Sidebar

В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.

 


Разграничение вещей на движимые и недвижимые в украинском по-законодательстве вызвано огромным значением, которое имеет для общества недвижимое имущество, а следовательно, необходимостью введения определенных ограничений в праве частной собственности на него. Однако действующее законодательство до сих пор не дает четкого определения понятия недвижимости, а лишь перечень такого имущества.

Основным признаком разграничения неподвижных и подвижных вещей является их связь с землею3: так, согласно ст. 181 ГК Украины, к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. Движимыми есть вещи, которые можно свободно перемещать в пространстве.

К ограничениям в праве собственности на недвижимое имущество следует отнести более сложный порядок приобретения, перехода и прекращения права собственности на такое имущество в виде установления обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации права собственности и сделок, связанных с недвижимым имуществом.

Под понятием «отчуждение недвижимости» следует понимать осуществление сделок, направленных на передачу права собственности от одного лица к другому.

Учитывая значительные различия в регистрации и порядке но-тариального удостоверения соглашений об отчуждении недвижимых вещей, в этом параграфе будет рассмотрен порядок отчуждения таких объектов недвижимости, как жилые дома, квартиры, садовые дома, дачи, гаражи и т. п.. В этом случае перечисленные объекты объединяет, в частности, то, что они подлежат обязательной государственной регистрации. Общим для них является тот факт, что во время их отчуждения нотариус требует однотипные документы, проверяет одинаковые сведения.

Одной из особенностей удостоверения сделок с недвижимостью является то, что это нотариальное действие производится по месту нахождения такого имущества сделок об отчуждении или залоге жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка, другого недвижимого имущества.

При удостоверении сделок с недвижимостью, как и при удостоверении любых сделок, нотариус проверяет следующее.

Во-первых, нотариус проверяет соответствие сделки требованиям законности и соответствие сделки действительным намерениям сторон.

Во-вторых, нотариус должен установить личность граждан, объем их дееспособности, наличие соответствующих разрешений, проверить правоспособность юридических лиц, полномочия представителей и рассмотреть другие необходимые документы, о чем уже подробно говорилось в § 2 настоящей главы.

В-третьих, нотариус должен проверить документы, подтверждения жуют право собственности на имущество, при наличии на них записи о регистрации и проверить отсутствие запретов на отстранения не-движимого имущества.

В Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины отмечается: при нотариальном удостоверении сделка об отчуждении жилого дома, а также другого недвижимого имущества, подлежащего регистрации, нотариус требует представления документов, подтверждающих право собственности (доверительной собственности) на указанное имущество, и, в предусмотренных законодательством случаях, документов, подтверждающих государственную регистрацию прав на это имущество у лиц, его отчуждают.

Согласно п. 65 настоящей Инструкции, право собственности на жилой дом, квартиру, дачу, садовый дом, гараж, другие здания и сооружения, которые отчуждаются, может быть подтверждено, в частности, одним из таких документов или их дубликатов:

- Нотариально удостоверенным договором купли-продажи, пожертвования, пожизненного содержания (ухода), ренты, дарения, мены;

- Наследственным договором;

- Свидетельством о приобретении арестованного недвижимого имущества с публичных торгов;

- Свидетельством о приобретении заложенного имущества на аукционе (публичных торгах);

- Свидетельством о праве собственности на объекты недвижимого имущества;

- Свидетельством о праве на наследство;

- Свидетельством о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;

- Договором о разделе наследственного имущества;

- Договором о прекращении права на содержание при условии приобретения права на недвижимое имущество;

- Договором о прекращении права на алименты для ребенка в связи с передачей права собственности на недвижимое имущество;

- Договором о выделении доли в натуре (деление);

- Ипотечным договором, договором об удовлетворении требований и по-текодержателя, если условиями таких договоров предусмотрена передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки;

- Решением суда;

- Договором купли-продажи, зарегистрированным на бирже, при наличии отметки на нем о регистрации соответствующих прав и т. п..

Однако этот перечень документов не является исчерпывающим. В частности, во Временном положении о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Министерства юстиции от 7 февраля 2002 г. № 7/5, содержатся и другие правовстанов-источ документы, на основании которых проводится регистрация прав собственности на объекты недвижимого имущества :

- Свидетельства о праве собственности, выданные органами приватизации нанимателям квартир в государственном жилищном фонде;

- Договоры отчуждения недвижимого имущества, находящегося в налоговой залоге, заключенные путем проведения целевых биржевых или внебиржевых аукционов с целью погашения налогового обязательства;

- Решения судов, третейских судов о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, об установлении факта права собственности на объекты недвижимого имущества, о передаче бесхозяйственного недвижимого имущества в коммунальную собственность;

- Акты о денационализации (демуниципализации) зданий;

