1.1. Поняття житла в цивільному праві

РОЗДІЛ 1.

ЗАГАЛЬНО-ТЕОРЕТИЧНА ХАРАКТЕРИСТИКА ЖИТЛА

Житлом як об’єктом житлових прав є нерухоме майно. У зв’язку з цим дослідження правової категорії житла доцільно починати з виявлення поняття нерухомості, одним із видів якої є житло.

Нерухомість або нерухоме майно є протилежністю рухомих речей, які в сукупності становлять найбільш ранню і поширену в цивілістиці класифікацію речей, в основі якої лежить зв’язок із землею і неможливість переміщення в просторі. У зв’язку з цим нерухомість традиційно розглядають як «…річ, яка не підлягає перенесенню з одного місця на інше....Отже, нерухомістю, перш за все, є земля і, крім того, все, що з нею постійно і нерозривно пов’язане».

Одним із видів нерухомості є квартири, житлові будинки, інші види житла, цивільно-правове регулювання якого займає чільне місце в системі нерухомого майна за цивільним законодавством України.

Цивільний кодекс України 2003 р. (далі – ЦК України) вперше в історії української цивілістичної кодифікації, закріпив в окремій главі норми, присвячені праву власності на житло і сформулював загальне визначення поняття житла. Воно істотно відрізняється від розуміння житла іншими галузями права (зокрема, конституційного, адміністративного та житлового права) і потребує виявлення критеріїв відмежування цієї правової категорії від суміжних правових конструкцій в інституті житла.

Наведеним обумовлена додаткова актуальність питань цивільно-правового аналізу категорії житла як специфічного об’єкту цивільних прав, у тому числі права власності, обмежених речових і зобов’язальних прав.

У межах правового регулювання інституту житла, як комплексного правового утворення приватно-публічного характеру, наукові дослідження поняття і природи житла проводилися в окремих дисертаційних дослідженнях (О. В. Воронова, Р. Б. Досанова, Ю. І. Зиоменко, Є. О. Мічурін, В. А. Нагорняк) і в учбовій літературі (В. А. Золотарь і П. М. Дятлов, В. Ф. Маслов, Ю. К. Толстой, П. І. Седугін, М. К. Галянтич, І. А Ємелькіна. У подальшому, окремі питання з цієї проблематики в літературі розглядалися в окремих наукових публікаціях вчених, переважно в контексті загального регулювання житлового права або окремих складових цього інституту (М. К. Галянтич, Ю. С. Червоний).

Слід звернути увагу на підготовлені останнім часом вітчизняними вченими-цивілістами дослідження (С. О. Сліпченко, Є. О. Мічурін, О. В. Соболєв тощо) , в яких однак питання ознак і визначення поняття житла як об’єкта цивільних прав і правочинів за ЦК України недостатньо глибоко і всебічно розглянуто у зв’язку з переважно об’єктивних причин, зумовлених навчально-методичних характером зазначеного дослідження.

По цей час недостатньо уваги приділяється важливим питанням, пов’язаних із визначенням поняття і природи житла як різновиду нерухомого майна, виявленням його визначальних ознак і критеріїв відмежування від суміжних правових конструкцій.

У зв’язку з цим виникає необхідність системного підходу та осмислення категорії житла в цивільному праві як відмінної від житлового приміщення конструкції, що виконує одну з найважливіших і корисних соціально-економічних функцій у суспільстві.

Наведеним обумовлена актуальність дослідження поняття житла як об’єкта цивільних прав, його співвідношення з об’єктом цивільних правовідносин, відмежування житла від категорій «житлове приміщення», «нерухомість», інших суміжних об’єктів цивільних прав, виявлення місця житла в системі об’єктів цивільних прав.

Цивільно-правовий аналіз поняття житла передбачає виявлення властивих йому юридичних ознак.

Ознаки житла виступають юридичними рисами, притаманними будь-якому виду житла.

У цивілістичній доктрині зазвичай виділяють чотири ознаки житла: 1) це певне приміщення; 2) воно призначене для проживання людей; 3) споруду має бути завершено будівництвом; та 4) віднесено до житлового фонду (Є. О. Мічурін).

У легальному визначенні можна виявити три ознаки житла. Для визнання житлом будь-який об’єкт, наведений у ст. 379 ЦК України (житловий будинок, квартира, інше житлове приміщення), має одночасно володіти трьома визначальними ознаками: 1) бути нерухомим майном у вигляді приміщення; 2) бути призначеним, та 3) придатним для постійного проживання.

Юридичне значення наведених ознак полягає в тому, що вони виступають умовами виникнення та припинення прав на житло. Відсутність хоч б однієї із згаданих ознак тягне за собою неможливість виступу таких речей як об’єкта права власності і предмета цивільно-правових правочинів. У випадку постійної чи тимчасової відновлюваної втрати окремих із наведених ознак житло набуває режиму відповідної речі (іншої, ніж житло, нерухомості або рухомості – при втраті постійного зв’язку із землею).

Житло є різновидом нерухомої речі і має відповідати загальним вимогам щодо поняття нерухомості. Відповідно, не можуть мати режим житла житлові кімнати, обладнані на морських, річкових і повітряних суднах, в різних транспортних засобах, навіть якщо вони мають найвищиу комфортабельність порівняно з домашнім житлом.

Легальне визначення нерухомих речей закріплено в ч. 1 ст. 181 ЦК України, згідно з якою до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Крім того, законодавець визнав за доцільне поширити режим нерухомої речі також на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації.

У вітчизняній цивілістичній доктрині поняття нерухомих речей пов’язують із двома ознаками (критеріями) – матеріальною та юридичною. Матеріальний критерій – ступінь зв’язку цих речей із землею, та юридичний – умови визнання законом тих чи інших речей нерухомими за правовим режимом. Наявність одного з цих критеріїв є достатньою підставою для визнання речей нерухомими (тобто речами, прирівняними до нерухомості).

Отже, житло відноситься до нерухомого майна за першим, матеріальним, критерієм кваліфікації речі як нерухомої, що передбачає визнання такими об’єктів, які розташовані на земельних ділянках і міцно з ними пов’язані, тобто переміщення яких без непропорційних збитків є неможливим.

У цивільно-правовому розумінні будь-які види житла, однак, не завжди є нерухомою річчю, оскільки переважна більшість видів житла (як «традиційних» житлових приміщень) розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення відповідно до ч. 1 ст. 181 ЦК України.

