При удостоверении сделок от нотариуса требуется не только соблюдать общего порядка совершения нотариальных действий и правил делопроизводства, он обязан проверить и вопросы, касающиеся самого сделки. По мнению КВС. Фурсы, к таким вопросам следует отнести два основных положения: проверка соответствия сделки требованиям законности и соответствие сделки действительным намерениям сторон. КВС. Фурса предлагает под условиями соответствия сделки требованиям законности понимать объективные требования закона, которые не могут изменяться условиями соглашения.
То есть, нотариус полно и всесторонне анализирует правоотношения, к которым относится конкретный сделка, придает им правовую квалификацию и соответственно этому устанавливает, соответствует ли содержание сделки этим требованиям.
В частности, недействительными по действующему законодательству следует считать такие сделки:
- Совершенные с несоблюдением требований действительности сделки - если его цель противоречит интересам государства и общества, при ущемлении соглашением личных или имущественных прав несовершеннолетних детей, ухудшении положения одной из сторон, сделки направленные на использование собственности вопреки закону, получение гражданами нетрудовых доходов или использование имущества в ущерб интересам общества или приобретения вопреки установленным правилам предметов, изъятых или ограниченных в обороте;
- Односторонние сделки и договоры, заключенные с несоблюдением требования закона о нотариальном удостоверении, кроме случаев, прямо предусмотренных законом (ст. 219, 220 ГК);
- Совершенные малолетним лицом за пределами его гражданской дееспособности (без одобрения родителей, усыновителей или опекуна), кроме случаев, предусмотренных законом (ст. 221 ГК);
- Совершенные несовершеннолетним лицом за пределами его гражданской дееспособности (без согласия родителей, усыновителей или попечителей), кроме случаев, предусмотренных законом (ст. 222 ГК);
- Совершенные гражданином, ограниченным в гражданской дееспособности, за пределами его гражданской дееспособности (ст. 223 ГК);
- Совершенные без разрешения органов опеки и попечительства (ст. 224 ГК);
- Совершенные дееспособным гражданином, не способным понимать значение своих действий и (или) руководить ими (ст. 225 ГК);
- Совершенные недееспособным гражданином (ст. 226 ГК);
- Совершенные юридическим лицом, без соответствующего разрешения (ст. 227 ГК);
- Нарушающие публичный порядок (ст. 228 ГК);
- Совершенные под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, обмана, насилия, тяжелого обстоятельства (ст. 229-231, 233 ГК);
- Совершенные в результате злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной (ст. 232 ГК);
- Фиктивный (совершенная без намерения создания обусловленных им последствий) и кажущийся (совершенное с намерением сокрытия другой сделки) сделки (ст. 234, 235 ГК).
Нотариусы должны проверять предоставленные лицами проекты право-чинов на соответствие их условий требованиям действующего законодательства. При наличии оснований подозревать, что лица пытаются заключить незаконную сделку, нотариус должен объяснить сторонам требования закона, последствия их действий. Следует отметить, что в большинстве случаев стороны, обратились за удостоверением сделки, просто не осознают свои ошибки вследствие недостаточной правовой осведомленности, а не действуют злонамеренно.
При удостоверении сделок нотариусы должны знать перечень объектов, которые не могут быть отчуждены физическими и юридическими лицами, и тех, для которых предусмотрен специальный порядок приобретения или отчуждения. Так, постановлением Верховной Рады Украины «О праве собственности на отдельные виды имущества» № 2471-XII от 17.06.92 г. определяется имущество, которое не может находиться в собственности граждан, общественных объединений, международных организаций и юридических лиц других государств на территории Украина, а также имущество, для которого предусмотрен специальный порядок приобретения права собственности гражданами. К имуществу, запрещенного к обращению, то есть такого, которое не может находиться в собственности граждан, общественных объединений, международных организаций и юридических лиц других государств на территории Украины, относятся:
1. Оружие, боеприпасы (кроме охотничьего оружия и боеприпасов к нему, а также спортивного оружия и боеприпасов к нему, что прио-ются общественными объединениями с разрешения органов внутренних дел), боевая и специальная военная техника, ракетно-космические комплексы.
