1.1. Понятие жилья в гражданском праве

1. ОБЩЕ-ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЖИЛЬЯ

1.1. Понятие жилья в гражданском праве

Жильем как объектом жилищных прав является недвижимое имущество. В связи с этим исследование правовой категории жилья целесообразно начинать с выявления понятия недвижимости, одним из видов которой является жилье.

Недвижимость или недвижимое имущество является противоположностью движимых вещей, которые в совокупности составляют самую раннюю и распространенную в цивилистике классификации вещей, в основе которой лежит связь с землей и невозможность перемещения в пространстве. В связи с этим недвижимость традиционно рассматривается как «... вещь, которая не подлежит переносу с одного места на другое .... Итак, недвижимостью, прежде всего, есть земля и, кроме того, все, что с ней постоянно и неразрывно связано ».

Одним из видов недвижимости есть квартиры, жилые дома, другие виды жилья, гражданско-правовое регулирование которого занимает видное место в системе недвижимого имущества по гражданскому законодательству Украины.

Гражданский кодекс Украины 2003 г. (далее - ГК Украины) впервые в истории украинского цивилистической кодификации, закрепил в отдельной главе нормы, посвященные праву собственности на жилье и сформулировал общее определение понятия жилья. Оно существенно отличается от понимания жилья другими отраслями права (в частности, конституционного, административного и жилого права) и требует выявления критериев отграничения этой правовой категории от смежных правовых конструкций в институте жилья.

Приведенным обусловлена дополнительная актуальность вопросов гражданско-правового анализа категории жилья как специфического объекта гражданских прав, в том числе права собственности, ограниченных вещных и обязательственных прав.

В рамках правового регулирования института жилья, как комплексного правового образования частно-публичного характера, научные исследования понятия и природы жилья проводились в отдельных диссертационных исследованиях (А. В. Воронова, Г. Б. Досанов, Ю. И. Зиоменко, Е. А. Мичурин, В. А. Нагорняк) и в учебной литературе (В.А. Золотарь и П.Н. Дятлов, В. Ф. Маслов, Ю. К. Толстой, П. И. Седугин, М.К. Галянтич, и . А Емелькина. В дальнейшем, отдельные вопросы по этой проблематике в литературе рассматривались в отдельных научных публикациях ученых, преимущественно в контексте общего регулирования жилищного права или отдельных составляющих этого института (М.К. Галянтич, Ю. С. Червоный).

Следует обратить внимание на подготовленные в последнее время отечественными учеными-цивилистами исследования (С.А. Слипченко, Е. А. Мичурин, А. В. Соболев и др.), в которых однако вопрос признаков и определение понятия жилья как объекта гражданских прав и сделок по ГК Украины недостаточно глубоко и всесторонне рассмотрены в связи с преимущественно объективных причин, обусловленных учебно-методических характером указанного исследования.

По настоящее время недостаточно внимания уделяется важным вопросам, связанных с определением понятия и природы жилья как разновидности недвижимого имущества, выявлением его определяющих признаков и критериев отграничения от смежных правовых конструкций.

В связи с этим возникает необходимость системного подхода и осмысления категории жилья в гражданском праве как отличного от жилого помещения конструкции выполняет одну из важнейших и полезных социально-экономических функций в обществе.

Приведенным обусловлена актуальность исследования понятия жилья как объекта гражданских прав, его соотношение с объектом гражданских правоотношений, отграничения жилья от категорий «жилое помещение», «недвижимость», других смежных объектов гражданских прав, выявление места жилья в системе объект объектов гражданских прав.

Гражданско-правовой анализ понятия жилья предполагает выявление присущих ему юридических признаков.

Признаки жилья выступают юридическими чертами, присущими любому виду жилья.

В цивилистической доктрине обычно выделяют четыре признака жилья: 1) это определенное помещение, 2) оно предназначено для проживания людей, 3) сооружение должно быть завершено строительством; и 4) отнесены к жилищному фонду (Е. А. Мичурин).

В легальном определении можно обнаружить три признака жилья. Для признания жильем любой объект, приведенный в ст. 379 ГК Украины (жилой дом, квартира, иное жилое помещение), имеет одновременно обладать тремя отличительными особенностями: 1) быть недвижимым имуществом в виде помещения, 2) быть назначенным, и 3) пригодным для постоянного проживания.

Юридическое значение приведенных признаков заключается в том, что они выступают условиями возникновения и прекращения прав на жилье. Отсутствие хотя бы одного из упомянутых признаков влечет невозможность выступления таких вещей как объекта права собственности и предмета гражданско-правовых сделок. В случае постоянной или временной возобновляемой потери некоторых из приведенных признаков жилье приобретает режима соответствующей вещи (другой, чем жилье, недвижимости или движимости - при потере постоянной связи с землей).

Жилье является разновидностью недвижимой вещи и должен соответствовать общим требованиям понятие недвижимости. Соответственно, не могут иметь режим жилья комнаты, оборудованные на морских, речных и воздушных судах, в различных транспортных средствах, даже если они имеют найвищиу комфортабельность по сравнению с домашним жильем.

Легальное определение недвижимых вещей закреплено в ч. 1 ст. 181 ГК Украины, согласно которой к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения.

Кроме того, законодатель счел целесообразным распространить режим недвижимой вещи также на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также другие вещи, права на которые подлежат государственной регистрации.

В отечественной цивилистической доктрине понятие недвижимых вещей связывают с двумя признаками (критериями) - материальной и юридической. Материальное критерий - степень связи этих вещей с землей, и юридический - условия признания законом тех или иных вещей неподвижными по правовому режиму. Наличие одного из этих критериев является достаточным основанием для признания вещей неподвижными (т.е. вещами, приравненными к недвижимости).

Итак, жилье относится к недвижимому имуществу по первому, материальным, критерием квалификации вещи как неподвижной, предусматривающий признании объектов, расположенных на земельных участках и прочно с ними связаны, то есть перемещение которых без несоразмерных убытков невозможно.

В гражданско-правовом смысле любые виды жилья, однако, не всегда является недвижимой вещью, поскольку подавляющее большинство видов жилья (как «традиционных» жилых помещений) расположены на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения в соответствии с ч. 1 ст. 181 ГК Украины.