Лише умовно житлом може визнаватися житлове приміщення, розташоване на рухомій речі, на яку поширено режим нерухомої відповідно до ч. 1 ст. 181 ЦК України. У даному випадку йдеться про випадки розміщення «житлового» приміщення на рухомій платформі (наприклад, плавучій), загальним функціональним призначенням якої є лише проживання фізичної особи, та оборотоздатної в цілому як житловий комплекс чи в пропорційних частинах (одиничні квартири, будинки тощо). У буквальному розумінні таке приміщення позбавлене режиму житла, що підтверджується судовою практикою. За однією цивільною справою суд визнав таким, що не має житлово-правового значення факт виселення відповідача із сімєю, який мешкав понад десяти років у зборно-розборному вагончику. Суд кваліфікував відносини відповідача з організацією, на балансі якої знаходився цей вагон, майновим, а житловим наймом і відмову в наданні іншого житла при виселенні відповідача визнав правомірною. Тому житлом не може бути визнане житлове приміщення, що постійно чи тимчасово розташоване на фізично рухомій речі як платформі (наприклад, каюта на морському судні чи судні внутрішнього плавання, житловий відсік на космічному кораблі, кімната в автофургоні тощо), оскільки такі приміщення не призначені для постійного проживання в них і зазвичай мають й інші види загального призначення.

Відповідно, до правочинів з житлом обов’язково застосовуються норми, які регулюють виникнення, зміну і припинення прав на нерухомість та вчинення правочинів з нею (статті 181–182, 210, 640 ЦК України).

Однак на відміну від нерухомого майна, при вчиненні правочинів з житлом повинні дотримуватися обмеження, передбачені законом.

Так, володіння і користування помешканням в будинках державного і громадського житлового фонду фізичними особами, які не є власниками житла, допускається лише в порядку договора найму житла

У цілому ЦК України встановлює загальний правовий режим для договорів найму та оренди житла, які можуть використовуватися як синоніми з урахуванням аналізу змісту глави 59 ЦК України Найм (Оренда) житла зокрема, (статей 810–811, 813 ЦК України. Однак Житловий кодекс України закріплює положення щодо договору найма жилого приміщення, які істотно відрізняють цей договір від договору оренди житла.

Такий висновок випливає із змісту ст. 61 ЖК України, згідно з якою договір найму жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду укладається між наймодавцем – житлово-будівельною організацією (а в разі її відсутності – відповідним підприємством, установою, організацією) і наймачем – громадянином, на імя якого видано ордер на це жиле приміщення.

У зв’язку з цим житло може надаватися у володіння та користування на основі договору оренди або іншого договору (зокрема, договору управління майном) лише юридичним особам, тобто обмеженому колу суб’єктів правовідносин. Такий висновок випливає із змісту ст. 61 ЖК України та ч. 2 ст. 813 ЦК України, згідно з якою, якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб.

Наступна ознака житла полягає в тому, що житлове приміщення повинне бути призначеним для постійного проживання. Це означає, що житловий об’єкт повинен мати своїм єдиним або основним цільовим призначенням постійне проживання в ньому. Підтвердженням призначення об’єкта для постійного проживання зазвичай є факт включення такого об’єкта до відповідного (державного чи громадського) житлового фонду згідно з встановленими правилами державного обліку. Такому обліку підлягають житлові будинки і житлові приміщення в інших будівлях, призначені для постійного проживання громадян, а також для використання їх у встановленому порядку в якості службових житлових приміщень і гуртожитків.

Не включені до жодного з видів житлового фонду приміщення не визнаються житлом, як такі, що непризначені для постійного проживання в них. У зв’язку з цим не входять до складу житлового фонду вагончики, збірно-розбірні, контейнерні, пересувні тощо споруди тимчасової експлуатації. Надання в них приміщень у користування працівникам підприємств та організацій проводиться у відповідності не з житловим, а з цивільним законодавством, що регулює правовідносини, які виникають при укладанні договору про найм (оренду) майна відповідно до глави 58 ЦК «Найм (оренда)» (статті 759–786 ЦК). При цьому, передача зазначених об’єктів у користування не може проводитися на підставі глави 59 ЦК «Найм (оренда) житла» (статті 810–826), оскільки згідно зі ст. 810 ЦК предметом такого договору найма (оренди) може виступати виключно житло, яким зазначені вище споруди тимчасової експлуатації визнані не можуть бути.

Не враховуються в складі житлового фонду готелі, дачі, літні садові будинки членів садівничих товариств, а також інші будівлі та приміщення, які призначені для сезонного або тимчасового проживання, незалежно від тривалості проживання в них громадян.

До житлового фонду не включаються і, відповідно, житлом не визнаються будинки для осіб похилого віку та інвалідів усіх типів, у тому числі будинки-інтернати для зазначених осіб, будинки-інтернати для ветеранів праці, належних юридичним особам, платні пансіонати для осіб похилого віку тощо. Вони є медико-соціальними установами, призначеними для проживання зазначених осіб, які потребують у догляді, побутовому і медичному обслуговуванні. З такими будинками не варто змішувати споруджувані в окремих населених пунктах житлові будинки для одиноких осіб літнього віку (будинки ветеранів), вони є не інтернатами, а саме житловими будинками, квартири в яких надаються зазначеним вище особам у відповідності з положеннями житлового законодавства. А наявність при будинку комплексу служб соціально-побутового призначення і приміщень для трудової діяльності забезпечує підвищений рівень зручностей та кращі можливості для заняття припустимою для таких осіб працею.

До складу житлового фонду входять і житлові будинки молодіжних житлових комплексів, які створювалися свого часу за безпосередньої трудової участі молоді. Питання створення цих комплексів і забезпечення житлом в них регулюються постановами Ради Міністрів СРСР від 5 липня 1985 р. № 628 «Про додаткові заходи з будівництва молодіжних житлових комплексів і кооперативних будинків для молоді» та 12 червня 1986 року № 690 «Про деякі питання, пов’язані з проектуванням та будівництвом молодіжних житлових комплексів» , а також Положенням про молодіжний житловий комплекс, затвердженим Держбудом СРСР, Держпланом СРСР тощо 18 червня 1986 р.

За змістом ст. 379 ЦК України не будь-які житлові будинки і приміщення, які входять до складу житлового фонду, можуть бути визнані житлом. Зокрема, в контексті ЦК не відносяться до житла службові житлові приміщення і гуртожитки так зване маневрове (відселенське) житло, яке надається наймачам і членам їх сімей на час проведення капітального ремонту.

У правозастосовній практиці виникають питання, пов’язані з проживанням в будинках для малосімейних. Одні з них розглядаються як звичайні житлові будинки, інші – як сімейні гуртожитки. Визначальним у цих випадках є факт наявності чи відсутності реєстрації такого будинку в реєстрі гуртожитків, який ведеться місцевою державною адміністрацією. Невнесення будинку для малосімейних в зазначений реєстр у встановленому порядку свідчить про визнання наявних ув ньому квартир житлом у розумінні ЦК України.

Наступна, друга, кваліфікуюча ознака житла полягає в тому, що житлове приміщення повинно бути придатним для постійного проживання в ньому фізичних осіб.

Придатність для проживання, яка визначається у відповідності з житловим законодавством, характеризує мінімум вимог, встановлених для об’єкта житлових відносин.

Для житлових приміщень, які виступають об’єктом соціального найму, житлове законодавство може передбачати додаткові вимоги про забезпеченість житлового приміщення зручностями відповідно з умовами даного населеного пункту.