- Выписка из нотариально заверенного договора, заключенного между жилищно-строительным кооперативом или членом этого кооператива и местными органами исполнительной власти, о бессрочном пользовании отведенным земельным участком и о строительстве многоквартирного дома с правом собственности на отдельную квартиру, при наличии акта о принятии дома в эксплуатацию;

- Решение товарищеского суда о распределении имущества бывшего колхозного двора;

- Мировое соглашение, утвержденное постановлением суда;

- Решение учредителя о создании государственной (национальной) акционерной компании, государственной (национальной) холдинговой компании, открытого акционерного общества, созданного в процессе приватизации (корпоратизации), и акт приема-передаваемое-ния недвижимого имущества или перечень указанного имущества, предоставленный основателем или государственным органом приватизации;

- Свидетельства о праве собственности, выданные Государственным уп

ления делами, на жилые и нежилые объекты субъектам,

участвующих вместе с Государственным управлением делами в

строительстве нового жилья.

Эти правоустанавливающие документы не указанные в Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, но их владельцы также признаются законными владельцами недвижимости, а значит они также могут подаваться нотариусу. Очевидно, нотариусу при совершении нотариального действия следует внимательно отнестись к таким документам и рекомендовать их обмен в БТИ на свидетельства на специальных бланках (предусмотрено приказом Министерства юстиции Украины «О предоставлении выписок из Реестра прав собственности на недвижимое имущество и оформлении свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество на специальных бланках »от 20 сентября 2002 № 84/5).

Итак, когда к нотариусу обращаются за удостоверением сделки по отчуждению недвижимого имущества, рассматривается, нотариус обязан истребовать один из названных выше документов, подтверждающих право собственности на это имущество.

В ст. 182 ГК Украины указывается, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок по недвижимости является публичной, осуществляется соответствующим органом, который обязан предоставлять информацию о регистрации и зарегистрированных правах в порядке, установленном законом.

В настоящее время существует сложная система регистрации прав на недвижимость. Да, есть Реестр прав собственности на недвижимое имущество, Государственный реестр сделок, Государственный реестр ипотек, Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, которые ведет Минюст, а регистраторами на местах выступают Бюро технической инвентаризации (БТИ) и государственные и частные нотариусы . Земельный кадастр ведет Государственный комитет по земельным ресурсам и его представительства на местах. В основном государственная регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества в Украине возлагается на государственные коммунальные предприятия - БТИ. Такая регистрация является обязательным для всех владельцев независимо от формы собственности. Регистрации подлежат только те объекты, строительство которых закончено и которые приняты в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Бюро технической инвентаризации регистрируют:

- Жилые и нежилые дома, садовые дома, дачи, гаражи, строения производственного, хозяйственного, социально-бытового и другого назначения, расположенные на отдельных земельных участках улиц, площадей и переулков под отдельными порядковыми номерами;

- Встроенные в жилые дома нежилые помещения (как части этих домов);

- Квартиры многоквартирных домов.

Основной проблемой украинской системы государственной регистрации в настоящее время является отсутствие единой системы регистрации прав на недвижимость. Так, несмотря на принятие 3 августа 2004 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений» (далее - Закон), имеющий целью создать более эффективную систему и порядок государственной регистрации прав на недвижимость, система органов государственной регистрации еще не создана, хотя он уже действует.

Согласно положениям нового закона, государственная регистрация прав состоит в официальном признании и подтверждении государством фактов возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и их ограничений, сопровождается внесением данных в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений.

Государственный реестр прав на недвижимое имущество и их об-межень (далее - Государственный реестр) - это единая государственная информационная система, содержащая сведения о вещных правах на недвижимое имущество, их ограничениях, субъектах прав, технические характеристики объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений), кадастровый план земельного участка, а также сведения о сделках, совершенных в отношении таких объектов недвижимости.

В ст. 4 Закона отмечается, что обязательной государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество, находящееся на территории Украины, физических и юридических лиц, государства, территориальных общин, иностранцев и лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, международных организаций, иностранных государств, а именно:

1) право собственности на недвижимое имущество;

А) вещные права на чужое недвижимое имущество:

а) право владения;

б) право пользования (сервитут);

в) право постоянного пользования земельным участком;

г) право пользования земельным участком для сельхозтехники

ственных нужд (эмфитевзис);

г) право застройки земельного участка (суперфиций);

д) право пользования недвижимым имуществом сроком более

один год.

Законом могут быть установлены другие вещные права на чужое недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации в соответствии с настоящим Законом;

3) ограничение прав.

Систему органов государственной регистрации прав составлять центральный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов, который обеспечивает реализацию государственной политики в сфере государственной регистрации прав, созданное при нем государственное хозрасчетное юридическое лицо с консолидированным балансом (центр государственного земельного кадастра) и его отделения на местах, которые являются местными органами государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится местными органами государственной регистрации прав исключительно по месту нахождения недвижимого имущества, а именно в городах Киеве и Севастополе, городе областного подчинения, районе. В подтверждение зарегистрированного вещного права выдается соответствующий документ (свидетельство и т. п.).