Только условно жильем может признаваться жилое помещение, расположенное на подвижной вещи, на которую распространено режим недвижимой соответствии с ч. 1 ст. 181 ГК Украины. В данном случае речь идет о случаях размещения «жилого» помещения на подвижной платформе (например, плавучей), общим функциональным назначением которой является лишь жительства физического лица, и оборотоспособные в целом как жилой комплекс или в пропорциональных частях (единичные квартиры, дома и т.д.). В буквальном смысле такое помещение лишено режима жилья подтверждается судебной практикой. По одной гражданскому делу суд признал не имеет жилищно-правового значения факт выселения ответчика с семьей, который жил более десяти лет в сборные-розборному вагончике. Суд квалифицировал отношения ответчика с организацией, на балансе которой находился этот вагон, имущественным, а жилым найму отказе в предоставлении другого жилья при выселении ответчика признал правомерным. Поэтому жильем не может быть признано жилое помещение, постоянно или временно находится на физически движущейся вещи как платформе (например, кабина на морском судне или судне внутреннего плавания, жилой отсек на космическом корабле, комната в автофургоне и т.п.), поскольку такие помещения не предназначены для постоянного проживания в них и обычно имеют и другие виды общего назначения.

Соответственно, к сделок с жильем обязательно применяются нормы, регулирующие возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимость и совершение сделок с ней (статьи 181-182, 210, 640 ГК Украины).

Однако в отличие от недвижимого имущества, при совершении сделок с жильем должны соблюдать ограничения, предусмотренные законом.

Так, владение и пользование помещением в домах государственного и общественного жилищного фонда физическими лицами, которые не являются собственниками жилья, допускается только в порядке договора найма жилья

В целом ГК Украины устанавливает общий правовой режим для договоров найма и аренды жилья, которые могут использоваться как синонимы на основе анализа содержания главы 59 ГК Украины Найм (аренда) жилья в частности, (статей 810-811, 813 ГК Украины. Однако Жилищный кодекс Украины закрепляет положения по договору найма жилого помещения, существенно отличают этот договор от договора аренды жилья.

Такой вывод следует из содержания ст. 61 ЖК Украины, согласно которой договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается между наймодателем - жилищно-строительной организацией (а при ее отсутствии - соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер на это жилое помещение.

В связи с этим жилье может предоставляться во владение и пользование на основе договора аренды или иного договора (в частности, договора управления имуществом) только юридическим лицам, то есть ограниченному кругу субъектов правоотношений. Такой вывод следует из содержания ст. 61 ЖК Украины и ч. 2 ст. 813 ГК Украины, согласно которой, если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц.

Следующий признак жилья заключается в том, что жилое помещение должно быть предназначенным для постоянного проживания. Это означает, что жилой объект должен иметь своим единственным или основным целевым назначением постоянное проживание в нем. Подтверждением назначения объекта для постоянного проживания обычно факт включения такого объекта к соответствующему (государственного или общественного) жилищного фонда в соответствии с установленными правилами государственного учета. Такому учету подлежат жилые дома и жилые помещения в других строениях, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий.

Не включены ни в один из видов жилищного фонда помещения не признаются жильем, как такие, что не предназначены для постоянного проживания в них. В связи с этим не входят в состав жилищного фонда вагончики, сборно-разборные, контейнерные, передвижные и др. сооружения временной эксплуатации. Предоставление в них помещений в пользование работникам предприятий и организаций проводится в соответствии не с жилым, а с гражданским законодательством, регулирующим правоотношения, возникающие при заключении договора о найме (аренде) имущества в соответствии с главой 58 ГК «Наем (аренда)» (статьи 759-786 ГК). При этом, передача указанных объектов в пользование не может проводиться на основании главы 59 ГК «Наем (аренда) жилья» (статьи 810-826), поскольку согласно ст. 810 ГК предметом такого договора найма (аренды) может выступать исключительно жилье, которым указанные выше сооружения временной эксплуатации признаны не могут быть.

Не учитываются в составе жилищного фонда гостиницы, дачи, летние садовые дома членов садоводческих товариществ, а также другие здания и помещения, предназначенные для сезонного или временного проживания, независимо от длительности проживания в них граждан.

В жилищный фонд не включаются и, соответственно, жильем не признаются дома престарелых и инвалидов всех типов, в том числе дома-интернаты для указанных лиц, дома-интернаты для ветеранов труда, надлежащих юридическим лицам, платные пансионаты для престарелых и т.д. . Они медико-социальными учреждениями, предназначенными для проживания указанных лиц, нуждающихся в уходе, бытовом и медицинском обслуживании. С такими домами не стоит смешивать строящиеся в отдельных населенных пунктах жилые дома для одиноких лиц пожилого возраста (дома ветеранов), они являются не интернатами, а именно жилыми домами, квартиры в которых предоставляются указанным выше лицам в соответствии с положениями жилищного законодательства. А наличие при доме комплекса служб социально-бытового назначения и помещений для трудовой деятельности обеспечивает повышенный уровень удобств и лучшие возможности для занятия допустимой для таких лиц трудом.

В состав жилого фонда входят и жилые дома молодежных жилых комплексов, которые создавались в свое время при непосредственном трудового участия молодежи. Вопрос создания этих комплексов и обеспечения жильем в них регулируются постановлениями Совета Министров СССР от 5 июля 1985 № 628 «О дополнительных мерах по строительству молодежных жилых комплексов и кооперативных домов для молодежи» и 12 июня 1986 № 690 «О некоторых вопросах, эт 'связанные с проектированием и строительством молодежных жилых комплексов », а также Положением о молодежный жилищный комплекс, утвержденным Госстроем СССР, Госпланом СССР и т.д. 18 июня 1986

По смыслу ст. 379 ГК Украины не любые жилые дома и помещения, входящие в состав жилищного фонда, могут быть признаны жильем. В частности, в контексте ГК не относятся к жилью служебные жилые помещения и общежития так называемое маневровое (отселенческий) жилье, которое предоставляется нанимателям и членам их семей на время проведения капитального ремонта.

В правоприменительной практике возникают вопросы, связанные с проживанием в домах для малосемейных. Одни из них рассматриваются как обычные жилые дома, другие - как семейные общежития. Определяющим в этих случаях является факт наличия или отсутствия регистрации такого дома в реестре общежитий, который ведется местной государственной администрацией. Невнесение дома для малосемейных в указанный реестр в установленном порядке свидетельствует о признании имеющихся заключенных нем квартир жильем в понимании ГК Украины.

Следующая, вторая, квалифицирующий признак жилья заключается в том, что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания в нем физических лиц.

Пригодность для проживания, которая определяется в соответствии с жилищным законодательством, характеризует минимум требований, установленных для объекта жилищных отношений.

Для жилых помещений, выступающих объектом социального найма, жилищное законодательство может предусматривать дополнительные требования об обеспеченности жилого помещения удобствами соответствии с условиями данного населенного пункта.

Пригодность жилья для проживания предполагает соответствие помещения ряда формальных требований, обусловленных жилым назначению указанного вида недвижимости.

