Актуальность темы исследования. Диссертация посвящена исследованию цивилистических проблем теории и практики регулирования вопросов жилья как объекта гражданско-правовых отношений.
Закрепление в ГК Украины 2003 г. (далее - ГК Украины) принципа свободы договора и особенностей жилья как объекта вещных и обязательственных отношений обусловливают потребность в формировании научно обоснованных положений об этом виде недвижимости.
Приведенное обусловило необходимость применения адекватных современным общественно-экономическим условиям, научно обоснованных подходов в области регулирования жилья как объекта правоотношений, должны осуществляться с учетом результатов научных исследований по указанной тематике.
Жилье как объект гражданско-правовых отношений недостаточно исследована в правовой конструкцией, в условиях существования пробелов в понимании понятия, природы и видов жилья, препятствует формированию устойчивой практики правоприменения по этим вопросам. Значительный массив принципиальных вопросов правового регулирования указанных правоотношений не получил должного решения в нормотворческой практике и освещение в теоретических исследованиях, что обусловлено неразработанностью доктринальных основ регулирования жилья как объекта вещных и обязательственных правоотношений, не позволяет определить подобающее им место в системе гражданского права, установить характер взаимосвязи, критерии отграничения от смежных правовых конструкций и не способствует стабильности их правового регулирования.
В некоторых диссертационных работах рассматривались лишь отдельные вопросы жилья как объекта гражданско-правовых отношений, в частности сделки с жильем (Е. А. Мичурин, 2002; В.А. Нагорняк, 2000), договор найма жилья (В.Я. Бондарь , 2001), право граждан на жилье в фонде социального страхования (Т. Г. Федосеева, 2003), основания приобретения права собственности на жилье (А. В. Воронова, 2005).
Несмотря на активное использование правоприменительной и нормотворческой практикой правоотношений с жильем, не хватает комплексных монографических работ по общетеоретических и прикладных проблем регулирования указанного вида недвижимости, что отрицательно влияет на их развитие в Украине, формирование судебной практики по данной категории дел.
Следовательно, дальнейшее научное разработки общетеоретических проблем жилья как объекта гражданско-правовых отношений, отдельных их разновидностей является необходимым условием внедрения совершенного правового регулирования указанного вида недвижимого имущества.
Приведенное обусловливает актуальность данного диссертационного исследования.
Связь работы с научными программами, планами, темами. Диссертационная работа выполнялась на кафедре гражданского права юридического факультета Киевского национального университета имени Тараса Шевченко в соответствии с бюджетной темы № ДР 019 U007725 «Совершенствование правового механизма реализации и защиты прав и интересов человека и гражданина в Украине».
Цель и задачи исследования. Целью работы является проведение анализа понятия, правовой природы и видов жилья, его особенностей как объекта вещных и обязательственных прав и внесение предложений по совершенствованию правового регулирования этих правоотношений.
Для достижения поставленной цели основное внимание в диссертации уделено решению следующих задач: определение теоретического понятия и конститутивных признаков жилья; формулировки обобщенных законодательных основ гражданско-правового регулирования жилья как объекта вещных и обязательственных прав, установление и обоснование понятия и видов прав на жилье, природы и условий договора пожизненного содержания видвидчуження жилья, договора ипотеки жилья, особенностей договора участия в долевом строительстве жилья в контексте договорных способов инвестирования в объекты жилищного строительства, исследования реального состояния законодательства и формулирование предложений, направленных на устранение противоречий, имеющих место по жилью как объекта гражданско-правовых отношений.
Объект и предмет исследования. Объектом данного исследования являются общетеоретические аспекты жилья как объекта гражданско-правовых отношений, правовые и другие формы гражданско-правового регулирования названных видов недвижимости и правоотношений в Украине.
Предметом диссертационного исследования является система действующих в Украине нормативных актов, положений Гражданского кодекса Украины, касающихся жилья как объекта гражданско-правовых отношений, отечественные и зарубежные научные источники, юридическая практика, постановления Пленума Верховного Суда Украины, разъяснения президиума Высшего хозяйственного суда Украина.
Методологическая основа исследования. При проведении диссертационного исследования автор руководствовался общенаучным диалектическим методом и отдельными научными методами исторического, сравнительного, догматического и системно-структурного анализа. С помощью диалектического метода исследуется формирование и развитие идеи прав на жилье и соответствующих норм в гражданском праве. Исторический метод позволил исследовать конструкцию жилья, начиная с частного права Древнего Рима. Сравнительный метод использован для выявления особенностей правового регулирования таких договоров, трактовка особенностей их содержания, а также при определении различных аспектов гражданско-правового регулирования отношений, возникающих при этом по законодательству Украины и зарубежных стран. Догматический метод позволил проанализировать содержание норм действующего законодательства в этой сфере, а метод системно-структурного анализа - установить место институтов, регулирующих гражданские правоотношения по жилью, в общей структуре договорного права. Вместе общей методологической основой выбрана концепция разделения гражданских правоотношений с жильем на вещные и обязательственные.
