодатель целесообразно включил в данный перечень как физических, так и юридических лиц. Поскольку возложение обязанности платить налог только на физических лиц могло бы вызвать схем вывода объектов недвижимости из-под налогообложения, используя при этом законные льготы юридических лиц (например, передача таких объектов юридическим лицам).
Отдельно хотелось бы отметить по объектам налогообложения, а именно, как предусмотрено кодексом, объектов жилой недвижимости. Так, согласно НК Украины (статья 14 пп. 14.1.129) объекты жилой недвижимости являются здания, отнесенные в соответствии с законодательством к жилищному фонду, дачные и садовые дома. Таким образом, нежилой фонд, в том числе крупные офисные помещения, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, освобожденных от уплаты налога на недвижимость, тем самым выводятся из-под надзора налоговых органов.
Относительно размеров и принципов формирования налоговых ставок, то Налоговым кодексом Украины установлено, что ставки налога на недвижимость устанавливаться сельским, поселковым или городским советом, исходя из размера общей площади квартиры или жилого дома. Так, за 1 кв. метр квартиры, общая (прим. - не жилая, а именно общая) площадь которой не превышает 240 кв. метров, и жилого дома, общая площадь которого не превышает 500 кв. метров, ставки налога не могут превышать 1 процент размера минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года.
Таким образом, ставки налога на недвижимость зависят исключительно от площади недвижимости. По моему мнению, площадь объекта налогообложения не может быть единственным критерием для определении размера налога на недвижимость. В данном случае необходимо учитывать местоположение объекта недвижимости, категорию жилья, техническое состояние, срок эксплуатации и т. п.
Елена Проценко,
адвокат
Правовая группа «Павленко и Побережнюк»