Дисертація присвячена дослідженню цивілістичних проблем теорії і практики регулювання питань житла як об’єкту цивільно-правових відносин.
Закріплення в Цивільному кодексі України 2003 р. (далі – ЦК України) принципу свободи договору та особливостей житла як об’єкта речових і зобов’язальних відносин обумовлюють потребу у формуванні науково обгрунтованих положень про цей вид нерухомості.
Наведене обумовило необхідність застосування адекватних сучасним суспільно-економічним умовам, науково обгрунтованих підходів у сфері регулювання житла як об’єкту правовідносин, які мають здійснюватися з урахуванням результатів наукових досліджень із зазначеної тематики.
Житло як об’єкт цивільно-правових відносин є недостатньо дослідженою в правовою конструкцією, що в умовах існування прогалин у розумінні поняття, природи і видів житла, перешкоджає формуванню усталеної практики правозастосування з цих питань. Значний масив принципових питань правового регулювання вказаних правовідносин не одержав належного вирішення у нормотворчій практиці і висвітлення у теоретичних дослідженнях, що обумовлено нерозробленістю доктринальних засад регулювання житла як об’єкта речових і зобов’язальних правовідносин, не дозволяє визначити належне їм місце у системі цивільного права, встановити характер взаємозв’язку, критерії відмежування від суміжних правових конструкцій і не сприяє стабільності їх правового регулювання.
У деяких дисертаційних роботах розглядалися лише окремі питання щодо житла як об’єкта цивільно–правових відносин, зокрема правочини з житлом (Є. О. Мічурін, 2002; В. А. Нагорняк, 2000), договір найму житла (В. Я. Бондар, 2001), право громадян на житло у фонді соціального страхування (Т. Р. Федосєєва, 2003), підстави набуття права власності на житло (О. В. Воронова, 2005).
Незважаючи на активне використання правозастосовчою і нормотворчою практикою правовідносин з житлом, бракує комплексних монографічних праць із загальнотеоретичних і прикладних проблем регулювання зазначеного виду нерухомості, що негативно впливає на їх розвиток в Україні, формування судової практики з цієї категорії справ.
Відтак, подальше наукове розроблення загальнотеоретичних проблем житла як об’єкту цивільно-правових відносин, окремих їх різновидів є необхідною умовою впровадження досконалішого правового регулювання зазначеного виду нерухомого майна.
Наведене обумовлює актуальність цього дисертаційного дослідження.
Зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційна робота виконувалася на кафедрі цивільного права юридичного факультету Київського національного університету імені Тараса Шевченка відповідно до бюджетної теми № ДР 019 U007725 «Удосконалення правового механізму реалізації та захисту прав та інтересів людини і громадянина в Україні».
Мета і завдання дослідження. Метою роботи є проведення аналізу поняття, правової природи і видів житла, його особливостей як об’єкта речових і зобов’язальних прав і внесення пропозицій щодо удосконалення правового регулювання цих правовідносин.
Для досягнення поставленої мети основна увага у дисертації приділена вирішенню таких завдань: визначення теоретичного поняття і конститутивних ознак житла; формулювання узагальнених законодавчих засад цивільно-правового регулювання житла як об’єкту речових і зобов’язальних прав; встановлення та обгрунтування поняття і видів речових прав на житло, природи та умов договору довічного утримання відвідчуження житла, договору іпотеки житла, особливостей договору участі в дольовому будівництві житла в контексті договірних способів інвестування в об’єкти житлового будівництва; дослідження реального стану законодавства і формулювання пропозицій, спрямованих на усунення суперечностей, що мають місце щодо житла як об’єкту цивільно-правових відносин.
Об’єкт і предмет дослідження. Об’єктом цього дослідження є загальнотеоретичні аспекти житла як об’єкту цивільно–правових відносин, правові норми та інші форми цивільно-правового регулювання названих видів нерухомості і правовідносин в Україні.