Выбирая такую методологическую основу, автор исходил из того, что такие права являются своеобразной системой взаимосвязанных категорий гражданского права, которая системно регулирует все виды жилья.
Научно-теоретической базой данной диссертации являются теоретические разработки, труды таких отечественных и зарубежных ученых-правоведов как: - Ю.Г.Басин, М.К. Галянтич, П. Н. Дятлов, Т. П. Базовая, И. Л. Брауде , А. В. Дзера, А.С. Довгерт, В.А. Золотарь, О.С. Иоффе, О.А. Красавчиков, П.В. Крашенинников, Н. С. Кузнецова, И. М. Кучеренко, В . В. Луц, В.Ф. Маслов, Е. А. Мичурин, П. С. Никитюк, Г.А. Свердлык, П. И. Седугин, С. А. Слипченко, Ю.К. Толстой, Е. В . Харитонов, Я. М. Шевченко, В. Ф. Чигирь, В. Щербина и др..
Нормативно-информационными источниками стали Конституция Украины, Гражданский кодекс Украины 2003 г., Жилищный кодекс УССР, другие законодательные и подзаконные нормативно-правовые акты. Фактологическая база основывается на материалах судебной практики Украины. Автором изучены отдельные гражданские дела судов общей юрисдикции и хозяйственных судов Украины.
Научная новизна исследования заключается в том, что впервые в Украине на уровне монографического исследования рассматриваются общее понятие и природа жилья как объекта вещных и обязательственных гражданско-правовых отношений, проблемы их соотношения с другими смежными объектами гражданского права, впервые предложено понятие и выявлены особенности жилья как объекта вещных и обязательственных правоотношений, предложенное решение вопросов, являющихся спорными при квалификации жилья и его разновидностей, выявлении их правовой природы и отграничении от других смежных правовых конструкций.
1. Впервые обосновано понятие жилья в узком и широком смысле.
В узком смысле жилье - это предназначенный для постоянного проживания и признан гражданским правом разновидность недвижимого имущества, как составная часть в-правового, конституционного института жилья в виде выбранного места, адресно-географические координаты которого определяют помещение, специально предназначенное для свободного проживания человека, которое составляет понятие жилья в широком смысле.
2. Уточнено понятие жилья в гражданском праве как признанного законом недвижимости, предназначенной и пригодной для постоянного проживания особой сложной вещи в виде жилого помещения (комната) или единого инженерно-строительного комплекса (квартира, дом, усадьба) оборудованных жилых и подсобных помещений, принятых в эксплуатацию приемной комиссией после строительства или реконструкции, зарегистрированных в органах регистрации как соответствующий вид жилья, имеют отдельный выход и общее назначение - удовлетворение потребности в жилье отдельного физического лица или их объединений (семьи и т.д.).
3. Обосновывается вывод, что в случае деятельности офиса в квартире права и законные интересы других жильцов нарушаются не самим фактом заключения и выполнения договора найма (аренды) квартиры под офис, а в результате нарушения права на покой и отдых физических лиц-жителей дома.
Указанные правовые возможности других жителей дома нарушаются такой деятельностью офиса в квартире, нарушает право на покой и отдых физических лиц-жителей дома в результате создания несовместимых с нормальными условиями жизни человека дополнительных неудобств в проживании других жителей.
4. Аргументируется вывод, что владелец квартиры лишен самостоятельного права отчуждения доли в общей собственности на имущество общего пользования отдельно без одновременного отчуждения надлежащего таком совладельцу единоличного права собственности на квартиру в этом доме.
5. Обосновывается вывод, что объектом права собственности на жилье может быть одноквартирный жилой дом, квартира в многоквартирном жилом доме, дом и комната в коммунальной квартире или одноквартирных домах, в которых проживает два или более нанимателя.
6. Обоснован вывод, что объектом права собственности может быть комната в квартире или одноквартирных домах, в которых проживают два или более нанимателя, при условии выделения такой комнаты как самостоятельной вещи путем регистрации его в государственном реестре недвижимости.
Комнаты в других зданиях могут быть объектом права собственности только в порядке и на условиях, определенных законом.
7. Непризнанное жилищем помещения, как и неизолированные жилые помещения (смежная комната), могут быть признаны объектом не к договору найма (аренды) жилья, а договора найма (аренды) имущества, с распространением на регулируемые ими отношения положений ГК Украины о найме (аренде) помещения и наем (аренду) имущества.
8. Впервые установлено именуемый в законе перечень прав на чужое жилье, в который входят восемь прямо предусмотренных законом (на основании правила numerus clausus) однородных видов прав.
