1. Жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются само-действующим строительством, если они построены или строятся на земельном участке,не отведенном для этой цели, или без надлежащего разрешения или должным образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил.
2. Лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него.
3. Право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество может быть по решению суда признано за лицом, осуществившим самовольное строительство на земельном участке, который не был ему отведен для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество.
4. Если собственник (пользователь) земельного участка возражает против признания права собственности на недвижимое имущество за лицом, которое осуществило (осуществляет) самовольное строи-тельство на его земельном участке, или если это нарушает права других лиц, имущество подлежит сносу лицом, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство, или за его счет.
5. По требованию владельца (пользователя) земельного участка суд может признать за ним право собственности на недвижимое имущество, которое самовольно построено на нем, если это не по-двинусь права других лиц.
6. Лицо, осуществившее самовольное строительство, имеет право на возмещение расходов на строительство, если право собственности на недвижимое имущество признано за владельцем (пользователем) земельного участка, на котором оно размещено.
7. В случае существенного отклонения от проекта, который противоречит общественным интересам или нарушает права других лиц, существенного нарушения строительных норм и правил суд по иску соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления может постановить решение, которым обязать лицо, которое осуществило (осуществляет) строительство , провести соответствующую перестройку.
Если проведение такой перестройки является невозможным или лицо, которое осуществило (осуществляет) строительство, отказывается от ее проведения, такое недвижимое имущество по решению суда подлежит сносу за счет лица, которое осуществило (осуществляет) строительство. Лицо, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство, обязано возместить расходы, связанные с приведением земельного участка к предыдущему состоянию.
Комментарий:
1. В отличие от ранее действующего Гражданского кодекса, который регулировал отношения, возникающие лишь в результате самовольного строительства гражданами жилого дома, хозяйственных и бытовых зданий и сооружений, а также летних садовых домиков, новый Гражданский кодекс устанавливает общие правила о последствиях самовольного строительства, касающиеся всех субъектов и всех видов зданий.
2. Толкование ст. 376 ГК существенно затрудняется и ее неудачной структурой, и ее тер-Минологии. Это - одна из лучше проработанных статей во всем Гражданском кодексе. В ч. 1 этой статьи самовольное строительство определяется как имеющее один из следующих признаков: 1) осуществляется «на земельном участке, не отведенном для этой цели». Эта формулировка не согласен с положениями Земельного кодекса [38]. Такое
согласование было бы достигнуто, если бы в ч. 1 ст. 376 ГК вместо цитируемого формулировка была бы указано на нарушение требований законодательства о целевом назначении и использовании земель », 2) осуществляется без надлежащего разрешения, 3) осуществляется без« должным образом утвержденного проекта ». Но в ч. 7 ст. 376 ГК речь идет не об отсутствии должное утвержденного проекта, а о «существенное отклонение от проекта, который противоречит общественным интересам или нарушает права других лиц» 4) осуществляется с существенным по-Движение строительных норм и правил.
3. Если строительство имеет одну из выше перечисленных признаков самовольного, права собственности на него лицо, осуществившее такое строительство, не приобретает. Логично было бы сразу после этого общего правила сформулировать еще одно общее правило об обязанности лица, совершившего или осуществляет самовольное строительство, снести его, если решением суда по лицом не признано право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество. Но законодатель пошел дальше путем формулирования фрагментарных правил.
4. Часть 3 ст. 376 ГК распространяется на случаи, когда самовольное строительство осуществлено на участке, не отведенном для этой цели (для строительства соответствующего объекта), независимо от того, кто является владельцем этого земельного участка (лицо, осуществившее самовольное строительство, или другое лицо ). Суд может признать право собственности на самовольное строительство только при условии предоставления земельного участка лицу, которое осуществило самовольное строительство, в установленном порядке. Имеется в виду бесплатное передачи земельного участка гражданину из земель государственной или коммунальной собственности (ст. 121 ЗК), приобретение лицом, осуществившим самовольное строительство, земельного участка, который предоставлен для данной цели другому лицу, в собственность, заключение договора аренды, другого гражданско- правового договора, дающего право застройки земельного участка, принятия соответствующим органом исполнительной власти или местного самоуправления решения об изменении целевого назначения земельного участка и т.п.. Изменение целевого назначения осуществляется в соответствии с Порядком изменения целевого назначения земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц [300]. Из контекста ч. и 4 ст. 376 ГК следует, что ч. Из этой статьи применяется не только к случаям
нарушение требований законодательства по целевого назначения земель, но и к случаям, когда такого нарушения нет, но лицо осуществляет строительство на земельном участке, который ему не принадлежит.