Придатність житла для проживання передбачає відповідність приміщення ряду формальних вимог, зумовлених житловим призначенням зазначеного виду нерухомості.

Нормативно визначено дві основних вимоги придатності житлового приміщення: технічна і санітарна.

Технічні критерії придатності житла виражаються, перш за все, у відповідності житлового приміщення протипожежним нормам і вимогам, встановленим чинним законодавством (зокрема, Державні будівельні норми України. Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення ДБН В.2.2-15-2005, затверджені Наказом Держбуду України від 18 травня 2005 р. № 80 тощо).

Складовою технічної придатності житла також є правило, згідно з яким житлове приміщення повинно відповідати вимогам будівельних норм і правил.

Будинки (приміщення) після їх будівництва або переобладнання реєструються саме як житлові будинки (приміщення) уповноваженими на це органами. У сучасних умовах такими органами виступають підприємства бюро технічної інвентаризації.

Санітарна придатність житла полягає в тому, що житлове приміщення повинно відповідати санітарно-гігієгічним вимогам, передбаченим чинним законодавством.

Для окремих видів правочинів з житлом встановлюються додаткові вимоги щодо їх об’єктів. Зокрема, житлове приміщення як об’єкт договору найму (оренди) житла має бути ізольованим і придатним для проживання.

Третя ознака житла полягає в тому, що житлова споруда повинна бути завершеною будівництвом. Якщо споруда не є завершеною будівництвом, це ще не житло, а незавершений бдівництвом об’єкт. Підтвердженням того, що будівництво є завершеним, зокрема, є наявність акту державної комісії про прийняття споруди в експлуатацію.

Четверта ознака житла – приміщення повинно бути у встановленому порядку віднесено до житлового фонду. Про це свідчить інвентаризаційна справа, яка ведеться на кожен з об’єктів житлового фонду. Крім того, у витягу з реєстру, що є одним з необхідних документів при відчуженні житла, вказується, чи віднесена нерухомість до житлового фонду. Відповідно до ст. 4 Житлового кодексу України житловий фонд створюють житлові будинки, а також житлові приміщення в інших спорудах, що знаходяться на території України.

Наступна, п’ята ознака житла повязана з ізольованим характером житлового приміщення. Житло як об’єкт житлових правовідносин повинно володіти ознакою ізольованості (ст. 50 ЖК України). Не може бути об’єктом права власності, інших речових прав і самостійним предметом договору соціального найму неізольоване житлове приміщення, прохідна кімната тощо (статті 1, 3, 21 Закону України «Про житловий фонд соціального призначення»).

За цим критерієм закон виділяє три види житла: житловий будинок (частину житлового будинку); квартира (частина квартири); кімната.

Нарешті, шоста ознака житла проявляється в перебаченому законом обовязку власника, іншого носія житлових прав здійснювати повноваження власника у відповідності з призначенням і межами використання житлового приміщення, встановленими ЖК України.

Наведене свідчить про встановлення особливого правового режиму житлових приміщень, що виступають предметом особливого правового регулювання та визнаються матеріальними об’єктами особливої соціальної значимості, які забезпечують людині відпочинок, відновлення сил, вільну реалізацію її природних здібностей (рос. наклонностей) і тому.

З наведеного випливає зміст загальної регулятивно-гуманістичної функції правового режиму житла, що полягає в забезпеченні придатності житлового приміщення для проживання в ньому людини на всіх стадіях володіння, користування або розпорядження житлом. При цьому придатність житлового приміщення для проживання зазвичай визначається не в звичайному цивільно-правовому порядку, а у відповідності із спеціальними нормами житлового законодавства (ст. 50 ЖК України). Слід зазначити, що такий характерний також для регулювання житлових правовідносин в інших країнах. Зокрема, спеціальне регулювання житловим законодавством питань щодо придатності житла для проживання прямо випливаї з норми ст. 673 ЦК РФ.

Конституцією України житло визнано об’єктом права кожного, хто мешкає на території України, і на органи державної влади, як і органи місцевого самоврядування, покладено обов’язок заохочувати житлове будівництво, створюючи умови для здійснення житлових прав (ст. 47 Конституції).

Визнання України соціальною державою, політика якої направлена на створення умов, що забезпечують пристойне життя і вільний розвиток людини, обумовлює додатковий до конституційно закріпленого загального права на житло обов’язок держави надати додаткові житлові гарантії малозабезпеченим та іншим вказаним в законі громадянам (ст. 47 Конституції).

Особлива соціальна значимість житла проявляється в обов’язку його володільців з додатковою (тобто, особливою) обережністю експлуатувати житло, свобода використання якого обмежена нормами, направленими на схоронність житлових приміщень. На відміну від іншого майна, власник якого володіє, користується і розпоряджається ним за своїм розсудом, вчиняючи з майном будь-які дії (ст. 346, 349 ЦК України, ст. 150 ЖК України), власник житлового приміщення може бути позбавлений свого житла, якщо використовує його не за призначенням, допускає безгосподарне використання житла, допускаючи його знищення (рос. разрушение) (ст. 346 ЦК; статті 6, 10, 150 ЖК України).

Водночас на житло в цілому поширюється загальноцивільний принцип свободи власника обирати форми експлуатації свого майна, обмеження якого допускаються прямою вказівкою спеціального закону (зазвичай йдеться про ЖК України). Зміст таких обмежень проявляється в особливих правилах реалізації повноважень володіння і користування житловими приміщеннями – надання їх для використання лише на умовах найму, піднайму або тимчасового проживання (статті 61, 91, 98 ЖК України); встановлення спеціалізованих форм найму, які сприяють забезпеченню житлом інвалідів, біженців, вимушених переселенців, інших проблемних категорій населення (статті 1, 3, 20 Закону України «Про житловий фонд соціального призначення»); правова можливість позбавити будь-якого власника права власності на житлове приміщення, яке руйнується в результаті його безгосподарної експлуатації (статті 6, 10, 150 ЖК України), а також припинити договір найму з наймачами-порушниками за визначеними законом підставами (статті 189–190 ЖК України).

Отже, особливість правового режиму житла проявляється в обмеженні свободи права власності, яка визначає певну пропорцію співвідношення публічноправових і приватноправових інтересів у сфері правового регулювання житлових відносин, що обумовлено особливою соціальною значимістю житла і змістом соціальної політики держави, направленої на забезпечення конституційного права на житло.

Публічний інтерес здійснюється при забезпеченні житлового добробуту (рос. благополучия) населення країни, з урахуванням місцевих особливостей в житлово-правовому регулюванні. Приватний інтерес кожного мешканця країни досягається шляхом реалізації засад житлових приватноправових відносин, які закріплюють правила про те, що житло в Україні недоторкане, ніхто не вправі проникнути в нього без згоди його мешканців на законних підставах інакше ніж як у передбачених законом випадках (ст. 311 ЖК України; ст. 30 Конституції України).