Предметом дисертаційного дослідження є система чинних в Україні нормативних актів, положень Цивільного кодексу України, що стосуються житла як об’єкту цивільно-правових відносин, вітчизняні і зарубіжні наукові джерела, юридична практика, постанови Пленуму Верховного Суду України, роз’яснення президії Вищого господарського суду України.
Методологічна основа дослідження. При проведенні дисертаційного дослідження автор керувався загальнонауковим діалектичним методом та окремими науковими методами історичного, порівняльного, догматичного і системно-структурного аналізу. За допомогою діалектичного методу досліджується формування та розвиток ідеї прав на житло і відповідних норм у цивільному праві. Історичний метод дозволив дослідити конструкцію житла, починаючи з приватного права Стародавнього Риму. Порівняльний метод використаний для виявлення особливостей правового регулювання таких договорів, трактування особливостей їх змісту, а також при визначенні різних аспектів цивільно-правового регулювання відносин, які при цьому виникають за законодавством України та зарубіжних країн. Догматичний метод дозволив проаналізувати зміст норм чинного законодавства у цій сфері, а метод системно–структурного аналізу – встановити місце інститутів, які регулюють цивільні правовідносини щодо житла, у загальній структурі договірного права. Водночас загальною методологічною основою обрана концепція поділу цивільних правовідносин з житлом на речові та зобов’язальні.
Обираючи таку методологічну основу, автор виходив з того, що такі права є своєрідною системою взаємопов’язаних категорій цивільного права, яка системно регулює всі види житла.
Науково-теоретичною базою даної дисертації є теоретичні розробки, праці таких вітчизняних та зарубіжних вчених–правознавців як: – Ю. Г. Басін, М. К. Галянтич, П. М. Дятлов, Т. П. Базова, І. Л. Брауде, О. В. Дзера, А. С. Довгерт, В. А. Золотарь, О. С. Іоффе, О. А. Красавчиков, П. В. Крашенінніков, Н. С. Кузнєцова, І. М. Кучеренко, В. В. Луць, В. Ф. Маслов, Є. О. Мічурін, П. С. Нікітюк, Г. А. Свердлик, П. І. Седугін, С. О. Сліпченко, Ю. К. Толстой, Є. О. Харитонов, Я. М. Шевченко, В. Ф. Чигир, В. С. Щербина та ін.
Нормативно-інформаційними джерелами стали Конституція України, Цивільний кодекс України 2003 р., Житловий кодекс УРСР, інші законодавчі і підзаконні нормативно-правові акти. Фактологічна база грунтується на матеріалах судової практики України. Автором вивчені окремі цивільні справи судів загальної юрисдикції та господарських судів України.
Наукова новизна одержаних результатів полягає в тому, що вперше в Україні на рівні монографічного дослідження розглядаються загальне поняття та природа житла як об’єкта речових і зобов’язальних цивільно-правових відносин, проблеми їх співвідношення з іншими суміжними об’єктами цивільного права, вперше запропоновано поняття і виявлено особливості житла як об’єкта речових і зобов’язальних правовідносин, запропоноване вирішення питань, що є спірними при кваліфікації житла та його різновидів, виявленні їх правової природи і відмежуванні від інших суміжних правових конструкцій.
1. Вперше обгрунтовано поняття житла у вузькому і широкому розумінні.
У вузькому розумінні житло – це призначений для постійного проживання і визнаний цивільним правом різновид нерухомого майна, як складова частина загально–правового, конституційного інституту житла у вигляді обраного місця, адресно–географічні координати якого визначають приміщення, спеціально призначене для вільного проживання людини, яке становить поняття житла в широкому розумінні.