9. Установлено правовую природу договора участия в долевом строительстве жилья, которая заключается в признании его сделкой с признаками простого товарищества и управления средствами инвестирования в жилье, предмет которого составляют действия по привлечению и вложения чужого имущества (денежных средств) в строительство жилья с последующим оформлением права собственности на это имущество в интересах заказчика (доверителя).
10. Договор участия в долевом строительстве жилья не может быть квалифицировано как способ инвестирования в случае, когда сторонами этого договора выступать исключительно вкладчики средств, одному из которых другие участники поручат выполнять полномочия по ведению общих дел по настоящему договору. В этом случае доверенное лицо-участник будет действовать от имени других участников путем совершения юридических и фактических действий по привлечению средств (на банковский счет, открытый для совместной деятельности по договору), их вложения в объект строительства и распределение полученных результатов совместной деятельности.
11. Обосновывается вывод о понятии объекта незавершенного строительством жилья, которое должно основываться на презумпции непризнание этого объекта предметом действующего договора строительного подряда. В связи с этим целесообразно отличать термин «объект незавершенного строительством» от «строящегося».
Объект незавершенного строительства следует рассматривать как объект, в отношении которого отсутствует действующий договор строительного подряда, и строительство которого продолжается. Объектом, который строится, есть объект, в отношении которого продолжает действовать договор строительного подряда и (или) в отношении которого продолжаются строительные работы.
В случае продолжения строительных работ по жилого объекта, должен заключаться не договор ипотеки объекта незавершенного строительства, а договор залога земельного участка со строящимся на нем объектом жилой недвижимости.
На основании проведенного анализа вносятся конкретные предложения по совершенствованию законодательства Украины, которые также составляют научную новизну исследования.
Предлагается, в частности, изменить или дополнить положениями о: государственной регистрации права собственности на усадьбу и совершением сделок с ней по правилам обращения жилой недвижимости (ч. 3 ст. 381 ГК), возможность отчуждения доли в праве собственности на общее имущество жилого дома только вместе с квартирой (ч. 3 ст. 382 ГК) об условиях отчуждения коммунальных комнат (ч. 4 ст. 382 ГК), право залогодержателя по договору ипотеки жилья потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, и обращения взыскания на заложенное имущество, в случае вселения залогодателем в заложенную квартиру членов своей семьи без предварительного заключения из таких лиц (новых членов семьи) нотариально удостоверенного обязательства освободить квартиру в случае обращения на нее взыскания (Закон Украины «Об ипотеке»), возможность обращения взыскания на жилой дом , квартиру, принадлежащие физическому лицу на праве собственности, и на земельные участки, на которых размещены указанные объекты, если такое имущество является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание »(ст. 377-1 Гражданского процессуального кодекса Украины).
Личный вклад соискателя. Диссертация является самостоятельной, завершенной научной работой. Сформулированные теоретические положения, выводы, предложения, рекомендации получены автором в результате изучения и анализа более 200 научных и нормативных источников, гражданских и хозяйственных дел.
Теоретическое и практическое значение исследования заключается в том, что его результаты могут быть использованы в дальнейших общетеоретических исследованиях, в доработке и совершенствовании законодательства Украины по вопросам жилья как объекта гражданско-правовых отношений, в частности, нового Гражданского кодекса, в учебном процессе, подготовке учебников и учебных пособий, методических рекомендаций по курсу гражданского права для преподавателей и студентов юридических специальностей, в практической деятельности судов общей юрисдикции, хозяйственных судов Украины, правоохранительных органов, в правоприменительной практике по вопросам жилищного права, в том числе прав на жилье и сделок с жильем. Теоретические положения, обоснованные автором в диссертационном исследовании могут использоваться при чтении лекций по нормативным курсам «Гражданское право», могут быть использованы при подготовке учебных курсов «Договоры с жильем», «Жилищное право».
Апробация результатов исследования. Результаты исследования апробированы и нашли отражение в публикациях в изданиях (признанных ВАК Украины профессиональными для специальности «Правоведение») трех единоличных научных статей, а также были предметом обсуждения на трех научно-практических конференциях, в частности на Международной научной конференции молодых ученых «Третьи осенние юридические чтения »(Хмельницкий университет экономики и права, г. Хмельницкий, 5-6 ноября 2004 г.), Международной научно-методической конференции« Современные проблемы адаптации гражданского законодательства к стандартам Европейского Союза »(11-12 марта 2005 г., на базе Хмельницкого университета ), VI-й Международной научно-практической конференции «Верховенство права в процессе создания государства и защиты прав человека в Украине» (юридический факультет Национального университета «Острожская академия», г. Острог, 28-29 апреля 2005 г.). Результаты диссертационного исследования обсуждались на заседании кафедры гражданского права юридического факультета Киевского национального университета имени Тараса Шевченко.
Структура работы и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников. Полный объем диссертации составляет 221 страниц, 12 из которых занимает список использованных источников, включающий 181 наименований.