Sidebar

В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.

Подскажите, пожалуйста, какова юридическая природа союза граждан – совладельцев имущественных паев? Ситуация следующая: колхоз ликвидирован. Имущество распаевано. Пайщики более 10 лет назад объединились в союз. Есть устав, но нет печати. В ЕГРПОУ их нет. Тогда же пайщики со своего имущества передали одному из пайщиков в собственность здание (это оформлено протоколом). На его основании сельсовет выдал свидетельство на право собственности,  которое затем в 2012 году было перерегистрировано в БТИ. Насколько безопасно с правовой точки зрения покупать это имущество у такого физического лица?


В данном случае важно обозначить несколько ключевых моментов, которые позволяют определить правовой статус здания как имущественного объекта, а также риски, связанные с его реализацией.

Во-первых, указанный в вопросе союз совладельцев паев ни сейчас, ни на момент передачи имущества конкретному лицу не являлся и не является субъектом права, который уполномочен самостоятельно распоряжаться недвижимостью. Об этом, как минимум, свидетельствует отсутствие сведений о таком юридическом лице в государственном реестре. А отсутствие печати при наличии устава склоняет к версии о том, что государственная регистрация такого объединения попросту не была завершена по какой-то причине. В связи с этим передача в собственность конкретного пайщика здания от такого союза не имела на момент ее осуществления правовых оснований.

Во-вторых, несмотря на вызывающий сомнения правовой порядок передачи здания пайщику, его право на такое имущество подтверждается протоколом (который не оспаривался в дальнейшем) и свидетельством о праве собственности. В этой связи важно упомянуть о ч. 2 ст. 328 Гражданского кодекса, где закреплено, что право собственности считается приобретенным правомерно, если иное прямо не определено законом или незаконность приобретения права собственности не установлена судом. В пользу того, что данное здание правомерно является частной собственностью пайщика, свидетельствует то, что это право подтверждалось дважды (свидетельства о праве собственности) и по состоянию на данный момент никем не оспаривалось (в частности, в порядке ст. 392 ГК).

Кроме того, если считать сделку по передаче здания в собственность пайщика совершенной под влиянием ошибки, также важно учитывать то, что вопрос о ее действительности не был поставлен перед судом до сих пор. Это же можно сказать и о том, что если предыдущий владелец имущества считает, что решение сельсовета о выдаче свидетельства о праве собственности на здание нарушило его права, он мог воспользоваться правом обжалования такого решения в суде. Тем не менее, по прошествии более чем десятилетнего срока закрепленное документально право собственности пайщика на здание никем не обжаловалось. При этом о какой-либо иной связи между этой собственностью и обязательствами владельца здания перед остальными пайщиками в вопросе не упомянуто (и, скорее всего, такой связи нет).

Указанные факторы в совокупности указывают на то, что данный пайщик как минимум de jure в данный момент является полноправным собственником этого имущества. Это свидетельствует о том, что покупка третьим лицом такого здания возможна. В то же время не исключено и судебное обжалование этой сделки. Причем если пайщик владеет этим имуществом лишь de jure, вероятность такого обжалования высока. Если состоявшаяся сделка все-таки будет обжалована, ответчик(-ки) будет(-ут) иметь возможность применить свое право на заявление об истечении исковой давности. Ведь такая исковая давность должна будет исчисляться не с момента заключения договора купли-продажи, а с момента передачи по протоколу здания его будущему владельцу. А этот факт имел место более чем десять лет назад.

К тому же даже при наличии определенных ответных обязательств этого пайщика перед остальными пайщиками взамен полученного здания они не подлежат учету в силу того, что они не подтверждены документально в надлежащем порядке. Поскольку, как было указано выше, союз пайщиков не является юридическим лицом или каким-либо другим субъектом, который может самостоятельно выступать участником гражданских правоотношений. И, к слову, не факт, что этот союз до сих пор функционирует даже на уровне объединения граждан без какой-либо организационно-правовой формы. В то же время пайщик – владелец здания вправе распоряжаться своим имуществом на свое усмотрение.

То есть несмотря на то, что способ передачи здания как пая в собственность конкретного пайщика носит очень спорный характер, в данный момент право собственности владельца недвижимости подтверждено его государственной регистрацией и уже длительное время не оспаривается. При этом возможное наличие каких-либо ответных обязательств пайщика взамен прав на здание, не оформленных надлежащим образом, не может воспрепятствовать отчуждению такого имущества. Также возможное оспаривание такой сделки, равно как и факта передачи здания в собственность, вряд ли будет успешным для истцов.


Получите консультацию юриста онлайн!