2. Взрывчатые вещества и средства взрыва; все виды ракетного топлива, а также специальные материалы и оборудование для его производства.
3. Боевые отравляющие вещества.
4. Наркотические, психотропные, сильнодействующие ядовитые лекарственные средства (за исключением получаемых гражданами по назначению врача).
5. Протиградни установки.
6. Государственные эталоны единиц физических величин.
Ограниченными в обороте есть такие предметы:
- Огнестрельное гладкоствольное охотничье оружие - с разрешения
органов внутренних дел по месту жительства для лиц, которые до-
достигли 21-летнего возраста;
- Огнестрельное охотничье нарезное оружие (охотничьи ка
Рабина, винтовки, комбинированное оружие с нарезными стволами) - с
разрешения органов внутренних дел по месту жительства для лиц,
достигшие 25-летнего возраста;
- Газовые пистолеты, револьверы и патроны к ним, заряженные ре
вещества слезоточивого и раздражающего действия, с разрешения органов внут
ренних дел по месту жительства для лиц, достигших 18-лет-
ного возраста;
- Объекты, находящиеся на государственном учете как памятники истории и культуры - с разрешения специально уполномоченными государственными органами охраны памятников истории и культуры (Минкультуры, Мининвестстроя и Главархив Украины);
- Радиоактивные вещества - с разрешения Государственного комитета Украины по ядерной и радиационной безопасности, при наличии заключения органов территориальной санитарно-эпидемиологической службы о возможности использования этих веществ будущим владельцем в существующих у него условиях.
Сделки об отчуждении и залоге имущества, подлежащего обязательной регистрации (жилые дома, автотранспортные средства), удостоверяются при условии представления документов, подтверждающих право собственности на имущество, при наличии на них записи о регистрации.
Соглашения относительно имущества, которое не требует специальной регистрации, удостоверяется без истребования документов, устанавливающих право собственности.
Следующим шагом является установление нотариусом соответствия между волеизъявлением сторон и содержанием сделки. Есть нотариус устанавливает, каких именно последствий желают достичь стороны при совершении сделки, не ошиблись ли они в сути сделки. Для этого нотариус подробно выяснить волю сторон, все существенные моменты сделки, разъяснить сторонам его условия, а также права, обязанности и ответственность, вытекающие из сделки. Получение разъяснений нотариуса и удостоверение чего путем проставления подписей в реестре нотариальных действий исключает в дальнейшем признание сделки недействительной вследствие обмана или ошибки.
Кроме того, соблюдение соответствия сделок действительным намерениям сторон и требованиям законности связано не только с возможностью отмены заключенной сделки, но и ответственностью нотариуса за последствия совершенного нотариального действия. Статьей Закона Украины «О нотариате» предусмотрено, что нотариус должен отказывать в совершении нотариального действия, не противоречащей закону. Несоблюдение требований закона является основанием для аннулирования свидетельства о праве на занятие нотариальной деятельностью.
Следующим моментом заключения сделки является установление личности гражданина, проверка его дееспособности, проверка правоспособности юридических лиц, а также проверка полномочий представителей. Выяснение этих вопросов происходит в порядке, предусмотренном в Законе Украины «О нотариате», о чем уже говорилось в главе 6. Следует лишь отметить, что сделки с малолетних и недееспособных лиц заключают их родители (усыновители) или опекуны (ст. 67 ГК), а несовершеннолетние и ограниченно дееспособные лица должны получить согласие родителей (усыновителей) или попечителей. Нотариус должен требовать разрешение органа опеки и попечительства на право опекуна заключать, а попечитель - давать согласие на совершение от имени подопечного определенных сделок, в том числе договоров, требующих нотариального удостоверения и специальной регистрации.