Нормативно определены два основных требования пригодности жилого помещения: техническая и санитарная.

Технические критерии пригодности жилья выражаются, прежде всего, в соответствии жилого помещения противопожарным нормам и требованиям, установленным действующим законодательством (в частности, Государственные строительные нормы Украины. Здания и сооружения. Жилые дома. Основные положения ДБН В.2.2-15-2005, утвержденные Приказом Госстроя Украины от 18 мая 2005 № 80 и др.).

Составной технической пригодности жилья также правило, согласно которому жилое помещение должно отвечать требованиям строительных норм и правил.

Дома (помещения) после их строительства или переоборудования регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то органами. В современных условиях такими органами выступают предприятия бюро технической инвентаризации.

Санитарная пригодность жилья заключается в том, что жилое помещение должно соответствовать санитарно-гигиегичним требованиям, предусмотренным действующим законодательством.

Для отдельных видов сделок с жильем устанавливаются дополнительные требования к их объектам. В частности, жилое помещение как объект договора найма (аренды) жилья должно быть изолированным и пригодным для проживания.

Третий признак жилья заключается в том, что жилая постройка должна быть завершенной строительством. Если сооружение не является завершенной строительством, это еще не жилье, а незавершенный бдивництвом объект. Подтверждением того, что строительство является завершенным, в частности, является наличие акта государственной комиссии о приемке сооружения в эксплуатацию.

Четвертый признак жилья - помещение должно быть в установленном порядке отнесены к жилому фонду. Об этом свидетельствует инвентаризационная дело, ведется на каждый из объектов жилищного фонда. Кроме того, в выписке из реестра, является одним из необходимых документов при отчуждении жилья, указывается, отнесена недвижимость в жилой фонд. В соответствии со ст. 4 Жилищного кодекса Украины жилой фонд создают жилые дома, а также жилые помещения в других зданиях, находящихся на территории Украины.

Следующая, пятая признак жилья связана с изолированным характером жилого помещения. Жилье как объект жилищных правоотношений должно обладать признаком изолированности (ст. 50 ЖК Украины). Не может быть объектом права собственности, других вещных прав и самостоятельным предметом договора социального найма неизолированного жилое помещение, проходная комната и т.д. (статьи 1, 3, 21 Закона Украины «О жилищном фонде социального назначения»).

По этому критерию закон выделяет три вида жилья: жилой дом (часть жилого дома); квартира (часть квартиры), комната.

Наконец, шестая признак жилья проявляется в предоставл законом обязанности владельца, другого носителя жилищных прав осуществлять полномочия собственника в соответствии с назначением и пределами использования жилого помещения, установленными ЖК Украины.

Приведенное свидетельствует об установлении особого правового режима жилых помещений, выступающих предметом особого правового регулирования и признаются материальными объектами особой социальной значимости, которые обеспечивают человеку отдых, восстановление сил, свободную реализацию его природных способностей (рус. наклонностей) и назад.

Из изложенного следует содержание общего регулятивно-гуманистической функции правового режима жилья заключается в обеспечении пригодности жилого помещения для проживания в нем человека на всех стадиях владения, пользования или распоряжения жильем. При этом пригодность жилого помещения для проживания обычно определяется не в обычном гражданско-правовом порядке, а в соответствии со специальными нормами жилищного законодательства (ст. 50 ЖК Украины). Следует отметить, что столь характерно также для регулирования жилищных правоотношений в других странах. В частности, специальное регулирование жилищным законодательством вопросов о пригодности жилья для проживания прямо вытекает из нормы ст. 673 ГК РФ.

Конституцией Украины жилье признано объектом права каждого, кто живет на территории Украины, и на органы государственной власти, как и органы местного самоуправления, возложена обязанность поощрять жилищное строительство, создавая условия для осуществления жилищных прав (ст. 47 Конституции).

Признание Украины социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих приличную жизнь и свободное развитие человека, обусловливает дополнительный к конституционно закрепленного общего права на жилье обязанность государства предоставить дополнительные жилые гарантии малообеспеченным и другим указанным в законе гражданам (ст. 47 Конституции ).

Особое социальная значимость жилья проявляется в обязанности его владельцев с дополнительной (т.е. особой) осторожностью эксплуатировать жилье, свобода использования которого ограничена нормами, направленными на сохранность жилых помещений. В отличие от другого имущества, владелец которого владеет, пользуется и распоряжается им по своему усмотрению, совершая с имуществом любые действия (ст. 346, 349 ГК Украины, ст. 150 ЖК Украины), собственник жилого помещения может быть лишен своего жилища, если использует его не по назначению, допускает бесхозяйственное использование жилья, допуская его уничтожения (рус. разрушение) (ст. 346 ГК, статьи 6, 10, 150 ЖК Украины).

Одновременно на жилье в целом распространяется общегражданский принцип свободы собственника выбирать формы эксплуатации своего имущества, ограничение которого допускаются прямому указанию специального закона (обычно речь идет о ЖК Украины). Содержание таких ограничений проявляется в особых правилах реализации полномочий владения и пользования жилыми помещениями - предоставление их для использования только на условиях найма, поднайма или временного проживания (статьи 61, 91, 98 ЖК Украины), установление специализированных форм найма, которые способствуют обеспечению жильем инвалидов, беженцев, вынужденных переселенцев, других проблемных категорий населения (статьи 1, 3, 20 Закона Украины «О жилищном фонде социального назначения»), правовая возможность лишить любого владельца права собственности на жилое помещение, разрушается в результате его бесхозной эксплуатации (статьи 6 , 10, 150 ЖК Украины), а также прекратить договор найма с нанимателями-нарушителями по определенным законом основаниям (статьи 189-190 ЖК Украины).

Итак, особенности правового режима жилья проявляется в ограничении свободы права собственности, определяет определенную пропорцию соотношения публичноправових и частноправовых интересов в сфере правового регулирования жилищных отношений, что обусловлено особой социальной значимости жилья и содержание социальной политики государства, направленной на обеспечение конституционного права на жилье.

Публичный интерес осуществляется при обеспечении жилищного благосостояния (рус. благополучия) населения страны, с учетом местных особенностей в жилищно-правовом регулировании. Частный интерес каждого жителя страны достигается путем реализации принципов жилых частноправовых отношений, закрепляют правила о том, что жилье в Украине нетронутое, никто не вправе проникнуть в него без согласия его жителей на законных основаниях иначе чем как в предусмотренных законом случаях (ст. 311 ЖК Украина, ст. 30 Конституции Украины).