Отже, конгломерат публічно-приватного регулюваня житлових відносин обумовлює обтяження економічної свободи в здійсненні права власності на житло публічно-правовим втручанням держави в окремі елементи цієї свободи.

Проведений аналіз ознак житла дає можливість виявити поняття житла і сформулювати його визначення.

Визначення поняття житла. Комплексне регулювання житлових відносин і визначальні особливості кожної з пов’язаних з таким регулюванням галузей права знайшло відображення у відмінностях і спільних ознаках поняття житла в конституційному та цивільному праві, формуванні загально-правового і галузевих понять житла.

У зв’язку з цим доцільно розглядати поняття житла у вузькому та широкому розумінні.

Житло у вузькому (у власному) розумінні – це призначений для постійного проживання і визнаний цивільним правом різновид нерухомого майна, як складова частина загально-правового, конституційного інституту житла у вигляді обраного місця, адресно-географічні координати якого визначають приміщення, спеціально призначене для вільного проживання людини, яке становить поняття житла в широкому розумінні.

Розуміння поняття житла в різних значеннях переважно обумовлене істотними відмінностями змісту терміну «житло» в конституційному і цивільному праві.

У конституційному праві термін «житло» означає обране місце, адресно-географічні координати якого визначають приміщення, спеціально призначене для вільного проживання людини. Термін «житло» слід відрізняти від поняття «житлове приміщення». Конституційно-правове поняття «житло» ширше категорії «житлове приміщення», оскільки включає не лише житлові будинки, квартири та їх ізольовані частини, але й інші споруди, які традиційно використовуються для проживання (чум, яранга, циганська кибітка тощо). Іноземна судова практика іноді відносить до охоронюваного конституцією житла навіть шалаші та інші саморобні будівлі (рос. постройки), якщо вони слугують особі як будинок. Разом з тим не визнаються житлом приміщення, які призначені для тимчасового (готель, лікарня) або недобровільного (в’язниця) перебування людини.

У цивільному праві житло розглядається як різновид нерухомості, з визначеними щодо неї правами, функціонально призначеної для проживання фізичної особи.

ЦК України (ст. 379) закріплено поняття житла в контексті об’єкта права власності та предмета відповідних цивільно-правових правочинів, що обумовлює його відмінності від житла як категорії конституційного права. Цивільно-правова категорія житла, на відміну конституційно-правового розуміння зазначеної конструкції, має правовий режим нерухомої речі, завжди наділений властивостями оборотоздатного майна, яке «…повинно допускати фізичну можливість вчинення дії, предмета угоди».

Поява терміну «житло» пояснюється розширенням предмета житлових правовідносин, що об’єктивно вимагає введення юридичного родового еквіваленту будь-яких із видів житла і зміни різноманітності термінів (житло, жилий будинок, жиле приміщення, кімната у квартирах тощо) на більш узагальнююче й універсальне поняття, покликане виконувати функціїї родової правової конструкції.

Термін «житло» є досить вдалим родовим поняттям будь-яких його видів. Обгрунтована в юридичній літературі пропозиція вживати поняття «жиле приміщення» як універсальне не позбавлена певних вад, оскільки не завжди охоплює всіх елементів житла (в побутовому розумінні жиле приміщення часто асоціюється з жилою площею в квартирі, елементами якої є й нежилі приміщення) є нечітким і допускає двояке тлумачення цього терміну.

Чинне законодавство не містить чіткого поняття «житло». Досить вдале (перш за все, своєю стислістю і змістовністю) визначення поняття житлового приміщення (у розумінні житла), що випливає із змісту ст. 23 Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік, згідно з якою житловим приміщенням визнається спеціально призначена або пристосована для постійного проживання людей частина будівлі (рос. строения), що відповідає особливим санітарно-технічним і має бути благоустроєним щодо умов даного населеного пункту.

Нормативне визначення житла, яке міститься в ст. 379 ЦК України, відносить до житла фізичної особи житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання.

Чинне житлове законодавство України передбачає вичерпний перелік різновидів житла і не містить поняття житла як родової, універсальної категорії.

За змістом Житлового кодексу УРСР 1983 р. (статті 50 і 63) житловим приміщенням (в розумінні житла) визнається окрема квартира, інше ізольоване житлове приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний житловий будинок.

Додаткова актуальність виявлення родового поняття житла викликана тим, що чинне законодавство не дає однозначного юридичного визначення понять «окрема квартира» та «інше ізольоване житлове приміщення».

Не усуває до кінця наведену ваду порівняно досить вдале (перш за все, своєю стислістю і змістовністю) визначення поняття житлового приміщення (в розумінні житла), що випливає із змісту ст. 23 Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік, згідно з якою житловим приміщенням визнається спеціально призначена або пристосована для постійного проживання людей частина будівлі (рос. строения), що відповідає особливим санітарно-технічним і має бути благоустроєним щодо умов даного населеного пункту.

Методологічне підгрунтя недоліку наведених випадків легального визначення поняття житла полягає в тому, що всі вони грунтуються на орієнтовному переліку основних видів житла і недостатньо чітких їх відзначальних родових ознак відсилочного характеру, що створює невизначеність у чіткому розумінні родового поняття та окремих видів житла, пояснює потребу доктринального тлумачення цих правових категорій.

Законодавець (ст. 379 ЦК України) використовує термін «житло» для позначення узагальнюючого нерухомого об’єкта цивільних прав, здатного задовольнити фізичної потребу в проживанні. Цей термін застосовується до всіх видів житлових приміщень, незалежно від форма власності на таку нерухомість.

Термін «житло» застосовується в законодавстві в кількох значеннях: в одних випадках – як родового поняття, що охоплює всі види житла (квартири, житлові будинки тощо), які можуть бути об’єктом права власності, чи договору найму житла; в інших випадках – як частина житлового будинку, наприклад, житлове приміщення (квартира, кімната в багатоквартирному будинку); в третіх – як облікової категорії поряд з житловим будинком.

У цивільному праві знайшли відображення два перших випадки розуміння поняття житла. За цим критерієм зміст категорії «житло» відрізняється залежно від того, набуває особа житло для постійного чи тимчасового проживання.

У вузькому розумінні житлом визнається лише житловий будинок і квартира, тобто житлові приміщення, спеціально призначені для постійного проживання в них людей. Такий підхід у розумінні поняття житла знайшло закріплення в ст. 379 ЦК України, в якій наведено перелік видів житла, які можуть бути об’єктами права власності. Такий підхід знайшов підтвердження у вітчизняній доктрині. З цього приводу в літературі слушно звертається увага на те, що об’єктом права власності на житло може бути одноквартирний житловий будинок та квартира у багатоквартирному житловому будинку.

У широкому значенні під житлом розуміється житлове приміщення у вигляді житлового будинку, квартири, іншого житлового приміщення, спеціально призначеного для проживання людей (частина будинку, кімната тощо).