Подлинность подписи родителей, усыновителей или попечителей на заявлении об их согласии на удостоверение сделок от имени лиц должна быть удостоверена нотариально или предприятием, в котором они работают, или другими юридическими лицами (учреждениями, где они учатся, ЖЭКом, по месту их жительства и т. д.). Родители, усыновители или попечители могут лично подать заявление нотариусу.
Если по удостоверению сделки обращается юридическое лицо, нотариус проверяет его правоспособность путем проверки документов, о которых уже говорилось в предыдущей главе, - устава, учредительных документов и т. д.. Если сделка совершается с участием представителя, нотариус проверяет его полномочия, которые должны быть оформлены поручениями. Нотариус знакомится с оригиналом доверенности и заключает об объеме полномочий представителя. Для руководителя юридического лица такого поручения не требуется, им подается только документ, удостоверяющий его должность; если от имени юридического лица обращается коллегиальный орган - истребуется документ, подтверждающий его полномочия.
Кроме того, нотариус вправе истребовать от граждан, предприятий, учреждений, организаций, а также государственных органов документы, необходимые для совершения нотариального действия. Это, в частности, документы на имущество, подлежащее регистрации, акты гражданского состояния, согласия, разрешения заинтересованных лиц и т. п..
Определив истинные намерения сторон, соответствие сделки действующему законодательству, установив личность граждан, их дееспособность, а также правоспособность юридических лиц, проверив полномочия представителей и рассмотрев другие необходимые документы, нотариус рассматривает проект соглашения, подается сторонами. Отметим, что нотариус может составить проект соглашения по просьбе сторон. Соглашение заключается не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариуса.
Важным вопросом при удостоверении сделок является их подписания. Все экземпляры должны быть собственноручно подписаны участниками сделки перед совершением удостоверительной надписи. Подпись участника сделки на экземпляре сопоставляется с его подписью в паспорте. В случае, если нотариус знает должностных лиц юридических лиц и имеет образцы подписей этих лиц, он может не требовать их появления каждый раз, если образцы подписей полученные при личном обращении и их подлинность не вызывает сомнения. Если участник сделки не имеет возможности самостоятельно подписаться, то по его поручению в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку может подписать другой гражданин.
Если отчуждается недвижимое имущество, которое является общим совместным имуществом супругов, заключение сделки нотариусом возможно только при наличии письменного согласия другого супруга.
Оформление согласия другого супруга производится в зависимости от того, появился супруг к нотариусу для удостоверения сделки. Если да, то он подает нотариусу соответствующее заявление о своем согласии на отчуждение или залог имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов. Удостоверять подлинность подписи супруга отчуждателя в таком случае не требуется. Нотариус устанавливает личность заявителя, проверяет подлинность его подписи, о чем делает отметку на заявлении, указывает название документа, устанавливающего личность, номер, дату выдачи и название учреждения, которое его выдало.
В противном случае нотариусу должно быть представлено письменное заявление другого супруга о согласии на отчуждение или залог общего имущества, которая должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке или предприятием, учреждением, организацией, в которой он работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства или администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении.
Если в заявлении другого супруга о согласии на отчуждение общего имущества есть сведения о том, в пользу кого персонально (ШБ гражданина, название юридического лица) он соглашается отчуждение совместно приобретенное имущество, или указана цена, сроки, другие условия его отчуждения или залога, нотариус при удостоверении договора об отчуждении или залоге обязан проверить соблюдение условий, указанных в таком заявлении.