Итак, конгломерат публично-частного регулировок жилищных отношений обусловливает обременения экономической свободы в осуществлении права собственности на жилье публично-правовым вмешательством государства в отдельные элементы этой свободы.

Проведенный анализ признаков жилья дает возможность выявить понятие жилища и сформулировать его определение.

Определение понятия жилья. Комплексное регулирование жилищных отношений и определяющие особенности каждой из связанных с таким регулированием отраслей права нашло отражение в различиях и общих признаках понятия жилья в конституционном и гражданском праве, формировании обще-правовой и отраслевых понятий жилья.

В связи с этим целесообразно рассматривать понятие жилья в узком и широком смысле.

Жилье в узком (в собственном) смысле - это предназначенное для постоянного проживания и признан гражданским правом разновидность недвижимого имущества, как составная часть в-правового, конституционного института жилья в виде выбранного места, адресно-географические координаты которого определяют помещение, специально предназначенное для свободного проживания человека, которое составляет понятие жилья в широком смысле.

Понимание понятия жилья в разных значениях степени обусловлено существенными различиями содержания термина «жилище» в конституционном и гражданском праве.

Конституционное право термин «жилье» означает выбранное место, адресно-географические координаты которого определяют помещение, специально предназначенное для свободного проживания человека. Термин «жилье» следует отличать от понятия «жилое помещение». Конституционно-правовое понятие «жилище» шире категории «жилое помещение», поскольку включает не только жилые дома, квартиры и их изолированные части, но и другие сооружения, которые традиционно используются для проживания (чум, яранга, цыганская кибитки и т.д.). Иностранная судебная практика иногда относит к охраняемому конституции жилья даже шалаше и другие самодельные здания (рус. постройки), если они служат лицу как дом. Вместе с тем признаются жилищем помещения, предназначенные для временного (гостиница, больница) или недобровольного (тюрьма) пребывания человека.

В гражданском праве жилье рассматривается как разновидность недвижимости, с определенными относительно него правами, функционально предназначенной для проживания физического лица.

ГК Украины (ст. 379) закреплено понятие жилья в контексте объекта права собственности и предмета соответствующих гражданско-правовых сделок, обусловливает его отличия от жилья как категории конституционного права. Гражданско-правовая категория жилья, в отличие конституционно-правового понимания указанной конструкции, имеет правовой режим недвижимой вещи, всегда наделен свойствами оборотоспособные имущества, «... должно допускать физическую возможность совершения действия, предмета сделки».

Появление термина «жилище» объясняется расширением предмета жилищных правоотношений, объективно требует введения юридического родового эквивалента любого из видов жилья и изменения разнообразия терминов (жилье, жилой дом, жилое помещение, комната в квартирах и т.п.) на более обобщающее и универсальное понятие , призвано выполнять функции и родовой правовой конструкции.

Термин «жилье» является достаточно хорошим родовым понятием любых его видов. Обоснована в юридической литературе предложение употреблять понятие «жилое помещение» как универсальное не лишена определенных недостатков, поскольку не всегда охватывает всех элементов жилья (в бытовом понимании жилое помещение часто ассоциируется с жилой площадью в квартире, элементами которой являются и нежилые помещения) является нечетким и допускает двоякое толкование этого термина.

Действующее законодательство не содержит четкого понятия «жилище». Достаточно удачное (прежде всего, своей краткостью и содержательностью) определение понятия жилого помещения (в смысле жилья), что следует из содержания ст. 23 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, согласно которой жилым помещением признается специально предназначена или приспособлена для постоянного проживания часть здания (рус. строения), что отвечает особым санитарно-техническим и должно быть благоустроенным относительно условий данного населенного пункта.

Нормативное определение жилья, которое содержится в ст. 379 ГК Украины, относит к жилью физического лица жилой дом, квартира, другое помещение, предназначенные и пригодные для постоянного проживания.

Действующее жилищное законодательство Украины предусматривает исчерпывающий перечень видов жилья и не содержит понятия жилья как родовой, универсальной категории.

По содержанию Жилищного кодекса УССР 1983 (статьи 50 и 63) жилым помещением (в смысле жилья) признается отдельная квартира, другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, а также одноквартирный жилой дом.

Дополнительная актуальность выявления родового понятия жилья вызвана тем, что действующее законодательство не дает однозначного юридического определения понятий «отдельная квартира» и «другое изолированное жилое помещение».

Не устраняет до конца приведенную недостаток сравнительно удачное (прежде всего, своей краткостью и содержательностью) определение понятия жилого помещения (в смысле жилья), что следует из содержания ст. 23 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, согласно которой жилым помещением признается специально предназначена или приспособлена для постоянного проживания часть здания (рус. строения), что отвечает особым санитарно-техническим и должно быть благоустроенным относительно условий данного населенного пункта.

Методологическое основу недостатка приведенных случаев легального определения понятия жилья заключается в том, что все они основываются на ориентировочном перечне основных видов жилья и недостаточно четких их отличительным родовых признаков отсылочных характера, создает неопределенность в четком понимании родового понятия и отдельных видов жилья, объясняет потребность доктринального толкования этих правовых категорий.

Законодатель (ст. 379 ГК Украины) использует термин «жилье» для обозначения обобщающего недвижимого объекта гражданских прав, способного удовлетворить физической потребность в проживании. Этот термин применяется ко всем видам жилых помещений, независимо от формы собственности на такую недвижимость.

Термин «жилье» применяется в законодательстве в нескольких значениях: в одних случаях - как родового понятия, охватывающего все виды жилья (квартиры, жилые дома и т.д.), которые могут быть объектом права собственности или договора найма жилья, в других случаях - как часть жилого дома, например, жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме) в третьих - как учетной категории наряду с жилым домом.

В гражданском праве нашли отражение два первых случая понимание понятия жилья. По этому критерию содержание категории «жилье» отличается в зависимости от того, приобретает лицо жилье для постоянного или временного проживания.

В узком смысле жилищем признается только жилой дом и квартира, есть жилые помещения, специально предназначенные для постоянного проживания в них людей. Такой подход в понимании понятия жилья нашло закрепление в ст. 379 ГК Украины, в которой приведен перечень видов жилья, которые могут быть объектами права собственности. Такой подход нашел подтверждение в отечественной доктрине. По этому поводу в литературе справедливо обращается внимание на то, что объектом права собственности на жилье может быть одноквартирный жилой дом, квартира в многоквартирном жилом доме.

В широком смысле под жилищем понимается жилое помещение в виде жилого дома, квартиры, другого жилого помещения, специально предназначенного для проживания людей (часть дома, комната и т.д.).