2. Уточнено поняття житла в цивільному праві як визнаної законом нерухомості, призначеної та придатної для постійного проживання особливої складної речі у вигляді житлового приміщення (кімната) або єдиного інженерно–будівельного комплексу (квартира, будинок, садиба) обладнаних житлових і підсобних приміщень, прийнятих в експлуатацію приймальною комісією після будівництва чи реконструкції, зареєстрованих в органах реєстрації як відповідний вид житла, мають окремий вихід і спільне призначення – задоволення потреби в житлі окремої фізичної особи чи їх об’єднань (сім’ї тощо).
3. Обгрунтовується висновок, що у разі діяльності офісу в квартирі права та законні інтереси інших мешканців будинку порушуються не самим фактом укладення та виконання договору найму (оренди) квартири під офіс, а в результаті порушення права на спокій і відпочинок фізичних осіб-мешканців будинку.
Зазначені правові можливості інших мешканців будинку порушуються такою діяльністю офісу в квартирі, яка порушує право на спокій і відпочинок фізичних осіб-мешканців будинку в результаті створення несумісних з нормальними умовами життя людини додаткових незручностей у проживанні інших мешканців.
4. Аргументується висновок, що власник квартири позбавлений самостійного права відчуження частки в спільній власності на майно загального користування окремо без одночасного відчуження належного такому співвласнику одноосібного права власності на квартиру в цьому будинку.
5. Обгрунтовується висновок, що об’єктом права власності на житло може бути одноквартирний житловий будинок, квартира у багатоквартирному житловому будинку, садиба та кімната в комунальній квартирі або одноквартирному будинку, в яких мешкає два або більше наймача.
6. Обгрунтовано висновок, що об’єктом права власності може бути кімната в квартирі або одноквартирному будинку, в яких мешкають два або більше наймача, за умови виділення такої кімнати як самостійної речі шляхом реєстрації її в державному реєстрі нерухомості.
Кімнати в інших будівлях можуть бути об’єктом права власності лише в порядку і на умовах, визначених законом.
7. Невизнане житлом приміщення, як і неізольовані житлові приміщення (суміжна кімната), можуть бути визнані об’єктом не договору найму (оренди) житла, а договору найму (оренди) майна, з поширенням на регульовані ними відносини положень ЦК України про найм (оренду) приміщення та найм (оренду) майна.
8. Вперше встановлено поіменований у законі перелік прав на чуже житло, до якого входять вісім прямо передбачених законом (на підставі правила numerus clausus) однорідних видів прав.
9. Встановлено правову природу договору участі в дольовому будівництві житла, яка полягає у визнанні його правочином з ознаками простого товариства та управління коштами інвестування в житло, предмет якого становлять дії щодо залучення і вкладення чужого майна (грошових коштів) у будівництво житла з наступним оформленням права власності на це майно в інтересах замовника (довірителя).
10. Договір участі в дольовому будівництві житла не може бути кваліфіковано як спосіб інвестування у випадку, коли сторонами цього договору виступатимуть виключно вкладники коштів, одному з яких інші учасники доручать виконувати повноваження з ведення спільних справ за цим договором. У цьому випадку довірена особа–учасник діятиме від імені інших учасників шляхом вчинення юридичних і фактичних дій із залучення коштів (на банківський рахунок, відкритий для спільної діяльності за договором), їх вкладення в об’єкт будівництва та розподіл отриманих результатів спільної діяльності.
11. Обгрунтовується висновок про поняття об’єкту незавершеного будівництвом житла, яке має грунтуватися на презумпції невизнання цього об’єкту предметом чинного договору будівельного підряду. У зв’язку з цим доцільно відрізняти термін «об’єкт незавершеного будівництвом» від «об’єкту, що будується».
Об’єкт незавершеного будівництва слід розглядати як об’єкт, щодо якого відсутній чинний договір будівельного підряду, і будівництво якого не продовжується. Об’єктом, який будується, є об’єкт, щодо якого продовжує діяти договір будівельного підряду та (або) щодо якого продовжуються будівельні роботи.
У разі продовження будівельних робіт щодо житлового об’єкта, повинен укладатися не договір іпотеки об’єкта незавершеного будівництва, а договір застави земельної ділянки зі споруджуваним на ньому об’єктом житлової нерухомості.
