Здравствуйте. В 2009 году было решение хозсуда об утверждении мирового соглашения между должником и банком, по которому в собственность банка было передано залоговое имущество – административное здание.
Административное здание было реконструировано с согласия банка, но не введено в эксплуатацию.
В конце 2013 года банком было подано заявление о регистрации права собственности на административное здание за банком. Регистрационная служба отказала по двум причинам:
1. Регистрация права собственности проводится на реконструированный объект только после введения его в эксплуатацию. (Закон «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»).
2. Для регистрации права собственности на недвижимое имущество необходимо предоставить извлечение из Государственного земельного кадастра, в котором будет указана информация о земельном участке, на котором находится недвижимое имущество.
Обратились за извлечением из ГЗК – отказ, банк не является собственником административного здания.
Обратились в горсовет – чтоб с нами заключили договор аренды земучастка – отказ, вы не являетесь собственником админздания, и еще просят предоставить кучу других документов по земучастку. Это было сделано для того, чтоб мы стали пользователями земучастков, чтоб в дальнейшем получить извлечение из ГЗК.
Обратились в инспекцию, которая должна вводить здание в эксплуатацию – отказ, вы не являетесь собственником.
Обратились к бывшему собственнику (фактически владелец здания по документам) для того, чтоб он ввел здание в эксплуатацию, он в отказ, ему все равно, его эта ситуация устраивает, он пользуется этим зданием и ведет там бизнес.
Подскажите, как быть в этой ситуации. Куда не обратишься, везде отказ, так как банк не является собственником. Как зарегистрировать право собственности на админздание в этой ситуации?
Добрый день! Согласно ст. 16 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» государственная регистрация прав проводится на основании заявления собственника, другого правоприобретателя, стороны сделки, по которой возникло право, уполномоченного им лица или государственного кадастрового регистратора в случаях, предусмотренных этим Законом.
Согласно ст. 5 Закона, в случае если законодательством предусмотрено принятие в эксплуатацию объекта недвижимого имущества, государственная регистрация прав на такой объект проводится после принятия его в эксплуатацию.
Согласно ст. 18, 19 Закона основанием для регистрации является свидетельство о праве собственности, подтверждающее возникновение такого права на реконструированные объекты недвижимого имущества.
Согласно п. 49 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество:
1. При проведении регистрации с выдачей свидетельства на реконструированный объект заинтересованным лицом является заказчик строительства.
2. В таком случае подаются следующие документы:
– документ, подтверждающий права на недвижимое имущество;
– документ, подтверждающий права на земельный участок;
– документ, удостоверяющий принятие объекта в эксплуатацию;
– технический паспорт на объект;
– документ, подтверждающий присвоение объекту адреса, если в результате реконструкции он был изменен.
Таким образом, можно сказать, что в описанной автором вопроса ситуации банк лишен возможности самостоятельно зарегистрировать за собой право собственности на административное здание на основании мирового соглашения.
Для того чтоб осуществить такую регистрацию, необходимо совершение ряда действий лицом, которое является собственником имущества на сегодняшний день и провело его реконструкцию.
Так, собственник должен в порядке, предусмотренном законодательством, ввести здание в эксплуатацию и обратиться в орган госрегистрации для проведения регистрации с выдачей свидетельства на реконструированный объект.
После этого банк сможет на основании решения суда об утверждении мирового соглашения зарегистрировать за собой право собственности на административное здание.
Поскольку собственник имущества на сегодняшний день отказывается совершить необходимые действия для госрегистрации, банк как заинтересованное лицо может поспособствовать добровольному решению собственником этого вопроса или же в судебном порядке обязать его провести госрегистрацию реконструированного объекта.
Так, согласно п. 12 Порядка принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов эксплуатация объектов, не принятых в эксплуатацию, запрещается.
За такое нарушение ч. 11 – 15 ст. 96 КоАП предусмотрена ответственность в виде штрафа. Размер такого штрафа в зависимости от категории сложности объекта и сроков завершения строительства может составлять от 350 до 800 необлагаемых минимумов доходов граждан (5950 – 13600 грн.).
Таким образом, поскольку нынешний собственник пользуется зданием, не введенным в эксплуатацию, и ведет там бизнес, банк может сообщить о таком нарушении органам Государственной архитектурно-строительной инспекции. По результатам проверки инспекция сможет не только оштрафовать его, но и вынести предписание об устранении нарушений законодательства (Положение о Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины).
В таком случае нынешний собственник будет весьма заинтересован в том, чтобы принять объект в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности.
Если собственник все же не совершит необходимых действий добровольно, можно через суд обязать его осуществить госрегистрацию.
Фактически мировое соглашение является договором, который заключается по взаимному согласию сторон для урегулирования спора, в письменной форме и с соблюдением общих правил осуществления сделок.
Согласно ст. 629 ГК договор является обязательным для исполнения сторонами.
В рассматриваемой ситуации мировое соглашение сторон проявляется в изменении обязательства, на основании которого возник спор. Так, должник обязан был возвратить банку кредит. Вместо этого стороны договорились о передаче им в собственность банка залогового имущества.
Непосредственно для осуществления государственной регистрации прав на залоговое имущество за банком никаких действий должника не требуется. Однако, исходя из сути обязательства по мировому соглашению, поскольку должник согласился передать имущество в собственность банка, он должен обеспечить соответствие самого имущества и документов на него требованиям действующего законодательства, так как в ином случае госрегистрация невозможна.
Таким образом, для того чтоб выполнить взятое на себя обязательство, должник обязан ввести реконструированный объект в эксплуатацию и провести его госрегистрацию.
Согласно п. 3.19 постановления пленума ВХСУ от 26.12.2011 № 18 «О некоторых вопросах практики применения ХПК судами первой инстанции», в случае уклонения одной из сторон от выполнения мирового соглашения, другая сторона может обратиться в суд с иском о побуждении к его выполнению. Причем иск может иметь как имущественный, так и неимущественный характер.
Действия должника на данный момент свидетельствуют о том, что он сознательно препятствует банку в регистрации права собственности. Поэтому банк может обратиться в суд с иском о побуждении должника к выполнению мирового соглашения. При этом, поскольку понятие «побуждение» является неопределенным, в иске необходимо детализировать способ его применения. Нужно просить суд обязать собственника в установленном законом порядке и в определенный срок ввести в эксплуатацию реконструированное здание и зарегистрировать право собственности.