В этом отношении во жильем обычно понимают индивидуально определенную вещь особого рода в виде сооружения или помещения, специально предназначенные для проживания людей: жилые дома, квартиры, комнаты вместе с соответствующей вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т.д.), а также разного рода другие объекты жилого дома (лифт и лифтовое хозяйство, другое инженерное оборудование).

Другие авторы дополняют понятие жилища таким признаком как отнесение помещения в жилой фонд. В связи с этим Е. А. Мичурин под жилищем понимает «квартиры многоквартирных домов, одноквартирные дома, комнаты в квартирах или одноквартирных домах, другие помещения, предназначенные для постоянного или временного проживания людей, завершенные строительством и отнесенные в установленном порядке к жилому фонда ».

В этой связи следует отметить, что определение жилья через категорию жилого фонда было традиционным для законодательства и доктрины советского периода. Такой подход содержится в нормах действующего жилищного законодательства, что нашло отражение в содержании ст. 1 ЖК РСФСР, согласно которой право граждан на жилье обеспечивается развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда.

Такое понимание жилья наблюдается в перспективном жилищном законодательстве. В частности, в одном из проектов Жилищного кодекса Украины содержится понятие жилищного фонда как совокупности всех видов жилья всех форм собственности (ч. 2 ст. 8 проекта ЖК Украины).

В связи с этим в литературе справедливо обращается внимание на то, что «жилищный фонд и жилье по проекту ЖК Украины являются тождественными понятиями».

Т. П. Базовая не указывает общего понятия жилья и ограничивается формулировкой понятий его основных видов - жилого дома, отдельной квартиры, другого изолированного жилого помещения.

Указанный автор рассматривает жилье в виде отдельной квартиры (изолированной) части жилого дома, предназначенная для постоянного проживания одной семьи и содержит оборудованы жилые и подсобные помещения и имеет отдельный выход; под другим изолированным жилым помещением понимается комната или несколько комнат в квартире, которые предназначенные для проживания одной или нескольких семей; жилой дом рассматривается как здание характеризуется следующими тремя признаками: а) соответствие архитектурно-строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам, что делает эти здания пригодными для постоянного проживания в них граждан б) принятие в эксплуатацию приемной комиссией после строительства или реконструкции, в) регистрация в органах государственной регистрации как жилого дома.

Такое определение жилья основания вызывает возражения в части такого обязательного признака как принятие жилого дома в эксплуатацию для признания объекта жильем. В связи с этим в литературе обращается внимание на то, что «в. 376 ГК предусмотрена возможность признания судом права собственности на самовольно построенные жилые дома, поэтому есть все основания такие дома признавать «жильем». Такой подход разделяют и другие авторы, кажется оправданным, поскольку в этом случае (как исключение, предусмотренное прямому указанию закона) здание признается жильем на основании решения суда при отсутствии факта этой недвижимости ввода в эксплуатацию.

Наряду с назначением для проживания физических лиц, неотъемлемой чертой жилья является пригодность для проживания, есть благоустроенисть жилья по условиям населенного пункта, в котором находится, и которая заключается в соответствии такого помещения установленным санитарным, техническим и другим требованиям.

Благоустроенисть жилья является качественной характеристикой помещения определяется определенным набором коммунальных, бытовых удобств (водопровод, горячая и холодная вода, канализация, центральное отопление, газоснабжение и т.д.).

Уровень благоустройства в разных местностях разный, поэтому вопрос о благоустройстве конкретной разновидности жилья решается исходя из конкретных условий данного населенного панкту. Соответствие жилого помещения уровню благоустройства данного населенного пункта определяется исходя из уровня коммунальных удобств, которые есть в домах государственного, коммунального и общественного жилищных фондов.

В процессе использования существующих норм сформировались определенные правовые презумпции соответствия конкретного жилья требованиям благоустроености.

Содержание одной из таких правовых презумпций заключается в том, что на практике квартиры в домах, построенных по типовым проектам начиная с 1958 г., считаются принадлежащими к благоустроенных независимо от их планирования.

В связи с этим в литературе подвергнуто обоснованной критике практику признания садовых и дачных домов как жилых помещений (квартир).

Выделение в «Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества» как неподвижных объектов садовых и дачных домов вызвано тем, что закононодавство предоставляло возможность создания дачных и садовых кооперативов, члены которых имели право строить указанные объекты и, соответственно, приобретать право собственности на них.

В этом контексте отдельные авторы основания обращают внимание на нецелесообразность выделения таких самостоятельных видов недвижимых вещей как садовые и дачные дома.

По мнению А. В. Вороновой «отнесение садовых и дачных домов в нежилых или жилых домов должна проводиться в каждом конкретном случае в зависимости от того, соответствуют ли такие помещения установленным для жилья признакам».

По своей сути жилье относится к сложным вещам, то есть они формируются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда как главная вещь входит жилое помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи или имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилья.

В этом отношении жилое помещение рассматривается в литературе (Д. М. Гриджук, В. А. Олейник) как «единица комплекса недвижимости, которая выделена в натуре, предназначенная для самостоятельного использования ... в жилых целях, ... и которая находится в собственности юридических или физических лиц ».

При этом жилое помещение представляет собой объект, который входит в состав зданий и сооружений. Определение понятия зданий и сооружений приведен в Государственном классификаторе зданий и сооружений, утвержденного и введенного в действие приказом Госстандарта Украины 17 августа 2000 № 507.

В связи с этим заслуживает внимания сформулирована в литературе идея о том, что жилое «помещение, в отличие от зданий, лишено какого-либо материального выражения. Итак, помещения (авт. в том числе и жилищное) - это вещь исключительно в юридическом смысле этого слова ».

Жильем и самостоятельным объектом гражданских прав признаются только жилые помещения, способны реализовать их функциональное назначение - удовлетворение потребности в жилье отдельного физического лица или семьи. В связи с этим не признаются жильем и самостоятельным объектом гражданских прав часть комнаты или неизолированная комната (смежная или проходная), а также жилое помещение, хотя и является изолированным но по размеру меньше установленного для предоставления одному лицу (ч. 2 ст. 63 ЖК РСФСР).

Понятие жилья неразрывно связано и должно отражать инженерно-строительные особенности этого вида недвижимости, одна из которых, в частности, обусловлена структурой и общим назначением (жилья) инженерно-строительных элементов.

По структуре своих инженерно-строительных элементов жилье может иметь простую или сложную структуру жилья как объекта гражданских прав.

Простую структуру элементов имеет комната в квартире или жилом доме, поскольку ее состав определяет само жилое помещение. Сложную структуру элементов имеет квартира и жилой дом, состоящих из жилых и нежилых помещений.

