1. В случае истечения срока договора найма жилья наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилья на новый срок.Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилья наймодатель может предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях или предупредить нанимателя об отказе от заключения договора на новый срок. Если наймодатель не предупредил нанимателя, а наниматель не освободил помещение, договор счи-тается заключенным на таких же условиях и на тот же срок.
Если наймодатель отказался от заключения договора на новый срок, но в течение одного года заключил договор найма жилья с другим лицом, наниматель вправе требовать перевода на него прав нанимателя и (или) возмещения убытков, причиненных отказом заключить с ним договор на новый срок.
2. В случае продажи жилья, которое было предметом договора найма,, наниматель имеет преимущественное перед другими лицами право на его приобретение.
Комментарий:
1. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилья наймодатель вправе предложить заключить новый договор найма жилья на тех же или на других условиях. Он вправе также в указанный срок предупредить нанимателя о своем отказе от заключения договора найма жилья на новый срок. Но такой отказ допускается только при условии, что наймодатель решил использовать жилье, которое было
предметом договора найма, для собственных нужд или для нужд других лиц в форме, не квалифицируется как найм. Если наймодатель и в дальнейшем намерены использовать это жилье путем передачи его в аренду, наниматель имеет преимущественное перед другими лицами право заключения на новый срок договора найма жилья, которое было предметом договора, срок которого истек.
2. Абзац третий ч. 1 ст. 822 ГК устанавливает механизм защиты преимущественного права нанимателя на заключение договора найма жилья на новый срок: в случае заключения наймодателем договора найма жилья вопреки приоритетности нанимателя по предварительному договору найма этот наниматель может требовать перевода на него прав и обязанностей нанимателя по договору, наймодатель заключил с другим нанимателем. Было бы неправильным утверждать, что согласно букве абзаца третьего ч. 1 ст. 822 ГК на этого нанимателя могут быть переведены только права, а не обязанности. Обязанности также переводятся на этого нанимателя.
3. Согласно ч. 2 ст. 822 ГК наниматель имеет преимущественное право на приобретение жилья, которое является предметом договора найма, в случае продажи жилья наймодателем (собственником). Поскольку механизм реализации нанимателем своего преимущественного права не установлен, к отношениям, которые при этом возникают, следует применять по аналогии правила ст. 362 ГК.
4. Преимущественные права нанимателя, установленные ст. 822 ГК, не связываются с надлежащим исполнением им своих обязанностей по договору, срок которого истек. Важно только, чтобы договор не был расторгнут до истечения срока его действия.
5. Если наймодатель не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилья не предложил заключить договор найма на тех или других условиях и не предупредил нанимателя об отказе от заключения договора на новый срок, договор считается заключенным на новый срок такой же продолжительности, как и договор, срок которого истек, такие последствия наступают при условии, что наниматель по истечении срока договора найма не освободил помещение (продолжает пользоваться им). Относительно найма другого имущества общие положения о найме (ст. 764 ГК) называют подобную правовую конструкцию возобновлением договора.