ВОПРОС
У фермерского хозяйства был на праве постоянного пользования (госакт) земельный участок размером 60 га. В 2016 году члены частично осуществили приватизацию земельных участков в соответствии со ст. 13 Закона "О фермерском хозяйстве". Общая площадь, которая приватизирована, – 40 га. Члены получили участки для ведения фермерского хозяйства.
Являются ли вещными правами на недвижимое имущество права фермерского хозяйства на владение и пользование земельными участками, находящимися в собственности членов фермерского хозяйства, возникшие из приватизации ранее полученного земельного участка?
Нужно ли в таком случае заключать члену фермерского хозяйства договор аренды со своим же фермерским хозяйством?
И что с остальной площадью в 20 га и госактом?
ОТВЕТ
Гражданский кодекс в ст. 395 определяет перечень вещных прав на чужое имущество, в котором содержится право владения и несколько разновидностей права пользования земельными участками (сервитут, емфитевзис, суперфиций). При этом указанный перечень не является исчерпывающим и может быть расширен другими законами.
В свою очередь, Земельный кодекс (главы 15, 16 и 16 1) прямо предусматривает следующие варианты вещных прав на чужие земельные участки: аренда, сервитут, право концессионера, постоянное пользование.
Все эти права согласно ст. 4 Закона "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" отнесены к подлежащим государственной регистрации.
Следовательно, права владения и пользования землями членов фермерского хозяйства являются вещными и подлежат государственной регистрации.
Однако исходя из содержания ст. 12 Закона "О фермерском хозяйстве" следует указать, что законодатель разделяет земли фермерского хозяйства на 3 категории, устанавливая обязательное заключение договора аренды только в отношении земельных участков, передаваемых хозяйству другими владельцами, нежели члены такого хозяйства. То есть заключение договора аренды между фермерским хозяйством и его членом не является единственным возможным вариантом предоставления хозяйству права владения и пользования земельным участком, принадлежащим члену фермерского хозяйства на праве частной собственности.
В зависимости от категории таких земель и их целевого назначения возможно заключение также и договоров эмфитевзиса или суперфиция. Все эти договоры (как и договор аренды) могут быть как безоплатными, так и оплатными. Кроме того, возможно внесение данных прав в складочный капитал фермерского хозяйства, если оно создано и зарегистрировано в качестве юридического лица и такая возможность предусмотрена уставом хозяйства.
Но в любом случае необходимо определенное документарное оформление передачи фермерскому хозяйству права владения и пользования всеми 40 га земель, если они действительно используются для осуществления деятельности хозяйства.
Что касается остальных 20 га, то за фермерским хозяйством сохраняется право постоянного пользования ими, поскольку в отношении них владелец (точнее орган, уполномоченный на распоряжение землями коммунальной или государственной собственности, – соответствующие местный совет или госадминистрация) не принимал другого решения. Однако государственный акт на 60 га недействителен, поскольку с момента приватизации 40 га такого земельного участка уже не существует. Следовательно, фермерскому хозяйству нужно делать новую землеустроительную документацию, вносить сведения о новом участке площадью 20 га в Государственный земельный кадастр и регистрировать свое право постоянного пользования им.