Поняття житла слід розглядати в широкому і вузькому (власному) розумінні як споруда, що традиційно використовується для постійного проживання, та визнане законом приміщення, спеціально призначене для проживання.
2. Загальнородова категорія житла не має юридичного значення самостійного об’єкта права, повноваження щодо якого реалізуються через визнані правом різновиди житла у вигляді житлового будинку, квартири, іншого приміщення, призначених і придатних для постійного проживання в них згідно з положеннями актів цивільного законодавства України.
3. У власному (вузькому) розумінні житло є цивільно-правовою категорією, під якою слід розуміти визнану нерухомістю, призначену та придатну для постійного проживання особливу складну річ у вигляді житлового приміщення (кімната) або єдиного інженерно-будівельного комплексу (квартира, будинок) обладнаних житлових і підсобних приміщень, що прийняті в експлуатацію приймальною комісією після будівництва чи реконструкції, зареєстрованих в органах реєстрації як відповідний вид житла, мають окремий вихід і спільне призначення – задоволення потреби в житлі окремої фізичної особи чи сім’ї.
За своєю структурою житло являє собою сукупність житлових і нежитлових (підсобних) приміщень незалежно від їх співвідношення, якщо це відповідає встановленим вимогам щодо призначення і придатності приміщення для проживання.
4. Зважаючи на відсутність законодавчого визначення поняття «промислового виробництва» для цілей використання житла, обгрунтовується його доктринальне поняття як несумісне з нормальними умовами життя людини використання житла, що передбачає створення (виготовлення, ремонт тощо) продукції та (або) пов’язаних з такою діяльністю надання послуг, виконання робіт.
5. Передбачена проектом ЖК України концепція щодо неможливості використання житла з іншою метою, ніж проживання, має надмірно обмежувальний характер, яку слід базувати на вузькому розумінні поняття «промислове виробництво» для цілей використання житла та презумпції правомірності розташування організації в квартирі (зокрема, під офіс), якщо це не порушує права на спокій і відпочинок інших мешканців будинку.
У зв’язку з цим ч. 1 ст. 383 ЦК України доцільно доповнити пунктом другим такого змісту: «Власник житлового будинку, квартири має право здати помешкання в оренду для здійснення господарської, підприємницької та іншої не забороненої законом діяльності фізичній або юридичній особі, якщо така діяльність не суперечить встановленим нормам використання приміщень у жилих будинках та не завдає шкоди інтересам власників (користувачів) і навколишньому середовищу».
6. У разі діяльності офісу в квартирі права та законні інтереси інших мешканців будинку порушуються не самим фактом укладення та виконання договору найму (оренди) квартири під офіс, а в результаті порушення права на спокій і відпочинок фізичних осіб-мешканців будинку.
Зазначені правові можливості інших мешканців будинку порушуються такою діяльністю офісу в квартирі, яка порушує право на спокій і відпочинок фізичних осіб-мешканців будинку в результаті створення несумісних з нормальними умовами життя людини додаткових незручностей у проживанні інших мешканців.
У зв’язку з цим діяльність офісу в квартирі має визнаватися правомірною, якщо позивач (мешканці будинку тощо) не доведе порушення права на спокій і відпочинок.
7. За своєю правовою природою використання житла в порушення вимог законодавства про використання житла за призначенням слід розглядати як зловживання правом, оскільки носій права (орендар, власник тощо) має право користуватися житлом під офіс, якщо це не порушує права інших мешканців на спокій і відпочинок. Дії особи, що порушують право на спокій і відпочинок, свідчать про здійснення орендарем (власником) права способом, який суперечить закону.
У зв’язку з цим до відносин неправомірного використання квартири під офіс слід застосовувати положення ЦК України (ст. 13) про зловживання правом.
8. Використання квартири під офіс є правомірним, якщо в судовому порядку не буде доведено неправомірність такої діяльності у разі порушення права громадян – мешканців будинку на спокій і відпочинок і законодавства щодо використання житлових приміщень за призначенням як житлове приміщення.
9. Обгрунтовано класифікацію житла і житлових правовідносин за предметом і підставами набуття прав на житло.
За предметом (об’єктом) житлові відносин може бути поділено на: речові та зобов’язальні житлові правовідносини; за цим критерієм житло може бути об’єктом речових і зобов’язальних цивільно–правових відносин.
Житлові речові правовідносини поділяються на дві групи: а) відносини власності і б) відносини щодо прав на чуже житло.
Житлові зобов’язальні правовідносини слід поділяти на три групи таких відносин: а) зі створення житла (зокрема, вони регулюються договірними способами інвестування в будівництво житла); б) з обігу житла (за допомогою будь–яких договорів, що обслуговують обіг нерухомості); в) із забезпечення зобов’язань житлом (зокрема, за допомогою іпотеки житла).