О соотношении ч. и ч. 5 ст. 376 ГК см.. п. 5 комментария к этой статье.
С ч. ст. 376 ГК косвенно следует и методом логической достройки нормативного текста оказывается правовое предписание, согласно которому отсутствие надлежащего разрешения на строительство, хотя и является признаком самовольного строительства, не препятствует принятию судом решения о признании за лицом, осуществившим самовольное строительство, права собственности на него. Но формулировка "право собственности ... может быть по решению суда ... »оставляет для суда определенную возможность по своему усмотрению и учета отсутствия разрешения (с учетом принципа верховенства права).
5. Часть 4 ст. 376 ГК распространяется на отношения, когда самовольное строительство осуществлено на земельном участке, право собственности или пользования которой принадлежит другому лицу, а также на отношения, когда самовольное строительство осуществлено лицом на собственном земельном участке, но при этом были нарушены права других лиц. При наличии такой гипотезы недвижимое имущество подлежит сносу лицом, осуществившим (осуществляющим)
самовольное строительство.
6. При толковании ч. 4 и 5 ст. 376 ГК следует учитывать значение формулировка «права других лиц». Оно не может пониматься как полномочия государственных органов, органов власти Автономной Республики Крым или органов местного самоуправления, государства, Автономной Республики Крым или территориальной общины. С ч. 1 ст. 2 ГК следует, что под лицами следует понимать только физических и юридических лиц, действующих как таковые, а не как государственные органы, органы власти Автономной Республики Крым, органы местного самоуправления, если они и имели статус юридического лица.
7. Часть 5 ст. 376 ГК распространяется на случаи совершения лицом самовольного строительства на собственном земельном участке. Условием, при наличии которого суд может признать право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество, является отсутствие нарушения прав других лиц. Отсюда косвенно вытекает и методом логического дополнения нормативного текста оказывается правовое предписание, согласно которому при применении ч. 5 ст. 376 ГК не имеет значения то обстоятельство, нарушала лицо, осуществившее или осуществляющее же-действующее строительство, требования земельного законодательства о целевом назначении земель. Но этот правовой предписание не может применяться вопреки положениям Земельного
кодекса и ч. З ст. 376 ГК. Следовательно, в случае самовольного строительства, совершенное лицом на собственном земельном участке, с нарушением требования о целевом назначении земель, признание судом права собственности на самовольное строительство возможно только при условии соответствующего изменения целевого назначения земельного участка. При этом под целевым назначением земельного участка следует понимать не только виды целевого назначения, которые являются основанием для выделения категорий земель в ст. 19 ЗК, но и целевое назначение, как оно определено в государственном акте о праве собственности на землю.
8. Часть 6 ст. 376 ГК - весьма своеобразное законодательное положение как объект толкования. Дело в том, что это положение регулирует отношения по возмещению расходов на самовольное строительство в случаях, если право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество признано за владельцем (пользователем) земельного участка, на котором оно размещено. Отсюда косвенно вытекает и заключением от следующего правового явления (прав и обязанностей по возмещению затрат на строительство) к предыдущему оказывается правовое предписание, согласно которому за владельцем (пользователем) земельного участка может быть признано право собственности на самовольно построенный (хотя и недостроенный) объект недвижимого имущества, который размещен на этом земельном участке. Но возникает вопрос о соотношении этого правового предписания с правовым предписанием, что прямо вытекает из ч. 1 ст. 376 ГК и возлагает на лицо, осуществившее (осуществляющее) самовольное строительство на чужом земельном участке, обязанность снести соответствующий объект. В принципе, правовые предписания, прямо вытекающие из актов законодательства, могут применяться преимущественно перед правовыми предписаниями, которые косвенно вытекающие из актов законодательства и оказываются заключением от следующего правового явления к предыдущему и наоборот. Но в конечном счете не исключается и противоположное решение. Для решения вопроса о преимущественном применении одного из этих правил необходимо осуществить логическое дополнение ч. 4 ст. 376 ГК правовым предписанием следующего содержания: за владельцем земельного участка, на котором другим лицом самовольно построен объект недвижимого имущества, не может быть признано право собственности на этот объект. Это позволяет нам перейти к сфере правовой определенности, поскольку правовые предписания, выявляемые методом логического дополнения нормативного текста, не могут применяться вопреки правовым предписаниям, которые косвенно вытекающие из актов законодательства и выявляются при толковании заключением от следующего правового явления к предыду-щего (или наоборот ).