Отдельно нужно рассмотреть регистрацию сделок насчет не-движимости. Так, согласно ст. 210 ГК, сделка подлежит государственной регистрации только в случаях, установленных законом. К таким случаям относятся: договор купли-продажи, мены земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома, квартиры или другого недвижимого имущества (ст. 657, 716 ГК), договор передачи недвижимости под выплату ренты (ст. 723 ГК), договор пожизненного содержание с передачей недвижимости (ст. 745 ГК), договор найма (аренды) здания или другого капитального сооружения на срок более года (ст. 794, 828 ГК) и договор управления недвижимым имуществом (ст. 1031 ГК). Причем такая сделка считается совершенной с момента его государственной регистрации. Государственный реестр сделок ведет Минюст, а регистраторами на местах выступают государственные нотариальные конторы и частные нотариусы. Однако возникает такая проблема: Государственный реестр сделок создан в соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины от 26.05.2004 № 671 «Об утверждении Временного порядка государственной регистрации сделок», и должен действовать до принятия соответствующего закона, то есть Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений », механизм действия которого еще не отработан. Также не ясно, будут подлежать регистрации только вышеназванные договоры, или все договоры с недвижимостью, что, кстати, не предусмотрено в ГК. Сейчас регистрацией сделок с недвижимостью также занимается БТИ.

Таким образом, соответствующий документ, подтверждающий право собственности на недвижимое имущество, должен быть зарегистрирован в порядке, предусмотренном законом. О том, на основании которого из документов нотариусом установлено право собственности отчуждателя на объект недвижимости, говорится в тексте сделки; в удостоверяется-тельном надписи нотариус также указывает, что он проверил, кому принадлежит отчуждаемая недвижимость.

В-четвертых, согласно ст. 55 Закона Украины «О нотариате», при удостоверении сделок об отчуждении или залоге жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка, другого недвижимого имущества проверяется отсутствие обременений имущества.

Так, сейчас действует Положение о Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, утвержденное Приказом Министерства юстиции Украины от 9.06.1999 г. Однако в Законе Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений» предусматривается создание Государственного реестра прав, который бы включал Государственный реестр ипотек и Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, регистрации в которых сейчас проводят нотариусы.

В новом законе под ограничением прав на недвижимое имущество (обременением недвижимого имущества) понимают ограничение или запрещение распоряжения недвижимым имуществом, установленную в соответствии со сделкой, закона или актов органов государственной власти, местного самоуправления, их должностных лиц, принятых в пределах полномочий, определенных законом.

Государственная регистрация ограничений вещных прав проводится в день получения соответствующих документов местным органом государственной регистрации прав. Датой и временем государственной регистрации ограничений считается дата и время учета заявления в местном органе государственной регистрации прав.

Документы ограничения прав предоставляются лицами, в пользу которых установлены ограничения, если иное не предусмотрено договором или законом.

Государственная регистрация ограничений вещных прав на недвижимое имущество, как предусмотрено Законом, проводится на основе следующих документов:

- Договора залога (ипотеки) недвижимого имущества;

- Определения суда об обеспечении иска;

- Решение суда об обращении взыскания на недвижимое имущество;

- Решение суда о признании собственника недвижимого имущества банкротом;

- Постановления органов досудебного следствия, государственного исполнителя о наложении ареста на недвижимое имущество;

- Наложение запрета на отчуждение недвижимого имущества но-тариусом;

- Наложение запрета на отчуждение недвижимого имущества по-садовой лицом исполнительного комитета сельского, поселкового, городского совета в населенных пунктах, где нет нотариусов;

- Других актов органов государственной власти или местного само-управления, их должностных лиц, принятых в соответствии с законом.

Нотариус истребует выписку из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, созданный в соответствии с Положением о Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины зид 9.06.1999 г. № 31/5 (в будущем эти данные будут включены в Государственный реестр прав на недвижимое имущество и их ограничений). Такие подъемники выдаются только по запросу государственных или частных нотариусов и свидетельствуют о наличии или отсутствии ограничений и (или) арестов. Предоставление выписки из Реестра запретов осуществляется регистратором на основании «Заявления о предоставлении выписки из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества» (см. раздел II Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений»). Эта справка действительна в течение трех месяцев со дня выдачи, однако в интересах обеих сторон - получить ее накануне заключения договора.

При наличии запрета сделка по отчуждению имущества, об-тяженого долгом, удостоверяется при согласии кредитора и приобретателя на перевод долга на приобретателя. В таком случае нотариус требует от кредитора соответствующую справку (заявление).