Сущностные признаки жилья обусловливают целевой характер использования этой недвижимости, что нашло отражение в нормативном закреплении императивного правила об осуществлении права собственности на жилье согласно его назначению.

Основное отличие жилья от других объектов недвижимого имущества заключается в направленности использования жилья именно для проживания. В связи с этим 383 ГК Украины предоставляет владельцу жилого дома, квартиры право использовать помещение для собственного проживания, проживания членов своей семьи, других лиц и лишает права использовать его для промышленного производства.

Учитывая также отсутствие законодательного определения понятия «промышленного производства» для целей использования жилья, актуальным является его доктринальное понимание. По нашему мнению, в этом случае следует понимать такое несовместимо с нормальными условиями жизни человека использования жилья предусматривает создание (изготовление, ремонт и т.п.) продукции и (или) связанных с такой деятельностью оказания услуг, выполнения работ.

В связи с этим заслуживает поддержки обоснована в литературе позиция о том, что «запрет на использование жилья для промышленного производства, не может быть препятствием для его использования для« непромышленного »производства, например, создание уникальных (единичных) экземпляров товара на заказ, осуществление ремонта любой техники и т.д. ».

Одновременно в случае нарушения права других жильцов дома на покой и отдых такое использование жилья для непромышленного производства должно признаваться неправомерным в судебном или ином юрисдикцией порядке (на основании решений компетентных государственных органов).

В связи с этим полезно сравнительный анализ зарубежного опыта регулирования этих отношений. Привлекает внимание позиция российского законодателя, достаточно жестко регулирует эти вопросы. Согласно ч. 3 ст. 288 ГК РФ запрещается располагать в жилых домах промышленное производство, а также располагать собственником в принадлежащих ему жилых помещениях предприятия, учреждения, организации. При этом не имеет значения, осуществляют указанные юридические лица промышленное производство или другие виды предпринимательской деятельности. Размещение таких юридических лиц может быть разрешено только после перевода жилого помещения в установленном законодательством порядке в нежилое.

Подобный подход в целом предлагает закрепить и перспективное отечественное законодательство. Согласно ст. 11 проекта ЖК Украины перечень видов деятельности, осуществление которых разрешается в нежилых помещениях жилых домов, устанавливается Кабинетом Министров Украины.

По нашему мнению, предусмотренная проектом ЖК Украины концепция о невозможности использования жилья в иных целях, чем проживание имеет чрезмерно ограничительный характер, и поэтому должна основываться на узком смысле понятие «промышленное производство» для целей использования жилья и презумпции правомерности нахождения организации в квартире (в частности, под офис), если это не нарушает права на покой и отдых других жителей дома.

В связи с этим ч. 1 ст. 383 ГК Украины целесообразно дополнить пунктом вторым следующего содержания: «Собственник жилого дома, квартиры имеет право сдать квартиру в аренду для осуществления хозяйственной, предпринимательской и иной не запрещенной законом деятельности физическому или юридическому лицу, если такая деятельность не противоречит установленным нормам использования помещений в жилых домах и не наносит вреда интересам собственников (пользователей) и окружающей среде ».

Вместе с тем следует поддержать обоснованную в литературе позицию о целесообразности устранения неопределенности в связи с использованием нормой ст. 383 ГК Украины оценочного характера термина «промышленное производство» путем установления Кабинетом министров Украины перечень видов деятельности промышленного (производственного) характера, которые нельзя осуществлять в квартире или жилом доме.

Другое проявление использования жилья по назначению как жилых помещений отражен в сформулированном судебной практикой правиле, которое предусматривает возможность использования юридическим лицом-нанимателем жилья только для проживания в нем физического лица.

В соответствии со ст. 150 ЖК Украины граждане, имеющие в частной собственности дом, пользуются им для личного проживания и проживания членов их семей и имеют право распоряжаться этой собственностью по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду, передавать в залог, заключать другие не запрещенные законом сделки.

Согласно ст. 6 ЖК Украины жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке как служебных жилых помещений и общежитий.

В соответствии со ст. 10 ЖК Украины граждане должны использовать жилые помещения согласно его назначению.

ГК Украины (ст. 319) закрепляет норму, согласно которой собственник вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, которые не противоречат закону. Одно из проявлений этого права закреплен в Законе Украины «О собственности», согласно которому владелец, осуществляя свои права, обязан не наносить вред окружающей среде, не нарушать права и охраняемые законом интересы граждан, юридических лиц и государства (ст. 4 Закона ).

Статьей 810 ГК Украины предусмотрено, что по договору найма (аренды) жилья одна сторона - владелец жилья (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату. Сторонами в договоре найма жилья могут быть физические и юридические лица. Если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье только для проживания в нем физического лица и не может предусматривать передачу такого жилья под офис.

Использование жилья под офис обычно подтверждается показаниями свидетелей - сотрудников ЖЭКов, а также актами ЖЭКа, которые складываются в результате обследования квартиры комиссией составе сотрудников ЖЭКа, в которых устанавливается, что квартира используется под офис соответствующей организации-нанимателя, поскольку в квартире находятся офисная мебель - столы, стула, несколько компьютеров, работают сотрудники организации-нанимателя. Кроме того, в помещении, где должна быть устроена кухня, обычно стоят рабочие столы с оргтехникой.

Использование организацией-нанимателем жилья под офис нарушает права и законные интересы других граждан - жителей дома, поскольку вследствие использования нанимателем жилья под офис нарушается право на покой и отдых жильцов.

Нарушение прав и законных интересов других граждан - жителей дома заключаются в нарушении действиями нанимателя покоя жильцов дома в результате использования жилья под офис. Деятельность офиса (в квартире) связана с постоянным значительным количеством посетителей в течение дня и сопровождается шумом, обусловливает большое количество автотранспорта во дворе, стук входной двери офиса, мусор на лестнице, шум, смех, музыку. Нередко сотрудники офиса курят на балконе, бестактно реагируют на устные замечания жителей, нарушает права жителей на покой и отдых. При этом отсутствие действующего договора найма (аренды) жилья на момент рассмотрения спора (в связи с расторжением договора аренды и т.п.) не возражает доводов стороны спора, офис организации-нанимателя прекратил деятельность в съемной квартире, если функционирование офиса подтверждается другими материалами дела ( справки ЖЭКа, показания свидетелей и т.п.).

Однако с таким подходом судебной практики нельзя полностью согласиться, поскольку не всякая деятельность офиса в квартире нарушает права и законные интересы других граждан - жителей дома. Нельзя исключить возможность деятельности офиса в квартире, не нарушает право жителей дома на покой и отдых.