Если из представленных нотариусу документов невозможно установить время и основания приобретения имущества, отчуждаемого или закладывается, а супруг лица, на имя которого это имущество зарегистрировано, уклоняется от дачи письменного согласия на его отчуждение, то лицо, на имя которого имущество зарегистрировано, может, в соответствии со ст. 84 Закона Украины «о нотариате», передать заявление своему мужу или жене с предложением явиться к нотариусу для определения доли супруга (супруги) в этом имуществе. В таком случае, если это лицо не появится к нотариусу в определенный срок и в течение месяца после получения заявления не пришлет своих возражений, нотариус может удостоверить сделку от имени лица, на имя которого это имущество зарегистрировано.
Сделка об отчуждении или залоге имущества может быть удостоверен без согласия другого супруга, если с правовстанов-щего документа, свидетельства о браке и других документов видно, что указанное имущество является не общей, а личной собственностью другого супруга (приобретенное до регистрации брака, полученное во время брака в дар или унаследованное т. д.). О проверке этого обстоятельства нотариус делает отметку на экземпляре сделки, остается в государственной нотариальной конторе или у частного нотариуса, со ссылкой на реквизиты соответствующих документов, если эти документы не присоединяются к договору.
Документы, в которых изложено содержание сделок, удостоверяется-ются в нотариальном порядке, изготавливаются нотариусом не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах государственной нотариальной конторы или частного нотариуса, а другие, имеющие силу оригинала, выдаются сторонам.
Удостоверительная надпись совершается на всех экземплярах сделки. Удостоверяющие надписи совершаются в строго определенных формах, которые изложены в Формах реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств, удостоверяющих надписей на соглашениях и удостоверяемых документах, утвержденных приказом Министерства юстиции Украины от 7 февраля 1994 № 7/5. Удостоверительная надпись является подтверждением нотариуса удостоверение сделки и содержит перечень его действий. Так, самый надпись (форма 22) содержит дату удостоверения договора, фамилия и инициалы нотариуса, наименование нотариальной конторы, нотариального округа, договор подписан в присутствии нотариуса и им установлены личности сторон, их дееспособность.
В случае желания сторон расторгнуть нотариально удостоверенное соглашение это возможно сделать и в нотариальном порядке. В таком случае составляется отдельный документ, который прилагается к экземпляру договора, который находится в делах нотариуса, или делается надпись на самом договоре. Соглашение также подписывается сторонами и заверяется нотариусом, на всех экземплярах договора делается отметка о расторжении договора с указанием регистрационного номера и даты удостоверения соглашения о его расторжении. Отметку подписывает и скрепляет своей печатью нотариус. Кроме того, о расторжении договора о отчуждением имущества делается запись в реестре нотариальных действий.
Если договор об отчуждении имущества был признан недействительным в судебном порядке, нотариус делает об этом отметку на экземпляре договора, хранящегося в его делах, приобщив к нему решение суда, а также делает отметку в реестре нотариальных действий и, если это возможно, на остальной экземпляров договора. Правовста-новлюючий документ возвращается отчуждателю имущества по его требованию. Государственная пошлина или плата за удостоверение договора об отчуждении имущества в случае его расторжения сторонам не возвращается.
О расторжении договора об отчуждении имущества, подлежащего регистрации, нотариус сообщает соответствующий орган, осуществляющий регистрацию, если такой договор до его расторжения было этим органом зарегистрировано.
В случае получения решения суда о признании договора об отчуждении имущества недействительным нотариус делает об этом отметку на экземпляре договора, который хранится в государственной нотариальной конторе или у частного нотариуса, присоединив к нему решение суда, а также делает отметку в реестре для регистрации нотариальных действий и за возможности на всех других экземплярах договора.
Следует отметить, что статьей 640 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что договор, подлежащий нотариальному удостоверению или государственной регистрации, считается заключенным с момента его нотариального удостоверения или государственной регистрации, а в случае необходимости - и нотариального удостоверения и государственной регистрации, с момента государственной регистрации .
Вместе с тем право собственности на недвижимое имущество, право собственности на которое подлежит государственной регистрации в соответствии с законом, возникает с момента государственной регистрации (статья 331 Кодекса).