1. Текущий ремонт жилья, переданного в аренду, обязан осуществлять наниматель, если иное не установлено договором.2. Капитальный ремонт жилья, переданного в аренду, обязан осуществлять наймодатель, если иное не установлено договором.
3. Переоборудование жилого дома, в котором находится жилье, переданное в аренду, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования жильем, не допускается без согласия нанимателя.
Комментарий:
1. Диспозитивные нормы ч. 1 и 2 ст. 819 ГК обязанность текущего ремонта жилья, переданного в аренду, возлагается на нанимателя, а капитального - на наймодателя. Включение в ч. 1 и 2 ст. 819 ГК оговорок о диспозитивный характер сформулированных в них правил подтверждает мысль о том, что критерии допустимости цессии от положений актов гражданского законодательства, (критерии) формулируются ч. ст. 6 ГК, самим законодателем определяются недостаточно определенными. Поэтому в ч. 1 и 2 ст. 819 ГК с целью устранить любую неопределенность специально сформулированы эти предостережения.
2. Переоборудование жилого дома, в котором находится переданное в аренду жилье, может изменить условия пользования жильем. Согласование с нанимателем переоборудование в соответствии с ч. З ст. 819 ГК требует тогда, когда в результате переоборудования существенно изменяются условия пользования жильем, являющимся предметом договора найма. С этого пра-вила следует, что в случае, когда в результате переоборудования условия пользования жильем изменяются несущественно, переоборудование допускается без согласия нанимателя. Но допустимости применения этого правила можно установить только сравнением этого правила с более общим, подлежащего применению к отношениям, о которых идет речь. С одной стороны, интересы нанимателя защищаются общему правилу ст. 525 ГК, запрещающее одностороннее изменение обязательства, если иное не установлено законом или договором. Поэтому эти вопросы могут быть должное решены в договоре, что исключит такие переоборудования наймодателем (собственником жилого дома, в котором находится предмет договора найма жилья), которые изменяют условия пользования жильем, хотя бы и несущественно. Если же в договоре по этому поводу никаких условий не установлены, следует учитывать общее правило ч. 1 ст. 319
ГК, согласно которому собственник владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом по собственному усмотрению. Это правило подтверждает вывод, который следует из ч. З ст. 819 ГК и который признает наймодателем право на переоборудование жилого дома, в котором находится жилье - предмет договора найма, без согласия нанимателя, если такое переоб-вания существенно не меняет условий пользования упомянутым жильем.