За способом задоволення потреби у житлі житлові правовідносини поділяються на правовідносини, спрямовані на створення житла (шляхом будівництва), отримання його у користування та придбання його у власність.
10. Зроблено висновок про доцільність визнання садиби складною річчю, на яку поширюється режим житла (положення законодавства про житло) з певними винятками.
Цивільно–правова природа садиби полягає у визнанні її не сукупністю нерухомих речей, а складною нерухомою річчю, на яку поширюється положення ЦК України про житло як об’єкт права власності, призначеною для обслуговування житлового будинку і пов’язаних з нею спільним призначенням.
Головною річчю в садибі є житловий будинок, а інша нерухомість із складу садиби – його приналежностями.
Садиба є самостійним об’єктом цивільного обороту, що виключає визнання її складових (будинок, гараж, сарай тощо) як самостійних видів нерухомості та об’єктів (предметів) правочинів.
Садиба як складна нерухома річ може виникати лише з моменту її державної реєстрації в реєстрації речових прав.
З цього моменту складові садиби припиняють існування як самостійні об’єкти права власності.
Визнання складової садиби (будинку, гаражу тощо) самостійним предметом правочинів стає можливим лише після виокремлення в натурі і виведення такої речі зі складу садиби за правилами державної реєстрації речових прав.
11. Власник квартири позбавлений самостійного права відчуження частки в спільній власності на майно загального користування окремо без одночасного відчуження належного такому співвласнику одноосібного права власності на квартиру в цьому будинку.
12. Об’єктом права власності на житло може бути одноквартирний житловий будинок, квартира у багатоквартирному житловому будинку, садиба та кімната в комунальній квартирі або одноквартирному будинку, в яких мешкає два або більше наймача.
13. Об’єктом права власності може бути кімната в квартирі або одноквартирному будинку, в яких мешкають два або більше наймача, за умови виділення такої кімнати як самостійної речі шляхом реєстрації її в державному реєстрі нерухомості.
Кімнати в інших будівлях можуть бути об’єктом права власності лише в порядку і на умовах, визначених законом.
Кімнатою в квартирі та одноквартирному будинку слід розуміти відокремлену постійними стінами частину приміщення, призначену і використовувану для житла, придатну за санітарними і технічними характеристиками до проживання в ній.
Власник кімнати в квартирі або одноквартирному будинку має право володіти, користуватися і розпоряджатися кімнатою за правилами набуття і здійснення прав на нерухоме майно.
14. Невизнане житлом приміщення, як і неізольовані житлові приміщення (суміжна кімната), можуть бути визнані об’єктом не договору найму (оренди) житла, а договору найму (оренди) майна, з поширенням на регульовані ними відносини положень ЦК України про найм (оренду) приміщення та найм (оренду) майна.
15. Встановлено поіменований у законі переліку прав на чуже житло, до якого входять вісім прямо передбачених законом (на підставі правила numerus clausus) однорідних видів прав:
- право наймача і членів його сім’ї, які постійно проживають із ним, на користування жилим приміщенням державного та громадського жилих фондів (ст. 277 ЦК України, ст. 61 ЖК України);
- право членів сім’ї власника, які проживають разом із ним, на користування жилим приміщенням (ст. 405 ЦК України);
- право члена житлового кооперативу на невикуплену кооперативну квартиру (ст. 384 ЦК України);
- право користування жилим приміщенням членами сім’ї члена житлово-будівельного кооперативу (ст. 145 ЖК України);
- право користування житлом за шлюбним договором (ст. 98 СК України);
- право довічного користування житлом у порядку заповідального відказу (ст. 1238 ЦК України);
- право отримувача ренти (утримання) на користування житловим приміщенням за договорами ренти та довічного утримання (статті 731 і 744 ЦК України);
- право господарського відання і право оперативного управління житлом (статті 136 і 137 ГК України).
16. Виявлено особливості, місце і правову природу договору довічного утримання під відчуження житла.
Договір довічного утримання під відчуження житла є найпоширенішим правочином цього договірного виду, специфіка якого обумовлена нерухомим майном, яке підлягає відчуженню і передається під надання довічного утримання, та передбачає поширення на нього положень ЦК України про вчинення правочинів з розпорядження нерухомістю.
За своєю правовою природою договір довічного утримання під відчуження житла є триваючим, визначеним строком життя відчужувача, фідуціарним, імперативно (абсолютно) ризиковим, консенсуальним правочином з відчуження індивідуально–визначеного майна (нерухомого чи значної цінності рухомого майна) під зустрічне надання набувачем довічного утримання, визначеного за видами і розміром щоденного періодичного майнового забезпечення та послуг, загальний розмір якого (тобто, довічного утримання) поставлено в залежність від випадкової обставини – смерті відчужувача майна.
