Про переваги і недоліки фінансування житлового будівництва через ІСІ та через ФФБ з точки зору забудовників та інвесторів читайте.
Зміст статті:
Витрати на створення і функціонування
Починаючи будівельні проекти житлової нерухомості, забудовники зобов'язані вибрати механізм фінансування проекту, найбільш задовольняє їх інтересам і законом.
Інвестори, які вирішили розмістити інвестиції в будівництво, також перед таким розміщенням повинні визначитися в частині гарантій захисту своїх інвестицій.
Згідно зі статтею 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва (далі - ФФБ), фонди операцій з нерухомістю (далі - ФОН), інститути спільного інвестування (далі - ІСІ), а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця нерухомості. Інші способи прямо заборонені законом.
У цьому матеріалі ми хотіли б порівняти найбільш популярні серед забудовників механізми фінансування - випуск безпроцентних (цільових) облігацій, що реалізовуються за допомогою ІСІ та ФФБ, і визначитися, що краще для забудовників, а що - для інвесторів.
При цьому звертаємо увагу, що самі по собі безпроцентні (цільові) облігації не є ефективним інструментом для забудовників у зв'язку з податковим аспектом, тому найбільш поширеним варіантом є їх реалізація на ринку через використання ІСІ.
У даній статті розглядається ФФБ типу А. Це пов'язано з непопулярністю ФФБ типу Б і практично повною їх відсутністю на ринку. Основною причиною такої непопулярності ФФБ типу Б є ризик недофінансування і його віднесення на рахунок Управителя, на що дуже неохоче йдуть фінансові установи. Крім того, при використанні ФФБ типу Б забудовник фактично віддає всю комерційну частину проекту фінустанові, залишаючи за собою лише будівельні функцію.
В інтересах забудовників ...
Для того щоб визначитися, що більш відповідає інтересам забудовників, проведемо порівняння за основними критеріями: витрати на створення і обслуговування, оподаткування, управління і контроль.
Управління ФФБ здійснює фінансова компанія або банк (далі - Управитель). Всі права на будівельний об'єкт перебувають в іпотеці Управителя, з подальшою переуступкою інвестором (кінцевим споживачам).
У поширеному випадку, якщо Управитель не афілійований з Забудовником, Управитель має можливість фактично блокувати реалізацію проекту Забудовником.
В обов'язок Управителя входить контроль за ходом будівництва, здійснення прийому виконаних Забудовником робіт. При цьому у разі наявності зауважень Управитель може не приймати роботи, що фактично може блокувати будівництво.
Крім того, терміни будівництва, за рідкісним винятком, не витримуються. Причин цьому в даний час дуже багато. У разі порушення термінів будівництва у Забудовника виникає ризик втрати об'єкта будівництва - Управитель ФФБ має право передати об'єкт будівництва нового Забудовнику. Причому, як правило, цей ризик виникає вже на останніх стадіях будівництва. А якщо врахувати обсяг інвестицій Забудовника, які витрачені на проект ще до створення ФФБ (відведення земельної ділянки і т. п.), такий результат може спричинити істотні збитки.
Контроль Управителя носить досить оперативний характер.
Володимир Кашпоров
Олег Ванін
Об'єктивності заради варто відзначити, що такі ризики, як правило, кореспондуються з порушеннями зобов'язань Забудовниками. Проте інтереси Забудовників такі можливості Управителя у багатьох випадках можуть не задовольняти.
Механізм використання цільових облігацій з реалізацією їх допомогою ІСІ припускає емісію забудовником облігацій, реалізація всієї (або частини) емісії ІСІ, який в подальшому їх реалізує на відкритому ринку. Здійснюється це у зв'язку з унікальним податковим режимом ІСІ, про що мова піде далі.
Управління ІСІ в більшості випадків здійснює компанія з управління активами (далі - КУА), однак права на будівельний об'єкт в іпотеку не передаються. Якщо КУА не афілійована з Забудовником, можлива побудова роботи ІСІ з Забудовником таким чином, щоб виключити ризики втрати контролю над проектом, а також гарантувати своє право на розпорядження залученими в проект інвестиціями.
Таким чином, у разі використання власних КУА або Управителя ФФБ великої різниці в частині контролю над проектом немає. Однак за умови використання стороннього КУА або Управителя для організації фінансування проекту в ІСІ нижче ризик втрати контролю і вище керованість проектом, ніж у ФФБ
Витрати умовно можна розділити на офіційні платежі, пов'язані із створенням фінансових інструментів та реєстрацією ФФБ, ІСІ та випуском облігацій, а також вартість їх утримання (залучених на аутсорсити або власних).
Всі витрати знаходяться в пропорційній залежності від розміру необхідного фінансування, чим більше інвестицій необхідно залучити, тим дешевше в процентному співвідношенні до загальної вартості фінансування будівельного проекту обходиться обслуговування ФФБ, ІСІ та випуск облігацій.
Отже, витрати ФФБ:
1) витрати на обов'язкове страхування (будівельно-монтажних робіт, відповідальності перед третіми особами і т. п.);
2) витрати на оплату послуг нотаріуса і державне мито за нотаріальне посвідчення іпотечних договорів;
3) вартість послуг Управителя з реєстрації та обслуговування ФФБ.