В случае деятельности офиса в квартире права и законные интересы других жильцов нарушаются не самим фактом заключения и выполнения договора найма (аренды) квартиры под офис, а в результате нарушения права на покой и отдых физических лиц-жителей дома.

Указанные правовые возможности других жителей дома нарушаются такой деятельностью офиса в квартире, нарушает право на покой и отдых физических лиц-жителей дома в результате создания несовместимых с нормальными условие жизни человека дополнительных неудобств в проживании других жителей.

Поэтому деятельность офиса в квартире должно признаваться правомерным, если истец (жители дома и др.) не докажет нарушение права на покой и отдых.

По своей правовой природе использования жилья в нарушение требований законодательства об использовании жилья по назначению следует рассматривать как злоупотребление правом, поскольку носитель права (арендатор, владелец и т.д.) имеет право пользоваться жильем под офис, если это не нарушает права других жителей на покой и отдых. Действия лица, нарушающих право на покой и отдых, свидетельствуют об осуществлении арендатором (собственником) права способом, не противоречит закону.

В связи с этим к отношениям неправомерного использования квартиры под офис применяются положения ГК Украины (ст. 13) о злоупотреблении правом.

Таким образом, использование квартиры под офис является правомерным, если в судебном порядке не будет доказано неправомерность такой деятельности в случае нарушения права граждан - жителей дома на покой и отдых и законодательства по использованию жилых помещений по назначению как жилое помещение.

Жильем как самостоятельным объектом гражданских прав признаются только жилые помещения.

Отличие жилого помещения от нежилого заключается в наличии или отсутствии определенных условий: технических, территориально-пространственных, санитарно-гигиенических и др.. В связи с этим в литературе обращается внимание на то, что жилыми помещениями может быть (кроме отдельного дома, части дома, квартиры, комнаты в коммунальной квартире, общежитии) обособленная комната в нежилом здании, отвечающем всем установленным нормам и правилам жилищных условий . Такие места, как прихожая, веранда, балкон - жилыми помещениями быть не могут, поскольку не соответствуют перечисленным нормам и правилам. Вместе с тем указанные места (прихожая, веранда и т.д.), находящихся в непосредственной связи с жилым помещением (например, жила комната), могут и должны относиться к понятию «жилье». Это связано с тем, что надлежащее функционирование жилья неразрывно связано, как с жилым помещением так и с его необходимыми частями и атрибутами (веранда, кухня, балкон и т.д.), относятся к помещениям нежилого характера.

Приведенное дает основания для вывода о том, что основным целевым назначением нежилого помещения не может быть проживание в таком помещении. Помещения, предназначенные для других хозяйственных целей (торговые, складские, конторские, учебные и др.), а также подсобные помещения отдельных квартир (кухни, коридоры, лестницы и т.д.) не могут использоваться под жилье. Соглашения, заключенные в нарушение этого правила, должны признаваться судом недействительными, а лица, занимающие такие помещения под жилье, подлежат выселению.

В литературе справедливо обращается внимание на служебный характер связи прав на нежилые помещения и обусловленность их целевому назначению квартиры или дома.

Личман Л. правильно обращает внимание на недопустимость признания жилыми помещениями таких мест как прихожая, веранда, балкон, поскольку последние не отвечают всем установленным нормам и правилам жилищных условий. Вместе с тем, указанные места (прихожая, веранда и т.д.), находящихся в непосредственной связи с жилым помещением (например, жила комната), могут и должны относиться к понятию «жилье».

Такой вывод объясняется тем, что надлежащее функционирование жилья неразрывно связано, как с жилым помещением так и с его необходимыми частями и атрибутами (веранда, кухня, балкон и т.д.), относятся к помещениям нежилого характера.

Следовательно, наряду с жилыми помещениями, нежилые помещения, которые подсобными помещениями, выступают обязательными составляющими жилья.

Соотношение указанных составляющих жилья определяется функциональным назначением последнего и обычно не имеет юридического значения в контексте установления определенного приоритета объема жилых помещений над нежилыми помещениями.

В этом контексте заслуживает внимания сформулирована в литературе тезис о том, что «... дом остается жилым, если жилая площадь составляет большую его часть». Такой подход представляется недостаточно обоснованным, поскольку современные представления о комфортном жилье нередко предусматривают ситуацию, когда жилая площадь составляет большую часть жилья.

В связи с этим А. В. Воронова справедливо отмечает, что «если следовать логике автора, то если в доме нежилых помещений больше, он не является жилым домом. На сегодня строится много одноквартирных домов, в которых «нежилое» площадь больше чем «жилая», особенно при наличии цокольного этажа и встроенного гаража. Но ни у кого не возникает сомнений в том, что такой дом является жилым ».

Итак, по своей структуре жилье представляет собой совокупность жилых и нежилых (подсобных) помещений независимо от их соотношения, если это соответствует установленным требованиям назначения и пригодности помещения для проживания.

Указанный неразрывную взаемий структурное связь элементов жилья находит отражение в особенностях осуществления субъективного права на жилье.

В связи с этим В. Ф. Маслов правильно обращал внимание на то, что подсобные помещения в квартире или в одноквартирном жилом доме предназначены для обслуживания лиц, проживающих в жилых помещениях. Право пользования подсобными помещениями неразрывно связано с правом пользования жилыми помещениями. Поэтому, во-первых, таким правом не могут быть наделены лица, проживающие в другой квартире, во-вторых, приобретение права пользования жилым помещением автоматически и независимо от каких-либо условий порождает и право на подсобные помещения.

Следование прав на нежилые помещения целевому использованию прав на жилое помещение и судьбы прав на жилье в целом обусловило такую связь объектов этих прав (подсобных и жилых помещений как элементов жилья).

Подсобные помещения неразрывно связаны с жилыми помещениями. Эти помещения должны рассматриваться как единый и неделимый объект гражданских прав. Режим нежилых помещений должно следовать режима жилых помещений и жилья в целом. Это означает, что коридор, кухня, ванная, кладовая и другие вспомогательные службы не могут быть объектом самостоятельного права, в результате чего их называют местами общего пользования. Приведенное не исключает, конечно, возможности заключения сделок между нанимателями об установлении порядка пользования вспомогательными службами. Однако, справедливо отмечает Ю.Г. Басин, - заключение сделок не меняет сущности права всех жильцов - одинаковой и равного участия каждого из них в общем пользовании, не допускает выделения реальных долей в исключительное владение или определения любой доли в общем праве на все помещения в целом.

Тот факт, что подсобные помещения длительное время использовались одним из нанимателей и никто не ставил вопрос о передаче их в общее пользование, не имеет в принципе юридического значения. Продолжающийся характер неправомерного пользования помещением в ущерб интересам других лиц, проживающих в нем, исключает применение к возникшим на этой почве споров исковой давности или приобретательной давности.