Вышеизложенное подтверждается и контекстом в. 376 ГК. В этой статье (ч. 4) вначале формулируется правило об обязательности снос самовольно построенного на чужом земельном участке недвижимого имущества, если собственник (пользователь) земельного участка возражает против признания права собственности на такое недвижимое имущество за лицом, его самовольно построила (строит ). Затем законодатель в ч. 6 ст. 376 ГК косвенно, но четко признает, что случаи, когда вместо сносе самовольно построенного недвижимого имущества оно может быть признано собственностью владельца земельного участка. Если законодатель признает, то такое, как исключение из общего правила ч. 4 ст. 376 ГК, может быть. Логическая связь между ч. 4 и 6 ст. 376 ГК стал бы еще более очевидным, если бы законодатель вопреки логике не поместил между этими логически связанными частями часть пятую, логически отделена и от ч. 4, и от ч. 6 ст. 376 ГК.
9. Если при определении самовольного строительства законодатель не признал строительство с существенным отклонением от проекта, но признал самовольным строительство без надлежаще утвержденного проекта, то при формулировании конкретных правил законодатель не установил каких-либо последствий строительства без надлежаще утвержденного проекта (кроме правила ч. 2 ст. 376 ГК, согласно которому лицо не приобретает права собственности на самовольно построенное недвижимое имущество), но установил последствия существенного отступления от проекта. Следовательно, в случае строительства лицом на собственном земельном участке недвижимого имущества без надлежаще утвержденного проекта лицо не приобретает право собственности на это имущество, но и не может быть принуждено к сносу этого имущества, хотя бы это нарушало права других лиц. Но правовое предписание обнаружен методом логического дополнения текста ст. 376 ГК и не может конкурировать с правом лица, нарушенным строительством без проекта. Это право подлежит защите, в том числе путем возлагал на лицо, осуществившее строительство без проекта, обязанность снести строительство.
10. В случае существенного отклонения от проекта на лицо, осуществившее строительство с таким нарушением, решением суда может быть возложена обязанность провести соответствующую перестройку. Такое решение суд может принять по иску соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления. Само по себе существенное отклонение от проекта не является достаточным для удовлетворения такого иска. Необходимым условием для этого является такой признак существенного отклонения как его противоречие общественным интересам или нарушения прав другим лицам. Следует, однако, учитывать, что сама жизнь и здоровье лица, допустила при строительстве существенное отклонение от должным образом утвержденного проекта, и членов его семьи является предметом общественного интереса. Такая же обязанность на лицо, построила недвижимое имущество, возлагается ^ случае существенного нарушения строительных норм и правил.
11. Невозможность приведения недвижимости в соответствии с проектом, строительными нормами и правилами или отказ от осуществления такой перестройки является основанием для сноса недвижимого имущества по решению суда. С иском в суд должен обратиться в соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления. Снос осуществляется за счет лица, осуществившего строительство. На это лицо
возлагается и обязанность возместить расходы, связанные с приведением земельного участка к предыдущему состоянию. Это правило ч. 7 ст. 376 ГК становится предмет правового регулирования, если объект построила лицо, являющееся собственником земельного участка, на котором осуществлялось строительство. Строительные материалы остаются собственностью лица, осуществившим самовольное строительство.
12. Нет никаких оснований утверждать, что признано судом право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество является таким, что не подлежит регистрации в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений» [215]. Но следует учитывать, что недвижимое имущество имеет признак незавершенного строительством объекта до момента принятия его в эксплуатацию (абзац четвертый ст. 1 Закона «Об ипотеке» [197]), что заканчивается составлением соответствующего акта и выдачей инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля свидетельства [313, п. 4, 17]. Поэтому признание судом и регистрация права собственности на самовольное строительство не дают права на эксплуатацию объекта. Объект должен быть принят в эксплуатацию. Кроме того, признание судом права собственности на самовольно построенное недвижимое имущество и регистрация права собственности не дает владельцу права на отчуждение этого имущества без соблюдения требований части пятой ст. 55 Закона «О нотариате» [75] (речь идет о разрешении соответствующих органов на отчуждение объектов незавершенного строительства).