1. Аренда жилья с выкупом является особым видом найма (аренды) жилья.2. По договору аренды жилья с выкупом одна сторона предприятие-арендодатель передает второй стороне - физическому лицу (лицу-арендатору) жилье за плату на долгосрочное готривалий (до ЗО лет) срок, по истечении которого или досрочно, при условии
полной уплаты арендных платежей, жилье переходит в собственность арендатора.
3. Предприятие-арендодатель приобретает право собственности на предварительно избранное лицом-арендатором жилье с целью дальнейшей передачи такого жилья в долгосрочную аренду с выкупом такому лицу и осуществляет распоряжение таким жильем до его
полного выкупа.
4. Заключение и прекращение договора аренды жилья с выкупом осуществляются на условиях и в порядке, определенных законом.
5. Существенные условия договора аренды жилья с выкупом определяются законом.
6. К договору аренды жилья с выкупом применяются положения статей 811,813 - 820, 823, части второй статьи 825, статей 826, 1232 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных законом.
7. Договор аренды жилья с выкупом является документом, свидетельствующим о переходе права собственности на недвижимое имущество от предприятия-арендодателя к лицу-арендатору с отлагательными обстоятельствами, определенными законом.
(Доп. Законом от 25.12.2008)
Комментарий:
1. Аренда жилья с выкупом является видом найма (аренды) жилья, но особенным. Эта особенность заключается в сочетании в правоотношениях по найму (аренды) жилья элементов аренды и купли-продажи с условием о рассрочке платежа. Поэтому правовое предписание ч. 6 ст. Восемьсот десятый ГК, устанавливает перечень законодательных положений, применяемых к правоотношениям по аренде жилья с выкупом, исключает по применения к этим правоотношениям остальных положений Гражданского кодекса о найме (аренде) жилья. Особый характер договора найма жилья с выкупом обусловливает то обстоятельство, что действие ст. 810 ГК, формулирует определение договора найма жилья и другие наиболее общие положения, на правоотношения по найму жилья с выкупом не распространяется.
2. По договору аренды жилья с выкупом наниматель (арендатор) пользуется жильем в течение срока действия договора, а при прекращении действия договора в условиях полной уплаты арендных платежей (в том числе при досрочном прекращении договора в связи с полной уплатой арендных платежей) жилье переходит в собственность арендатора.
3. Согласно ч. З ст. Восемьсот десятый ГК жилье - предмет договора - выбирает арендатор. Арендодатель гиридбавае это жилье в собственность и передает арендатору в пользование на условиях аренды. До полного внесения арендных платежей арендатором арендодатель остается собственником жилья. Арендодатель осуществляет распоряжение жильем до его полного выкупа. Но возможность реализации этого права является крайне ограниченной, поскольку такое распоряжение не может нарушать права арендатора. Даже переоборудование жилья согласно ч. ст. 819 ГК арендодатель не может осуществить без согласия нанимателя. Часть 3 ст. Восемьсот десятый ГК не исключает заключения договора аренды с выкупом такого жилья, находящегося в собственности арендодателя к заключению договора.
4. Существенные условия договора аренды жилья с выкупом должны определяться законом. Но в настоящее время специальные законодательные положения такого рода не установлены. С ч. 2, З ст. Восемьсот десятый ГК следует, что существенными условиями такого договора является предмет договора, срок аренды, размер арендных платежей. Часть 5 ст. Восемьсот десятый ГК не исключает применения к договору найма жилья определения существенных условий договора, приводится
в ч. 1 ст. 638 ГК.
5. Указание в ч. 4 ст. Восемьсот десятый ГК о том, что заключение договора аренды жилья с выкупом осуществляется в порядке, определенном законом, имеет конструктивный характер ввиду усложненной процедуры заключения такого договора, обусловленную предоставлением арендатору права выбрать жилье - предмет договора и последующим приобретением арендодателем права собственности на жилье. Но в настоящее время законодательное урегулирование этих отношений не осуществляется. Поэтому отношения по заключению договора аренды жилья с выкупом стороны должны урегулировать предварительным договором. Условия, на которых заключается договор аренды жилья с выкупом и на которые указывается в ч. 4 ст. Восемьсот десятый ГК, является ничем иным, как существенными условиями такого договора.
6. Договор аренды жилья с выкупом является (в части выкупа и перехода права собственности на жилье к арендатору) сделкой, влечет гражданско-правовые последствия при условии наступления определенного обстоятельства (внесения арендатором всей обусловленной договором суммы арендных платежей). Поэтому для государственной регистрации права собственности арендатора на жилье арендатор должен предоставить не только договор, но и доказательства внесения им всей суммы арендных платежей.
7. Более подробно отношения по аренде жилья с выкупом регулируются Порядком аренды жилья с выкупом [343], утвержденным постановлением Кабинета Министров на основании полномочия, предоставленного ч. ст. 5 Закона «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» [199].