У цьому відношенні під житлом зазвичай розуміють індивідуально визначену річ особливого роду у вигляді споруди або приміщення, спеціально призначені для проживання людей: житлові будинки, квартири, кімнати разом з відповідною допоміжною площею (кухня, коридор, ванна кімната, прихожа тощо), а також різного роду інші об’єкти житлового будинку (ліфт і ліфтове господарство, інше інженерне обладнання).

Інші автори доповнюють поняття житла такою ознакою як віднесення приміщення до житлового фонду. У зв’язку з цим Є. О. Мічурін під житлом розуміє «квартири багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, кімнати в квартирах чи одноквартирних будинках, інші приміщення, призначені для постійного або тимчасового проживання людей, що завершені будівництвом та віднесені у встановленому порядку до житлового фонду».

У цьому зв’язку слід зазначити, що визначення житла через категорію житлового фонду було традиційним для законодавства і доктрини радянського періоду. Такий підхід міститься в нормах чинного житлового законодавства, що знайшло відображення в змісті ст. 1 ЖК УРСР, згідно з якою право громадян на житло забезпечується розвитком і охороною державного та громадського житлового фонду.

Таке розуміння житла спостерігається в перспективному житловому законодавстві. Зокрема, в одному з проектів Житлового кодексу України міститься поняття житлового фонду як сукупності усіх видів житла усіх форм власності (ч. 2 ст. 8 проекту ЖК України).

У зв’язку з цим у літературі слушно звертається увага на те, що «житловий фонд та житло за проектом ЖК України є тотожними поняттями».

Т. П. Базова не наводить загального поняття житла та обмежується формулюванням понять його основних видів – житлового будинку, окремої квартири, іншого ізольованого житлового приміщення.

Зазначений автор розглядає житло у вигляді окремої квартири (ізольованої) частини житлового будинку, що призначена для постійного проживання однієї сім’ї і містить обладнані житлові та підсобні приміщення та має окремий вихід; під іншим ізольованим житловим приміщенням розуміється кімната або кілька кімнат у квартирі, які призначені для проживання однієї або кількох сімей; житловий будинок розглядається як будівля, що характеризується такими трьома ознаками: а) відповідність архітектурно-будівельним, санітарно-гігієнічним, протипожежним нормам, що робить ці будівлі придатними для постійного проживання у них громадян; б) прийняття в експлуатацію приймальною комісією після будівництва чи реконструкції; в) реєстрація в органах державної реєстрації як житлового будинку.

Таке визначення житла небезпідставно викликає заперечення в частині такої обов’язкової ознаки як прийняття житлового будинку в експлуатацію для визнання об’єкту житлом. У зв’язку з цим у літературі звертається увага на те, що «ст. 376 ЦК передбачена можливість визнання судом права власності на самочинно збудовані житлові будинки, тому є всі підстави такі будинки визнавати «житлом». Такий підхід поділяють й інші автори, що видається виправданим, оскільки в цьому випадку (як виняток, передбачений прямою вказівкою закону) будівля визнається житлом на підставі рішення суду за відсутності факту цієї нерухомості введення в експлуатацію.

Поряд із призначенням для проживання фізичних осіб, невід’ємною рисою житла є придатність для проживання, тобто благоустроєність житла щодо умов населеного пункту, в якому знаходиться, і яка полягає у відповідності такого приміщення встановленим санітарним, технічним та іншим вимогам.

Благоустроєність житла є якісною характеристикою приміщення, що визначається певним набором комунальних, побутових зручностей (водопровід, гаряча і холодна вода, каналізація, центральне опалення, газопостачання тощо).

Рівень благоустрою в різних місцевостях різний, тому питання про благоустрій конкретного різновиду житла вирішується виходячи з конкретних умов даного населеного панкту. Відповідність житлового приміщення рівню благоустрою даного населеного пункту визначається, виходячи із рівня комунальних зручностей, які є в будинках державного, комунального і громадського житлових фондів.

У процесі використання існуючих норм сформувалися певні правові презумпції відповідності конкретного житла вимогам щодо благоустроєності.

Зміст однієї з таких правових презумпцій полягає в тому, що на практиці квартири в будинках, збудованих за типовими проектами починаючи з 1958 р., вважаються належними до благоустроєних незалежно від їх планування.

У зв’язку з цим у літературі піддано обгрунтованій критиці практику визнання садових і дачних будинків як житлових приміщень (помешкань).

Виділення в «Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна» як нерухомих об’єктів садових і дачних будинків викликане тим, що закононодавство надавало можливість створення дачних та садових кооперативів, члени яких мали право будувати вказані об’єкти і, відповідно, набувати право власності на них.

У цьому контексті окремі автори небезпідставно звертають увагу на недоцільність виділення таких самостійних видів нерухомих речей як садові та дачні будинки.

На думку О. В. Воронової «віднесення садових і дачних будинків до нежитлових чи житлових будинків має проводитися в кожному конкретному випадку залежно від того, чи відповідають такі помешкання встановленим для житла ознакам».

За своєю сутністю житло відноситься до складних речей, тобто вони формуються з речей, які складені штучно з кількох поєднаних між собою частин. До складу таких об’єктів завжди як головна річ входить житлове приміщення, безпосередньо призначене для задоволення житлових потреб громадян. Поряд з приміщенням до складу об’єкта входять інші речі або майнові права. При цьому їх склад залежить від виду житла.

У цьому відношенні житлове приміщення розглядається в літературі (Д. М. Гриджук, В. О. Олійник) як «одиниця комплексу нерухомості, яка виділена в натурі, призначена для самостійного використання...у житлових цілях,...і яка знаходиться у власності юридичних або фізичних осіб».

При цьому житлове приміщення являє собою об’єкт, який входить до складу будівель і споруд. Визначення поняття будівель і споруд наведено в Державному класифікаторі будівель і споруд, який затверджено і введено в дію наказом Держстандарту України 17 серпня 2000 р. № 507.

У зв’язку з цим заслуговує на увагу сформульована в літературі ідея про те, що житлове «приміщення, на відміну від будівель, позбавлено будь-якого матеріального вираження. Отже, приміщення (авт. у тому числі й житлове) – це річ виключно в юридичному розумінні цього слова».

Житлом і самостійним об’єктом цивільних прав визнаються лише житлові приміщення, здатні реалізувати їх функціональне призначення – задоволення потреби в житлі окремої фізичної особи чи сім’ї. У зв’язку з цим не визнаються житлом і самостійним об’єктом цивільних прав частина кімнати або неізольована кімната (суміжна або прохідна), а також житлове приміщення, яке хоч і є ізольованим але за розміром менше встановленого для надання одній особі (ч. 2 ст. 63 ЖК УРСР).

Поняття житла нерозривно пов’язане і має відображати інженерно-будівельні особливості цього виду нерухомості, одна з яких, зокрема, зумовлена структурою і спільним призначенням його (житла) інженерно-будівельних елементів.

За структурою своїх інженерно-будівельних елементів житло може мати просту або складну структуру житла як об’єкта цивільних прав.

Просту структуру елементів має кімната в квартирі або житловому будинку, оскільки її склад визначає саме житлове приміщення. Складну структуру елементів має квартира і житловий будинок, які складаються з житлових і нежитлових приміщень.