Як видно, практично всі витрати носять договірний характер і можуть змінюватись в залежності від суми фінансування і домовленості зі страховою компанією, фінансовою компанією або банком. Як показує практика, витрати по створенню та обслуговування ФФБ становлять 2 - 4% від загальної суми фінансування будівельного проекту. При цьому необхідно враховувати, що, крім вищевказаних витрат, 10% від усього обсягу фінансування, яке проходить через ФФБ, резервуються (фактично заморожуються) на рахунках ФФБ на весь термін його дії.
Витрати ІСІ та випуск облігацій:
1) держмито за реєстрацію інформації про випуск;
2) проведення рейтингової оцінки;
3) послуги торговців цінними паперами і банку-зберігача, депозитарію, аудитора, нотаріуса;
4) послуги компанії з управління активами по створенню та обслуговування фонду та випуску облігацій.
Як показує практика, витрати по створенню та обслуговування ІСІ та випуску облігацій складають 2 - 5% від загальної суми фінансування будівельного проекту.
Виходячи з цього критерію, витрати на розглянуті механізми фінансування приблизно ідентичні
У загальних рисах оподаткування ФФБ та ІСІ зводиться до того, що, поки гроші знаходяться в фондах, вони не обкладаються податком на прибуток і ПДВ.
При цьому Забудовник протягом усього терміну будівництва підлягає оподаткуванню на загальних підставах виходячи з тієї поточної прибутку, яку він отримує від здійснення своєї господарської діяльності. Як правило, база оподаткування на стадії будівництва відсутня.
Однак у момент введення в експлуатацію та передачі об'єкта будівництва інвесторам, виходячи з правила першої події, у Забудовника виникають зобов'язання по сплаті ПДВ на суму переданого об'єкта житлового будівництва (ст. 187 НК).
І ось тут і проявляються основні відмінності та економічні переваги емісії облігацій та їх реалізація за допомогою ІСІ на ринку:
• при ФФБ - базою оподаткування з поставки нерухомості буде реальна (ринкова) вартість реалізованої нерухомості, зафіксована в договорах з інвесторами (вкладниками);
• при ІСІ - дохід, отриманий від випуску (емісії), розміщення та продажу цінних паперів, випущених в обіг (емітовані) суб'єктами підприємницької діяльності не обкладається ПДВ (пп. 196.1.1 ст. 196 НК).
Для реалізації цієї можливості оптимізації структурування продажів будується за наступною схемою:
1) Забудовник випускає цільові облігації на фактичну собівартість будівництва об'єкта житлової нерухомості.
2) Весь випуск облігацій за номінальною вартістю викуповує при первинному розміщенні ІСІ.
3) ІСІ реалізує облігації інвесторам за ринковою вартістю нерухомості, яка закріплюється в договорі купівлі цінних паперів та договорі бронювання конкретного об'єкта нерухомості (наприклад, квартири).
4) У момент передачі об'єкта нерухомості інвестору (тобто фактичного обміну нерухомості на облігації) базою для оподаткування ПДВ є не ринкова вартість об'єкта нерухомості, а номінальна вартість облігації, яка дорівнює собівартості. У такій ситуації податкові зобов'язання компенсуються за рахунок податкового кредиту, сформованого при будівництві.
Крім того, весь прибуток, отриманий від будівельного проекту, акумулюється в ІСІ, де знаходиться в безподатковому режимі (пп. 136.1.9 ст. 136 НК), і на відміну від цільового призначення інвестицій при ФФБ кошти ІСІ не є цільовими і можуть вільно направлятися в інші проекти.
Беручи до уваги вищевикладене, можна зробити висновок, що оподаткування операцій з облігацій, що реалізовуються за допомогою ІСІ на відміну від ФФБ, дозволяє оптимізувати оподаткування в рамках чинного законодавства
В інтересах інвесторів (вкладників) ... все навпаки!
Основними інтересами інвесторів будівництва житлових об'єктів є збереження інвестицій, їх захист, гарантії реалізації прав і повернення інвестицій у вигляді готової нерухомості.
Основними перевагами ФФБ у порівнянні з ІСІ є:
1) гарантовані іпотекою права на нерухомість;
2) солідарна відповідальність Забудовника та Управителя (при цьому якщо Управителем є банк, така відповідальність, як правило, забезпечена активами банку);
3) наявність страхового резерву ФФБ та можливість у певних випадках швидко вийти з інвестицій;
4) цільове використання коштів для будівництва об'єкта нерухомості, в який вкладає кошти інвестор.
Як показує практика, незалежно від змін Забудовника, Управителя, у ФФБ за інвестором надійно закріплюється право на конкретний об'єкт будівництва.
Також оперативний контроль Управителя за будівництвом та Забудовником при використанні ФФБ забезпечує більш високий ступінь захисту інвестицій в порівнянні з облігаціями.
Резюмуючи, можна сказати, що інвестування через ІСІ з використанням облігацій та ФФБ має свої особливості, плюси і мінуси. Тому при прийнятті рішення про вибір схеми фінансування будівництва потрібно враховувати сильні і слабкі сторони доступних інструментів у кожному конкретному випадку.
Володимир Кашпоров,
старший партнер юридичної фірми
«Кашпоров і партнери»
Олег Ванін,
провідний юрист юридичної фірми
«Кашпоров і партнери»