Ипотечные споры возникают, в основном, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своего основного обязательства перед кредитором. Сложность разрешения таких споров может быть связана с несогласованностью или недостаточностью законодательного регулирования. Понятно, что невозможно определить все спорные вопросы, которые могут возникнуть в ходе реализации спорных правоотношений, и предусмотреть их в законодательстве. При таких обстоятельствах именно судебная практика должна дать ответы на спорные, проблемные вопросы, определив способы урегулирования разногласий между сторонами. К сожалению, на сегодняшний день не сложилась единая судебная практика рассмотрения ипотечных споров.
Отдельное внимание следует уделить вопросу определения судом начальной цены предмета ипотеки, ведь в судебной практике по данному вопросу, к сожалению, нет единства: суд может определить начальную цену для реализации с учетом стоимости, согласованной сторонами в договоре ипотеки, или же установить начальную цену для реализации предмета ипотеки по результатам оценки, проведенной субъектом оценочной деятельности, или же передает решение этого вопроса на стадию исполнения решения суда.
Обратим внимание на дело № 235/3619/15-ц, которое недавно рассмотрел Верховный Суд в составе коллегии судей Кассационного гражданского суда. Так, банк обратился в суд с иском об обращении взыскания на предмет ипотеки. Банк предоставил заемщику (физическому лицу – предпринимателю) кредит; на обеспечение исполнения обязательств по договору невозобновляемой кредитной линии между банком и другим лицом (ответчик) был заключен ипотечный договор, по условиям которого банку передано в ипотеку встроенное помещение магазина. У заемщика возникла задолженность по договору. В связи с этим банк просил суд обратить взыскание на предмет ипотеки, принадлежащий ответчику как ипотекодателю на правах собственности, путем продажи имущества по цене, установленной по согласию сторон или на основании оценки субъекта оценочной деятельности на уровне не ниже обычных цен на данный вид имущества. Также истец с целью сохранения предмета ипотеки просил передать имущество в управление банка на период его реализации и предоставить право оборудования предмета ипотеки новыми охранными устройствами.
Горрайонный суд исковые требования удовлетворил, указав, что цена предмета ипотеки определяется в соответствии со статьей 38 Закона "Об ипотеке" по цене, установленной по согласию сторон или на основании оценки субъекта оценочной деятельности на уровне не ниже обычных цен на данный вид имущества. Апелляционный суд решение суда первой инстанции оставил без изменений. Обратившись с кассационной жалобой, ответчик указывал, что судом нарушены положения статьи 39 Закона "Об ипотеке", ведь при принятии решения не была указана начальная цена предмета ипотеки для его дальнейшей реализации в денежном выражении.
Позиции ВСУ
Цена продажи предмета ипотеки устанавливается по согласию между ипотекодателем и ипотекодержателем или на основании оценки имущества субъектом оценочной деятельности на уровне не ниже обычных цен на данный вид имущества (статья 38 Закона "Об ипотеке").
Как указано в пункте 42 постановления Пленума Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел, в резолютивной части решения суда в случае удовлетворения иска об обращении взыскания на предмет ипотеки должны быть указаны: общий размер требований и все его составляющие, подлежащие уплате ипотекодержателю из стоимости предмета ипотеки; способ реализации предмета ипотеки – путем проведения публичных торгов или применения процедуры продажи путем предоставления права ипотекодержателю на продажу предмета ипотеки; начальная цена предмета ипотеки для его дальнейшей реализации (при этом суд может указать, что начальная цена устанавливается на уровне не ниже обычных цен на данный вид имущества на основании оценки, проведенной субъектом оценочной деятельности / независимым экспертом на стадии оценки имущества при проведении исполнительных действий).
В то же время обращаем внимание на постановление ВСУ по делу № 6-61цс15, в котором указано, что ссылка суда в резолютивной части решения на определение начальной цены предмета ипотеки в ходе осуществления исполнительного производства противоречит требованиям статей 39 и 43 Закона "Об ипотеке". В этом деле ВСУ пришел к выводу, что установление начальной цены предмета ипотеки в денежном выражении определяется по процедуре, предусмотренной частью шестой статьи 38 Закона "Об ипотеке".
В другом же деле – № 6-1205цс15 – ВСУ, отойдя от данной правовой позиции, указывал, что в случае удовлетворения иска об обращении взыскания на предмет ипотеки резолютивная часть решения суда должна отвечать требованиям части шестой статьи 38, статьи 39 Закона Украины "Об ипотеке" и положениям пункта 4 части первой статьи 215 ГПК Украины, и в ней должна быть указана, среди прочего, начальная цена предмета ипотеки для его дальнейшей реализации. Также суд должен указать, что начальная цена устанавливается на уровне не ниже обычных цен на данный вид имущества на основании оценки, проведенной субъектом оценочной деятельности / независимым экспертом на стадии оценки имущества в ходе проведения исполнительных действий.
В деле № 6-1239цс16 ВСУ вернулся к предыдущей правовой позиции. Об отступлении от ранее принятой правовой позиции ВСУ не указал.
Следовательно, высказанные Верховным Судом Украины заключения имеют противоречивый характер, что приводит к отсутствию предсказуемости в применении статьи 39 Закона "Об ипотеке".
Позиция Верховного Суда
Верховный Суд считает, что есть достаточные основания для отступления от заключения относительно применения нормы права (статья 39 Закона Украины "Об ипотеке") в подобных правоотношениях, изложенных в приведенных постановлениях ВСУ.
По мнению Верховного Суда, системного, общеобязательного значения определение цены предмета ипотеки в денежном выражении в резолютивной части решения суда не имеет.
В соответствии с пунктом 7 части первой Переходных положений ГПК Украины суд, рассматривающий дело в кассационном порядке в составе коллегии судей или палаты (объединенной палаты), передает дело на рассмотрение Большой Палаты Верховного Суда, если такая коллегия или палата (объединенная палата) считает необходимым отступить от заключения относительно применения нормы права в подобных правоотношениях, изложенного в ранее принятом решении Верховного Суда Украины.
Итак, дело было передано на рассмотрение Большой Палаты Верховного Суда для рассмотрения дела и отступления от правовой позиции Верховного Суда Украины.
ВЫВОД:
Таким образом, Верховный Суд высказал свою позицию по делу № 235/3619/15-ц: системного, общеобязательного значения определение цены предмета ипотеки в денежном выражении в резолютивной части решения суда не имеет. По его мнению, нет оснований для отмены правильных по сути судебных решений по одним только формальным соображениям о том, какая цена предмета ипотеки должна указываться в резолютивной части решения суда – определяться во время осуществления исполнительного производства или в денежном выражении, ведь указание в решении цены предмета ипотеки в денежном выражении не имеет бесспорно и конечно определенной цели и задачи, поскольку стороны исполнительного производства в ходе осуществления исполнительного производства могут заявлять ходатайства об определении стоимости имущества (определение другой цены предмета ипотеки, чем об этом будет указано в резолютивной части решения суда, если такая стоимость имущества изменилась).