При удостоверении сделок по отчуждению объекта недвижимого имущества, среди совладельцев которого есть несовершеннолетние дети, их родители (усыновители) или опекуны или представляют их интересы (до достижения 14-летнего возраста), или дают согласие на подписание ими договора (от 15 до 18 лет). В любом случае для удостоверения договоров нужен письменное разрешение органа опеки и попечительства, на территории которого расположен объект недвижимого имущества. При этом в органы опеки относятся соответствующие отделы и управления, районные государственные администрации, исполнительные комитеты сельских, поселковых Советов народных депутатов. Отсутствие такого разрешения на отчуждение недвижимого имущества, рассматриваемого может быть основанием для признания сделки недействительной в случае возникновения судебного спора.

Если органы опеки и попечительства при этом обязывают родителей, опекунов или попечителей внести сумму за проданное недвижимое имущество на банковский счет несовершеннолетнего или недееспособного лица, нотариус должен проверить выполнение этого требования и указать об этом в тексте договора.

Если отчуждается недвижимое имущество, которое является общим совместным имуществом супругов, заключение сделки нотариусом возможно только при наличии письменного согласия другого супруга. Это согласие оформляется или при личном появлении лица к нотариусу, который заверяет сделку, либо подается заявлением, в котором подлинность подписи заверенная в установленном порядке. Подпись на заявлении о согласии на отчуждение недвижимости заверяется у нотариуса.

В-пятых, кроме правоустанавливающего документа на объекты недвижимого имущества, которые рассматриваются, нотариус требует справку-характеристику из БТИ, а в сельской местности, где инвентаризация не проведена, - справку соответствующего органа местного самоуправления с изложением характеристики отчуждаемого недвижимого имущества ( предусмотрено Приказом Министерства юстиции Украины «О предоставлении выписок из Реестра прав собственности на недвижимое имущество и оформлении свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество на специальных бланках» от 20 сентября 2002 № 84/5).

Представление справки-характеристики обязательно для удостоверения сделок по отчуждению имущества, рассматривается. Она выдается конкретному лицу (владельцу или совладельцу имущества) и содержит информацию об адресе и регистрационный номер определенного объекта собственности, наименования юридических лиц или ШБ физических лиц, зарегистрированных владельцами объекта недвижимого имущества, ссылки на документы, подтверждающие их право собственности , долевое участие каждого совладельца в общей собственности, а также ссылкой на цель, с которой это лицо просила выдать документ. Справка-характеристика также содержит техническую характеристик недвижимости, в частности, наименование всех зданий и сооружений, их литерование материалы стен каждого здания и сооружения, размеры жилой и нежилой площади, стоимость этого объекта по данным инвентаризации, в том числе с учетом действующей индексации на процент износа. Основные сведения по объекту недвижимого имущества, отчуждаемого нотариус указывает в договоре как сведения, идентифицирующие объект.

Справка-характеристика подписывается должностным лицом, его составившим, руководителем БТИ и скрепляется печатью бюро. Срок действия справки-характеристики составляет три месяца со дня ее выдачи.

Значение сведений, содержащихся в справке-характеристике, заключается в том, что на их основе нотариус определяет, нет ли в этом объекте самовольных переоборудований, пристроек и т. п.. Так, если размеры общей и жилой площади или перечень хозяйственных зданий и сооружений, приведены в справке-характеристике, не совпадают с информацией в правоустанавливающем документе, то на основании этого можно сделать вывод о самовольном возведения сооружения, перестройку.

Если собственник имущества, рассматриваемого осуществил или осуществляет его перестройку или пристройку, в том числе перепланировки жилого дома, переоборудование нежилого помещения в жилое и наоборот, или свел сведет хозяйственные, бытовые здания и сооружения без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта или с существенными отклонениями от проекта, или с грубым нарушением основных строительных норм и правил, нотариус требует представления решения органа местного самоуправления о разрешении осуществить перестройку, пристройку, перепланировку или возвести хозяйственные, бытовые здания и сооружения. При отсутствии такого решения нотариус отказывает в удостоверении договора отчуждения жилого дома, владельцем которого осуществлена ??такая перестройка, пристройка, переоборудование или возведены хозяйственные бытовые здания и сооружения.

Если из представленных нотариусу документов следует, что жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество построено (или строится) на земельном участке, не отведенном для этой цели, нотариус отказывает в удостоверении договора отчуждения жилого дома и другого недвижимого имущества.

Не следует путать справку-характеристику с техническим паспортом на недвижимое имущество, который содержит план объекта недвижимости, размеры жилых и нежилых помещений и другие характеристики. Предоставление технического паспорта не является обязательным для удостоверения сделок об отчуждении этих объектов недвижимого имущества.

В случае отчуждения всего объекта недвижимости правовста-новлюючий документ, справка-характеристика и справка об отсутствии запрета на отчуждение недвижимого имущества остаются в производстве нотариуса по конкретному договору.


Получите за 15 минут консультацию юриста!