На підставі проведеного аналізу вносяться конкретні пропозиції щодо вдосконалення законодавства України, які також складають наукову новизну дослідження.
Пропонується, зокрема, змінити або доповнити положеннями про: державну реєстрацію права власності на садибу і вчиненням правочинів з нею за правилами обігу житлової нерухомості (ч. 3 ст. 381 ЦК); можливість відчуження частки в праві власності на спільне майно житлового будинку лише разом з квартирою (ч. 3 ст. 382 ЦК); про умови відчуження комунальних кімнат (ч. 4 ст. 382 ЦК); право заставодержателя за договором іпотеки житла вимагати дострокового виконання зобовязання, забезпеченого іпотекою, і звернення стягнення на заставлене майно, у разі вселення заставодавцем у заставлену квартиру членів своєї сім’ї без попереднього взяття з таких осіб (нових членів сім’ї) нотаріально посвідченого зобов’язання звільнити квартиру у випадку звернення на неї стягнення (Закон України «Про іпотеку»); можливість звернення стягнення на житловий будинок, квартиру, належні фізичній особі на праві власності, та на земельні ділянки, на яких розміщені зазначені об’єкти, якщо таке майно є предметом іпотеки і на нього у відповідності із законодавством про іпотеку може бути звернено стягнення» (ст. 377-1 Цивільного процесуального кодексу України).
Особистий внесок здобувача. Дисертація є самостійною, завершеною науковою роботою. Сформульовані теоретичні положення, висновки, пропозиції, рекомендації одержані автором в результаті вивчення та аналізу понад 200 наукових і нормативних джерел, цивільних і господарських справ.
Теоретичне та практичне значення дослідження полягає у тому, що його результати можуть бути використані в подальших загальнотеоретичних дослідженнях, у доопрацюванні та вдосконаленні законодавства України з питань житла як об’єкту цивільно-правових відносин, зокрема, нового Цивільного кодексу, в навчальному процесі, підготовці підручників і навчальних посібників, методичних рекомендацій з курсу цивільного права для викладачів та студентів юридичних спеціальностей, у практичній діяльності судів загальної юрисдикції, господарських судів України, правоохоронних органів, у правозастосовчій практиці з питань житлового права, у тому числі прав на житло та правочинів з житлом. Теоретичні положення, обгрунтовані автором у дисертаційному дослідженні можуть використовуватися при читанні лекцій за нормативними курсами «Цивільне право», можуть бути використані при підготовці навчальних курсів «Договори з житлом», «Житлове право».
Апробація результатів дослідження. Результати дослідження апробовані і знайшли відображення в публікаціях у виданнях (визнаних ВАК України фаховими для спеціальності «Правознавство») трьох одноосібних наукових статей, а також були предметом обговорення на трьох науково-практичних конференціях, зокрема на Міжнародній науковій конференції молодих вчених «Треті осінні юридичні читання» (Хмельницький університет економіки і права, м. Хмельницький, 5–6 листопада 2004 р.), Міжнародній науково-методичній конференції «Сучасні проблеми адаптації цивільного законодавства до стандартів Європейського Союзу» (11–12 березня 2005 р., на базі Хмельницького університету), VI-й Всеукраїнській науково-практичній конференції «Верховенство права у процесі державотворення та захисту прав людини в Україні» (правничий факультет Національного університету «Острозька академія», м. Острог, 28–29 квітня 2005 р.). Результати дисертаційного дослідження обговорювалися на засіданні кафедри цивільного права юридичного факультету Київського національного університету імені Тараса Шевченка.
Структура роботи і обсяг дисертації. Дисертація складається з вступу, трьох розділів, висновків і списку використаних джерел. Повний обсяг дисертації становить 221 сторінок, 12 з яких займає список використаних джерел, який включає 181 найменувань.