Размер жилой площади в жилье также служит критерием для характеристики этого объекта гражданских прав, что обусловлено существованием общего и специального правовых режимов жилья.

Так, в РФ научные работники, не имеющие семьи, писатели, композиторы, художники и скульпторы пользуются правом на дополнительную площадь, если жилое помещение, ими занимается, менее 28 кв. г.

Специфика природы жилья заключается в том, что назначение жилого помещения к тому же зафиксировано в законе (ГК и ЖК), а индивидуально-определенного жилого помещения - в данных Бюро технической инвентаризации. Владелец не вправе произвольно его изменить или аннулировать. Для общества это социально важно. Назначение жилья в отношениях собственности, урегулированных в. 379 ГК Украины, оказалась не идентичным его назначению в отношениях найма, урегулированных также в ГК (ст. 810). В отношениях собственности жилье для его владельца функционально предназначенное для проживания в отношениях найма жилье для его нанимателя - место постоянного проживания. И в тех, и в других отношениях жилище должно соответствовать одним и тем же целям. И те, и другие отношения имеют место одновременно в одном и том же объекте недвижимости. Однако в отношениях собственности требование к жилью снижена, а в отношениях найма - повышена.

Проведенный анализ дает возможность сформулировать определение понятия жилья в гражданском праве как особой сложной вещи в виде жилого помещения (комната) или единого инженерно-строительного комплекса (квартира, дом) оборудованных жилых и подсобных помещений, которые приняты в эксплуатацию приемной комиссией после строительства или реконструкции, зарегистрированных в органах регистрации как соответствующий вид жилья, имеют отдельный выход и общее назначение - удовлетворение потребности в жилье отдельного физического лица или семьи.

В литературе справедливо отмечается, что специфика жилья заключается также в том, что жилье выступает не только как объект права собственности, права владения и права пользования, но как объект управления и эксплуатации.

Отдельные авторы основания обращают внимание на проблему соотношения жилья (в частности, жилого дома) как жилой единицы и как совокупности «жилых единиц». При применении термина «жилой дом» говорится о жилье как некую единицу. В данном случае имеется в виду не само здание многоквартирного дома, а отдельная квартира, расположена в таком здании. В свою очередь, квартиры, объединенные домом как одной зданием, охватываются понятием «жилая единица». При этом, в отличие от многоквартирного дома, одноквартирный дом и квартира в нем совпадает в пространстве с самим зданием. Вместе общим для этих двух типов жилья является то, что и в первом, и во втором случаях речь идет о квариру, расположенную в жилом доме (одноквартирном или многоквартирном).

Подытоживая проведенный анализ признаков и понятие жилья как объекта граж-правовых отношений, можно сделать следующие выводы:

1. Понятие жилья следует рассматривать в широком и узком (собственном) смысле как сооружение, традиционно используется для постоянного проживания, и признанное законом помещения, специально предназначенное для проживания.

2. Загальнородова категория жилья не имеет юридического значения самостоятельного объекта права, полномочия по которому реализуются через признаны правом разновидности жилья в виде жилого дома, квартиры, другого помещения, предназначенных и пригодных для постоянного проживания в них в соответствии с положениями актов гражданского законодательства Украины.

3. В собственном (узком) смысле жилье является гражданско-правовой категорией, под которой следует понимать признанную недвижимостью, предназначенную и пригодную для постоянного проживания особое сложную вещь в виде жилого помещения (комната) или единого инженерно-строительного комплекса (квартира, дом) оборудованных жилых и подсобных помещений, которые приняты в эксплуатацию приемной комиссией после строительства или реконструкции, зарегистрированных в органах регистрации как соответствующий вид жилья, имеют отдельный выход и общее назначение - удовлетворение потребности в жилье отдельного физического лица или семьи.

По своей структуре жилье представляет собой совокупность жилых и нежилых (подсобных) помещений независимо от их соотношения, если это соответствует установленным требованиям назначения и пригодности помещения для проживания.

4. Ввиду отсутствия законодательного определения понятия «промышленного производства» для целей использования жилья, обосновывается его доктринальное понятие как несовместимое с нормальными условиями жизни человека использования жилья предусматривает создание (изготовление, ремонт и т.п.) продукции и (или) связанных с такой деятельностью предоставления услуг, выполнения работ.

5. Предусмотрена проектом ЖК Украины концепция о невозможности использования жилья в иных целях, чем проживание, имеет чрезмерно ограничительный характер, которую следует базировать на узком смысле понятие «промышленное производство» для целей использования жилья и презумпции правомерности нахождения организации в квартире (в частности, под офис), если это не нарушает права на покой и отдых других жителей дома.

В связи с этим ч. 1 ст. 383 ГК Украины целесообразно дополнить пунктом вторым следующего содержания: «Собственник жилого дома, квартиры имеет право сдать квартиру в аренду для осуществления хозяйственной, предпринимательской, иной не запрещенной законом деятельности физическому или юридическому лицу, если такая деятельность не противоречит установленным нормам использования помещений в жилых домах и не наносит вреда интересам собственников (пользователей) и окружающей среде ».

6. В случае деятельности офиса в квартире права и законные интересы других жильцов нарушаются не самим фактом заключения и выполнения договора найма (аренды) квартиры под офис, а в результате нарушения права на покой и отдых физических лиц-жителей дома.

Указанные правовые возможности других жителей дома нарушаются такой деятельностью офиса в квартире, нарушает право на покой и отдых физических лиц-жителей дома в результате создания несовместимых с нормальными условиями жизни человека дополнительных неудобств в проживании других жителей.

В связи с этим деятельность офиса в квартире должно признаваться правомерным, если истец (жители дома и др.) не докажет нарушение права на покой и отдых.

7. По своей правовой природе использования жилья в нарушение требований законодательства об использовании жилья по назначению следует рассматривать как злоупотребление правом, поскольку носитель права (арендатор, владелец и т.д.) имеет право пользоваться жильем под офис, если это не нарушает права других жителей на покой и отдых. Действия лица, нарушающих право на покой и отдых, свидетельствуют об осуществлении арендатором (собственником) права способом, не противоречит закону.

В связи с этим к отношениям неправомерного использования квартиры под офис применяются положения ГК Украины (ст. 13) о злоупотреблении правом.

8. Использование квартиры под офис является правомерным, если в судебном порядке не будет доказано неправомерность такой деятельности в случае нарушения права граждан - жителей дома на покой и отдых и законодательства по использованию жилых помещений по назначению как жилое помещение.