Сутнісні ознаки житла обумовлюють цільовий характер використання цієї нерухомості, що знайшло відображення в нормативному закріпленні імперативного правила про здійснення права власності на житло згідно з його призначенням.

Основна відмінність житла від інших об’єктів нерухомого майна полягає в спрямованості використання житла саме для проживання. У зв’язку з цим ст.383 ЦК України надає власникові житлового будинку, квартири право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім’ї, інших осіб і позбавляє права використовувати його для промислового виробництва.

Зважаючи також на відсутність законодавчого визначення поняття «промислового виробництва» для цілей використання житла, актуальним є його доктринальне розуміння. На нашу думку, в цьому випадку слід розуміти таке несумісне з нормальними умовами життя людини використання житла, що передбачає створення (виготовлення, ремонт тощо) продукції та (або) пов’язаних з такою діяльністю надання послуг, виконання робіт.

У зв’язку з цим заслуговує на підтримку обгрунтована в літературі позиція про те, що «заборона використання житла для промислового виробництва, не може бути перешкодою для його використання для «непромислового» виробництва, наприклад, створення унікальних (одиничних) примірників товару на замовлення, здійснення ремонту будь-якої техніки тощо».

Водночас у разі порушення права інших мешканців будинку на спокій і відпочинок таке використання житла для непромислового виробництва має визнаватися неправомірним у судовому або іншому юрисдикційному порядку (на підставі рішень компетентних державних органів).

У зв’язку з цим корисним є порівняльний аналіз іноземного досвіду регулювання цих відносин. Привертає увагу позиція російського законодавця, який досить жорстко регулює ці питання. Відповідно до ч. 3 ст. 288 ЦК РФ забороняється розташовувати в жилих будинках промислове виробництво, а також розташовувати власником в належних йому жилих приміщеннях підприємства, установи, організації. При цьому не має значення, чи здійснюють вказані юридичні особи промислове виробництво чи інші види підприємницької діяльності. Розміщення таких юридичних осіб може бути дозволене лише після переведення жилого приміщення у встановленому законодавством порядку в нежиле.

Подібний підхід у цілому пропонує закріпити й перспективне вітчизняне законодавство. Згідно зі ст. 11 проекту ЖК України перелік видів діяльності, провадження яких дозволяється у нежитлових приміщеннях житлових будинків, встановлюється Кабінетом Міністрів України.

На нашу думку, передбачена проектом ЖК України концепція щодо неможливості використання житла з іншою метою, ніж проживання має надмірно обмежувальний характер, і тому повинна грунтуватися на вузькому розумінні поняття «промислове виробництво» для цілей використання житла і презумпції правомірності розташування організації в квартирі (зокрема, під офіс), якщо це не порушує права на спокій і відпочинок інших мешканців будинку.

У зв’язку з цим ч. 1 ст. 383 ЦК України доцільно доповнити пунктом другим такого змісту: «Власник житлового будинку, квартири має право здати помешкання в оренду для здійснення господарської, підприємницької та іншої не забороненої законом діяльності фізичній або юридичній особі, якщо така діяльність не суперечить встановленим нормам використання приміщень у жилих будинках та не завдає шкоди інтересам власників (користувачів) і навколишньому середовищу».

Водночас слід підтримати обгрунтовану в літературі позицію про доцільність усунення невизначеності у зв’язку з використанням нормою ст. 383 ЦК України оціночного характеру терміну «промислове виробництво» шляхом встановлення Кабінетом міністрів України переліку видів діяльності промислового (виробничого) характеру, які не можна здійснювати в квартирі чи житловому будинку.

Інший прояв використання житла за призначенням як житлових приміщень відображений у сформульованому судовою практикою правилі, яке передбачає можливість використання юридичною особою-наймачем житла лише для проживання в ньому фізичної особи.

Відповідно до ст. 150 ЖК України громадяни, які мають у приватній власності будинок, користуються ним для особистого проживання і проживання членів їх сімей та мають право розпоряджатися цією власністю на свій розсуд: продавати, дарувати, заповідати, здавати в оренду, передавати в заставу, укладати інші не заборонені законом правочини.

Згідно зі ст. 6 ЖК України житлові будинки та житлові приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових житлових приміщень та гуртожитків.

Відповідно до ст. 10 ЖК України громадяни повинні використовувати житлові приміщення згідно з його призначенням.

ЦК України (ст. 319) закріплює норму, згідно з якою власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії які не суперечать закону. Один із проявів цього права закріплений у Законі України «Про власність», згідно з яким власник, здійснюючи свої права, зобов’язаний не наносити шкоду навколишньому середовищу, не порушувати права та охоронювані законом інтереси громадян, юридичних осіб та держави (ст. 4 Закону).

Статтею 810 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) житла одна сторона – володілець житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання в ньому на певний строк за плату. Сторонами в договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичної особи і не може передбачати передачу такого житла під офіс.

Використання житла під офіс зазвичай підтверджується свідченнями свідків – співробітників ЖЕКів, а також актами ЖЕКу, які складаються в результаті обслідування квартири комісією в складі співробітників ЖЕКу, в яких встановлюється, що квартира використовується під офіс відповідної організації-наймача, оскільки в квартирі знаходяться офісні меблі – столи, стула, кілька компютерів, працюють співробітники організації-наймача. Крім того, в приміщенні, де повинна бути влаштована кухня, зазвичай стоять робочі столи з оргтехнікою.

Використання організацією-наймачем житла під офіс порушує права та законні інтереси інших громадян – мешканців будинку, оскільки внаслідок використання наймачем житла під офіс порушується право на спокій і відпочинок мешканців будинку.

Порушення прав та законних інтересів інших громадян – мешканців будинку полягають у порушенні діями наймача спокою мешканців будинку внаслідок використання житла під офіс. Діяльність офісу (в квартирі) пов’язана з постійною значною кількістю відвідувачів протягом дня і супроводжується шумом, обумовлює велику кількість автотранспорту у подвір’ї, стук вхідних дверей офісу, сміття на сходах, шум, сміх, музику. Нерідко співробітники офісу палять на балконі, нетактовно реагують на усні зауваження мешканців, що порушує права мешканів на спокій і відпочинок. При цьому відсутність чинного договору найму (оренди) житла на момент розгляду спору (у зв’язку з розірванням договору оренди тощо) не заперечує доводів сторони спору, що офіс організації-наймача припинив діяльність в орендованій квартирі, якщо функціонування офісу підтверджується іншими матеріалами справи (довідки ЖЕКу, свідчення свідків тощо).

Однак з таким підходом судової практики не можна повністю погодитися, оскільки не будь-яка діяльність офісу в квартирі порушує права та законні інтереси інших громадян – мешканців будинку. Не можна виключити можливість діяльності офісу в квартирі, що не порушує право мешканців будинку на спокій і відпочинок.