Відносини довічного утримання мають родові ознаки договора ренти та викликані видовими – особливості щодо обмеження кола майна, передаваного під виплату утримання (нерухоме і значної цінності рухоме) та спеціального призначення утримання (забезпечення відчужувачеві відповідного утримання шляхом визначення його обсягу з урахуванням задоволення різних потреб фізичних осіб, як матеріальних, так і нематеріальних).
17. Виявлено тенденції розвитку та місце договору дольової участі в будівництві житла в системі договорів з житлом.
Оформлення будівельного процесу за допомогою інституту колективного (спільного) інвестування є виправданим способом інвестуванн в житло і логічним наслідком невідповідності застарілих форм правового регулювання нових економічних відносин,
Такі договірні правовідносини з придбання житла є проявом тенденції до формування нових, більш гарантованих для інвесторів і збалансованих в цілому для всіх учасників інвестиційного процесу правових способів оформлення відносин залучення та використання накопичень фізичних осіб в будівництво та придбання житла.
Правові способи оформлення відносин між інвестором і замовником будівництва при будівництві багатоквартирних житлових будинків неприпустимо обмежувати лише однією договірною конструкцією (зокрема, у вигляді договору управління майном, пенсійний контракт НПФ тощо).
Такі правовідносини можуть бути врегульовані з неменшою ефективністю у випадку нормативного визнання непоіменованого договору інвестування в будівництво житла на правах дольової участі як самостійного договору.
У зв’язку з цим доцільно доповнити визначений законом «закритий» перелік договірних способів інвестування в будівництво житла договором дольової участі в будівництво житла.
18. Обгрунтовано поняття і правову природу договору дольової участі в будівництві житла.
Договір інвестування в будівництво житла на умовах дольової участі (договір участі в дольовому будівництві) є правочином з надання послуг в сфері колективного інвестування в житло, згідно з яким фізична особа-послугоотримувач (інвестор, дольщик) зобов’язується провести оплату своєї частки в праві спільної власності на об’єкт будівництва (багатоквартирний житловий будинок) в розмірі фактичної вартості будівництва об’єкта будівництва (квартири, нежитлового приміщення), а послугонадавач (замовник будівництва, забудовник, підрядник) приймає на себе функції замовника будівництва певного об’єкту нерухомості (самостійно або з допомогою третіх осіб) із зобов’язанням передати фізичній особі у власність обумовлене договором житло по закінченні будівництва і здачі будинку в експлуатацію.
Цей договір може укладатися лише при дотриманні обов’язкових правил, передбачених законом щодо подібних договорів.
19. За правовою природою договір участі в дольовому будівництві житла є правочином з ознаками простого товариства та управління коштами інвестування в житло, предмет якого становлять дії щодо залучення і вкладення чужого майна (грошових коштів) у будівництво житла з наступним оформленням права власності на це майно в інтересах замовника (довірителя).
На відносини за договором участі в дольовому будівництві житла мають поширюватися загальні положення ЦК України про договори простого товариства, управління майном і надання послуг, з урахуванням особливостей, передбачених законом (зокрема, викликаних невизнанням дольщиком послугонадавача за цим договором тощо).
20. Договір участі в дольовому будівництві житла не може бути кваліфікований як спосіб інвестування у випадку, коли сторонами цього договору виступатимуть виключно вкладники коштів, одному з яких інші учасники доручать виконувати повноваження з ведення спільних справ за цим договором. У цьому випадку довірена особа–учасник діятиме від імені інших учасників шляхом вчинення юридичних і фактичних дій із залучення коштів (на банківський рахунок, відкритий для спільної діяльності за договором), їх вкладення в об’єкт будівництва та розподіл отриманих результатів спільної діяльності.
21. Обгрунтовується речово–правовий характер іпотеки житла, що обумовлено сукупністю притаманних цій конструкції принципів речового права (слідування, старшинства, абсолютності захисту та обтяження титулу власника).
22. Виявлено ознаки і правову природу договору іпотеки житла як реального правочину забезпечувального типу, предмет якого становить збудоване і введене в експлуатацію житло, яке визнається нерухомістю та об’єктом права власності, або незавершене будівництвом житло.
У зв’язку з цим договір іпотеки житла слід визнавати одним із різновидів способів забезпечення, специфіка якого обумовлена особливостями житла, як виду нерухомості і предмету забезпечення за цим договором.
23. Обгрунтовується висновок про поняття і сутність об’єкту незавершеного будівництвом житла.