У разі діяльності офісу в квартирі права та законні інтереси інших мешканців будинку порушуються не самим фактом укладення та виконання договору найму (оренди) квартири під офіс, а в результаті порушення права на спокій і відпочинок фізичних осіб-мешканців будинку.

Зазначені правові можливості інших мешканців будинку порушуються такою діяльністю офісу в квартирі, яка порушує право на спокій і відпочинок фізичних осіб-мешканців будинку в результаті створення несумісних з нормальними умова життя людини додаткових незручностей у проживанні інших мешканців.

Тому діяльність офісу в квартирі має визнаватися правомірною, якщо позивач (мешканці будинку тощо) не доведе порушення права на спокій і відпочинок.

За своєю правовою природою використання житла в порушення вимог законодавства про використання житла за призначенням слід розглядати як зловживання правом, оскільки носій права (орендар, власник тощо) має право користуватися житлом під офіс, якщо це не порушує права інших мешканців на спокій і відпочинок. Дії особи, що порушують право на спокій і відпочинок, свідчать про здійснення орендарем (власником) права способом, який суперечить закону.

У зв’язку з цим до відносин неправомірного використання квартири під офіс слід застосовувати положення ЦК України (ст. 13) про зловживання правом.

Отже, використання квартири під офіс є правомірним, якщо в судовому порядку не буде доведено неправомірність такої діяльності у разі порушення права громадян – мешканців будинку на спокій і відпочинок і законодавства щодо використання житлових приміщень за призначенням як житлове приміщення.

Житлом як самостійним об’єктом цивільних прав визнаються лише житлові приміщення.

Відмінність житлового приміщення від нежилого полягає в наявності чи відсутності певних умов: технічних, територіально-просторових, санітарно-гігієнічних та ін. У зв’язку з цим у літературі звертається увага на те, що жилими приміщеннями може бути (крім окремого будинку, частини будинку, квартири, кімнати в комунальній квартирі, гуртожитку) відособлена кімната в нежилому будинку, що відповідає всім установленим нормам і правилам житлових умов. Такі місця, як прихожа, веранда, балкон – жилими приміщеннями бути не можуть, оскільки не відповідають переліченим нормам і правилам. Разом із тим зазначені місця (прихожа, веранда тощо), що знаходяться в безпосередньому зв’язку з жилим приміщенням (наприклад, жила кімната), можуть і повинні відноситися до поняття «житло». Це пов’язано з тим, що належне функціонування житла нерозривно пов’язане, як з жилим приміщенням так і з його необхідними частинами та атрибутами (веранда, кухня, балкон тощо), що відносяться до приміщень нежилого характеру.

Наведене дає підстави для висновку про те, що основним цільовим призначенням нежитлового приміщення не може бути проживання в такому приміщенні. Приміщення, призначені для інших господарських цілей (торгівельні, складські, конторські, учбові тощо), а також підсобні приміщення окремих квартир (кухні, коридори, драбини тощо) не можуть використовуватися під житло. Угоди, укладені в порушення цього правила, мають визнаватися судом недійсними, а особи, що займають такі приміщення під житло, підлягають виселенню.

У літературі слушно звертається увага на службовий характер зв’язку прав на нежитлові приміщення та обумовленість їх цільовим призначенням квартири чи будинку.

Лічман Л. правильно звертає увагу на неприпустимість визнання жилими приміщеннями таких місць як прихожа, веранда, балкон, оскільки останні не відповідають всім установленим нормам і правилам житлових умов. Разом із тим, зазначені місця (прихожа, веранда тощо), що знаходяться в безпосередньому зв’язку з жилим приміщенням (наприклад, жила кімната), можуть і повинні відноситись до поняття «житло».

Такий висновок пояснюється тим, що належне функціонування житла нерозривно пов’язане, як з жилим приміщенням так і з його необхідними частинами та атрибутами (веранда, кухня, балкон тощо), що відносяться до приміщень нежилого характеру.

Отже, поряд із житловими приміщеннями, нежитлові приміщення, які є підсобними приміщеннями, виступають обов’язковими складовими житла.

Співвідношення зазначених складових житла визначається функціональним призначенням останнього і зазвичай не має юридичного значення в контексті встановлення певного пріоритету обсягу житлових приміщень над нежилими приміщеннями.

У цьому контексті заслуговує на увагу сформульована в літературі теза про те, що «...будинок залишається житловим, якщо житлова площа складає більшу його частину». Такий підхід видається недостатньо обгрунтованим, оскільки сучасні уявлення про комфортне житло нерідко передбачають ситуацію, коли житлова площа становить більшу частину житла.

У зв’язку з цим О. В. Воронова слушно зазначає, що «якщо слідувати логіці автора, то якщо в будинку нежитлових приміщень більше, він не є житловим будинком. На сьогодні будується багато одноквартирних будинків, в яких «нежитлова» площа більша ніж «житлова», особливо за наявності цокольного поверху та вбудованого гаражу. Але ні в кого не виникає сумніву щодо того, що такий будинок є житловим».

Отже, за своєю структурою житло являє собою сукупність житлових і нежитлових (підсобних) приміщень незалежно від їх співвідношення, якщо це відповідає встановленим вимогам щодо призначення і придатності приміщення для проживання.

Зазначений нерозривний взаємий структурний зв’язок елементів житла знаходить відображення в особливостях здійснення суб’єктивного права на житло.

У зв’язку з цим В. Ф. Маслов правильно звертав увагу на те, що підсобні приміщення в квартирі чи в одноквартирному житловому будинку призначені для обслуговування осіб, що проживають у житлових приміщеннях. Право користування підсобними приміщеннями нерозривно пов’язано з правом користування житловими приміщеннями. Тому, по-перше, таким правом не можуть бути наділені особи, що проживають в іншій квартирі; по-друге, придбання права користування житловим приміщенням автоматично і незалежно від будь-яких умов породжує і право на підсобні приміщення.

Слідування прав на нежилі приміщення цільовому використанню прав на житлове приміщення і долі прав на житло в цілому обумовило такий зв’язок об’єктів цих прав (підсобних і житлових приміщень як елементів житла).

Підсобні приміщення невідривно пов’язані з житловими приміщеннями. Ці приміщення мають розглядатися як єдиний і неділимий об’єкт цивільних прав. Режим нежилих приміщень має слідувати режиму житлових приміщень і житла в цілому. Це означає, що коридор, кухня, ванна, кладова та інші допоміжні служби не можуть бути об’єктом самостійного права, внаслідок чого їх називають місцями загального користування. Наведене не виключає, звичайно, можливості укладення правочинів між наймачами про встановлення порядку користування допоміжними службами. Однак, слушно зазначає Ю. Г. Басін, – укладення правочинів не змінює сутності права всіх жильців – однакової і рівної участі кожного з них у спільному користуванні, що не допускає виділення реальних часток у виключне володіння чи визначення будь-якої частки в спільному праві на всі приміщення в цілому.