Поняття об’єкту незавершеного будівництва має грунтуватися на презумпції невизнання цього об’єкту предметом чинного договору будівельного підряду. У зв’язку з цим доцільно відрізняти термін «об’єкт незавершеного будівництвом» від «об’єкту, що будується».
Об’єкт незавершеного будівництва слід розглядати як об’єкт, щодо якого відсутній чинний договір будівельного підряду, і будівництво якого не продовжується. Об’єктом, який будується, є об’єкт, щодо якого продовжує діяти договір будівельного підряду та (або) щодо якого продовжуються будівельні роботи.
У разі продовження будівельних робіт щодо житлового об’єкта, повинен укладатися не договір іпотеки об’єкта незавершеного будівництва, а договір застави земельної ділянки зі споруджуваним на ньому об’єктом житлової нерухомості.
24. Зроблено висновок про умови укладення договору іпотеки незавершеного будівництвом житла.
Договір іпотеки незавершеного будівництвом об’єкта може бути укладений за умови попереднього розірвання договору будівельного підряду і припинення роботи на такому об’єкті.
Іпотека незавершеного будівництвом житла, яке споруджується на земельній ділянці, відведеній для будівництва, має здійснюватися за правилами, встановленими Законом про іпотеку.
У випадку необхідності вчинення правочину з незавершеним будівництвом житла право на цей об’єкт має реєструватися на підставі документів, які підтверджують право користування земельною ділянкою для створення об’єкта нерухомості, у встановлених випадках на підставі проектно–кошторисної документації, а також документів, які містять опис незавершеного будівництвом об’єкта.
Іпотека незавершеного будівництвом житла також має здійснюватися лише після державної реєстрації права заставодержателя на цей об’єкт.
25. Пропонується ч. 1 ст. 383 ЦК України доповнити пунктом другим такого змісту: «Власник житлового будинку, квартири має право здати помешкання в оренду для здійснення господарської, підприємницької та іншої не забороненої законом діяльності фізичній або юридичній особі, якщо така діяльність не суперечить встановленим нормам використання приміщень у жилих будинках та не завдає шкоди інтересам власників (користувачів) і навколишньому середовищу».
26. Пропонується ст. 381 ЦК України доповнити частиною другою такого змісту: «Право власності на садибу підлягає державній реєстрації в порядку реєстрації речових прав на нерухоме майно. Одночасно з реєстрацією прав на садибу встановлюється заборона на розпорядження нерухомих речей, які входять до складу садиби. Вчинення правочинів з нерухомими речами, які входять до складу садиби, проводиться лише після їх виділення із садиби і державної реєстрації таких змін у складі садиби».
27. Пропонується доповнити ст. 382 ЦК України частиною третьою такого змісту: «3. При відчуженні квартири у житловому будинку право на частку у майні загального користування підлягає відчуженню разом з квартирою без виділення частки в натурі. Власники квартири не мають права відчужувати свою частку в праві власності на спільне майно житлового будинку, а також здійснювати інші дії, що спричиняють передачу даної частки окремо від права власності на квартиру».
28. Пропонується доповнити ст. 382 ЦК України частиною четвертою такого змісту: «4. У приватну власність можуть набуватися кімнати в квартирах та одноквартирних будинках, в яких мешкає два або більше наймача. Кімнати в інших будівлях можуть бути об’єктом права власності лише в порядку і на умовах, визначених законом. Кімнатою в квартирі та одноквартирному будинку є відокремлена постійними стінами частина приміщення, призначена і використовувана для житла, придатна за санітарними і технічними характеристиками до проживання в ній. Власник кімнати в квартирі або одноквартирному будинку має право володіти, користуватися і розпоряджатися кімнатою за правилами набуття і здійснення прав на нерухоме майно».
29. Пропонується доповнити положення Закону України «Про іпотеку» нормою, згідно з якою заставодержатель за договором іпотеки житла має право вимагати дострокового виконання зобов’язання, забезпеченого іпотекою, і звернення стягнення на заставлене майно, якщо заставодавець вселив у заставлену квартиру членів своєї сім’ї без попереднього взяття з таких осіб (нових членів сім’ї) нотаріально посвідченого зобов’язання звільнити квартиру у випадку звернення на неї стягнення.
У цьому випадку заставодержатель має право вимагати в судовому порядку примусового виселення осіб з помешкання, яке є предметом іпотеки, за винятком категорій осіб, прямо і виключно передбачених Законом;
30. Пропонується Цивільний процесуальний кодекс України доповнити ст. 377-1 нормою такого змісту: «1. Звернення стягнення на житловий будинок, квартиру, належні фізичній особі на праві власності, та на земельні ділянки, на яких розміщені зазначені об’єкти, допускається, якщо таке майно є предметом іпотеки і на нього у відповідності із законодавством про іпотеку може бути звернено стягнення».