Той факт, що підсобні приміщення тривалий час використовувались одним із наймачів і ніхто не порушував питання про передачу їх в спільне користування, не має в принципі юридичного значення. Триваючий характер неправомірного користування приміщенням на шкоду інтересам інших осіб, що проживають у ньому, виключає застосування до виниклих на цьому грунті спорів позовної давності чи набувальної давності.

Розмір житлової площі в житлі також слугує критерієм для характеристики цього об’єкта цивільних прав, що зумовлено існуванням загального та спеціального правових режимів житла.

Так, у РФ наукові працівники, що не мають сім’ї, письменники, композитори, художники і скульптори користуються правом на додаткову площу, якщо житлове приміщення, що ними займається, менше 28 кв. м.

Специфіка природи житла полягає в тому, що призначення житлового приміщення до того ж зафіксоване в законі (ЦК і ЖК), а індивідуально-визначеного житлового приміщення – в даних Бюро технічної інвентаризації. Власник не вправі довільно його змінити або анулювати. Для суспільства це соціально важливо. Призначення житла у відносинах власності, врегульованих ст. 379 ЦК України, виявилось не ідентичним його призначенню у відносинах найму, врегульованих також у ЦК (ст. 810). У відносинах власності житло для його власника функціонально призначене для проживання, у відносинах найму житло для його наймача – місце постійного проживання. І в тих, і в інших відносинах житло повинно відповідати одним і тим самим цілям. І ті, й інші відносини мають місце одночасно в одному й тому самому об’єкті нерухомості. Однак у відносинах власності вимога до житла знижена, а у відносинах найму – підвищена.

Проведений аналіз дає можливість сформулювати визначення поняття житла в цивільному праві як особливої складної речі у вигляді житлового приміщення (кімната) або єдиного інженерно-будівельного комплексу (квартира, будинок) обладнаних житлових і підсобних приміщень, що прийняті в експлуатацію приймальною комісією після будівництва чи реконструкції, зареєстрованих в органах реєстрації як відповідний вид житла, мають окремий вихід і спільне призначення – задоволення потреби в житлі окремої фізичної особи чи сім’ї.

У літературі слушно зазначається, що специфіка житла полягає також у тому, що житло виступає не лише як об’єкт права власності, права володіння і права користування, але як об’єкт управління та експлуатації.

Окремі автори небезпідставно звертають увагу на проблему співвідношення житла (зокрема, житлового будинку) як житлової одиниці і як сукупності «житлових одиниць». При застосуванні терміну «житловий будинок» йдеться про житло як певну одиницю. У цьому випадку мається на увазі не сама будівля багатоквартирного будинку, а окрема квартира, що розташована в такій будівлі. У свою чергу, квартири, об’єднані будинком як однією будівлею, охоплюються поняттям «житлова одиниця». При цьому, на відміну від багатоквартирного будинку, одноквартирний будинок і квартира в ньому збігається у просторі з самою будівлею. Водночас спільним для цих двох типів житла є те, що і в першому, і в другому випадках йдеться про квариру, розташовану в житловому будинку (одноквартирному або багатоквартирному).

Підсумовуючи проведений аналіз ознак та поняття житла як об’єкта цивіло-правових відносин, можна зробити такі висновки:

1. Поняття житла слід розглядати в широкому і вузькому (власному) розумінні як споруда, що традиційно використовується для постійного проживання, та визнане законом приміщення, спеціально призначене для проживання.

2. Загальнородова категорія житла не має юридичного значення самостійного об’єкта права, повноваження щодо якого реалізуються через визнані правом різновиди житла у вигляді житлового будинку, квартири, іншого приміщення, призначених і придатних для постійного проживання в них згідно з положеннями актів цивільного законодавства України.

3. У власному (вузькому) розумінні житло є цивільно-правовою категорією, під якою слід розуміти визнану нерухомістю, призначену та придатну для постійного проживання особливу складну річ у вигляді житлового приміщення (кімната) або єдиного інженерно-будівельного комплексу (квартира, будинок) обладнаних житлових і підсобних приміщень, що прийняті в експлуатацію приймальною комісією після будівництва чи реконструкції, зареєстрованих в органах реєстрації як відповідний вид житла, мають окремий вихід і спільне призначення – задоволення потреби в житлі окремої фізичної особи чи сім’ї.

За своєю структурою житло являє собою сукупність житлових і нежитлових (підсобних) приміщень незалежно від їх співвідношення, якщо це відповідає встановленим вимогам щодо призначення і придатності приміщення для проживання.

4. Зважаючи на відсутність законодавчого визначення поняття «промислового виробництва» для цілей використання житла, обгрунтовується його доктринальне поняття як несумісне з нормальними умовами життя людини використання житла, що передбачає створення (виготовлення, ремонт тощо) продукції та (або) пов’язаних з такою діяльністю надання послуг, виконання робіт.

5. Передбачена проектом ЖК України концепція щодо неможливості використання житла з іншою метою, ніж проживання, має надмірно обмежувальний характер, яку слід базувати на вузькому розумінні поняття «промислове виробництво» для цілей використання житла та презумпції правомірності розташування організації в квартирі (зокрема, під офіс), якщо це не порушує права на спокій і відпочинок інших мешканців будинку.

У зв’язку з цим ч. 1 ст. 383 ЦК України доцільно доповнити пунктом другим такого змісту: «Власник житлового будинку, квартири має право здати помешкання в оренду для здійснення господарської, підприємницької, іншої не забороненої законом діяльності фізичній або юридичній особі, якщо така діяльність не суперечить встановленим нормам використання приміщень у жилих будинках та не завдає шкоди інтересам власників (користувачів) і навколишньому середовищу».

6. У разі діяльності офісу в квартирі права та законні інтереси інших мешканців будинку порушуються не самим фактом укладення та виконання договору найму (оренди) квартири під офіс, а в результаті порушення права на спокій і відпочинок фізичних осіб-мешканців будинку.

Зазначені правові можливості інших мешканців будинку порушуються такою діяльністю офісу в квартирі, яка порушує право на спокій і відпочинок фізичних осіб-мешканців будинку в результаті створення несумісних з нормальними умовами життя людини додаткових незручностей у проживанні інших мешканців.

У зв’язку з цим діяльність офісу в квартирі має визнаватися правомірною, якщо позивач (мешканці будинку тощо) не доведе порушення права на спокій і відпочинок.

7. За своєю правовою природою використання житла в порушення вимог законодавства про використання житла за призначенням слід розглядати як зловживання правом, оскільки носій права (орендар, власник тощо) має право користуватися житлом під офіс, якщо це не порушує права інших мешканців на спокій і відпочинок. Дії особи, що порушують право на спокій і відпочинок, свідчать про здійснення орендарем (власником) права способом, який суперечить закону.

8. Використання квартири під офіс є правомірним, якщо в судовому порядку не буде доведено неправомірність такої діяльності у разі порушення права громадян – мешканців будинку на спокій і відпочинок і законодавства щодо використання житлових приміщень за призначенням як житлове приміщення.

Получите за 15 минут консультацию юриста!