1. Комментируемым статье определяются общие принципы осуществления государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. По этой статье государственная регистрация прав на недвижимость и сделок относительно недвижимости является публичной и осуществляется соответствующим органом. Законодателем непосредственно не определяются органы государственной регистрации, а также порядок ее совершения. В ч. 4 ст. 182 ГК оговорено, что порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимость и основания отказа в ней устанавливаются законом.
2. На выполнение требований ГК 1 июля 2004 принят Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений», регулирующим отношения в этой сфере. Сделки по недвижимости совершаются, если право собственности на это имущество зарегистрировано согласно этому Закону. Регистрация
вещных прав на недвижимость, их ограничений осуществляется только в случае совершения сделок относительно недвижимого имущества, а также по заявлению собственника (владельца) недвижимого имущества (ст. С вышеупомянутого Закона). Важно иметь в виду, что государственная регистрация указанных фактов осуществляется посредством государственной информационной системы - Государственного реестра прав на недвижимое имущество и их ограничений.
Действие настоящего Закона не распространяется на государственную регистрацию прав на воздушные и морские суда, речные суда внутреннего плавания, космические объекты и другие объекты гражданских прав, подпадающих под правовой режим, установленный другими законами, а также на государственную регистрацию предприятий как субъектов объектов хозяйствования, регистрации земельных участков с недрами, другими полезными ископаемыми.
По этому Закону систему органов государственной регистрации прав составляют центральный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов (Госкомзем), созданная при нем государственное хозрасчетное юридическое лицо с консолидированным балансом (центр земельного кадастра) и его отделения на местах, которые выполняют функции государственной регистрации прав.
Согласно ч. 1 ст. 4 вышеуказанного Закона обязательной государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество, находящееся на территории
Украина, физических и юридических лиц, государства, территориальных общин, иностранцев и лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, международных организаций, иностранных государств, а также ограничения этих прав, а именно:
1) право собственности на недвижимое имущество;
2) другие вещные права на чужое недвижимое имущество: а) право владения б) право пользования (сервитут) в) право постоянного пользования земельным участком г) право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис) д) право застройки земельного участка (суперфиций), е) право пользования недвижимым имуществом сроком более одного года.
При этом законом могут быть установлены иные вещные права на чужое недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации.
Без сомнения, система государственной регистрации прав на недвижимость, которая существовала до этого времени должна быть приведена в соответствие с изложенными требованиями Закона. Статьей 202 ЗК Украины также предусмотрена государственная регистрация земельных участков в составе государственного реестра земель, который состоит из двух частей: 1) книги записей регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного
пользования землей, договоров аренды, 2) поземельной книги, содержащей сведения о земельном участке.
3. На момент принятия Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» в государстве уже сформировалась определенная система регистрирующих органов и действовал порядок регистрации. Так, Временным положением о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденным приказом Министерства юстиции Украины от 7 февраля 2002 г. № 7/5 (в редакции приказа от 28 января 2003 г. № 6/5), был введен государственный реестр прав на недвижимость, держателем которого определено Министерство юстиции Украины. До принятия Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений», согласно Временному положению, функции по государственной регистрации осуществляли органы, определенные отдельными нормативно-правовыми актами. Так, во исполнение Указа Президента Украины «О мерах по созданию единой системы государственной регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них в составе государственного земельного кадастра» от 17 февраля 2003 г. Министерство юстиции Украины общим с другими ведомствами приказом от 26 февраля 2003 . установило, что: а) регистрация земельных участков и прав на них осуществляется в составе государственного реестра земель, а функции Администратора государственного реестра
земель должен выполнять Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам, б) регистрация объектов недвижимого имущества и прав на них осуществляется в Реестре прав собственности на недвижимое имущество согласно Временному положению о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество; функции Администратора Реестра прав собственности на недвижимое имущество осуществляется государственным предприятием «Информационный центр» Минюста Украины, а функции регистратора - органами БТИ (бюро технической инвентаризации).
Постановлением Кабинета Министров Украины «О создании единой системы государственной регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них в составе государственного земельного кадастра» от 17 июля 2003 поддержано такой порядок государственной регистрации до момента создания (до 1 января 2005 г.) Государственный реестр прав на землю и недвижимое имущество, а также установлено, что после его создания государственная регистрация земельных участков, недвижимого имущества и прав на них должны осуществляться исключительно Центром государственного земельного кадастра при Государственном комитете по земельным ресурсам. Постановлением Кабинета Министров Украины от 26 мая 2004 г. № 671 был создан Государственный реестр сделок, администрацией которого определено ГП «Информационный
центр »Министерства юстиции Украины. Однако такая система государственной регистрации прав на недвижимость и порядок ее осуществления должна быть приведена в соответствие с требованиями Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 1 июля 2004
4. Случаи обязательной государственной регистрации сделок предусматриваются как ЦК, так и другими законами (см. комментарий к ст. 210 ГК). При этом государственную регистрацию сделки нельзя отождествлять с государственной регистрацией недвижимого имущества или других объектов гражданского права (например, транспортных средств, в том числе морских и речных судов, воздушных судов космических объектов, оружия, отдельных видов ценных бумаг) с целью их учета, несоблюдение которой может влиять на действие сделки по приобретению таких объектов и приводить к другим правовым последствиям.
В ГК 1963 p. только ст. 227 предусматривала регистрации в исполнительном комитете местного совета договора купли-продажи жилого дома, если хотя бы одной из сторон был гражданин. Такую регистрацию непосредственно осуществляли БТИ.
5. Государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней обеспечивают соответствующие реестры, например: Государственный реестр сделок; Государственный
реестр прав на недвижимое имущество; Государственный реестр ипотек; Единый реестр запретов отчуждения недвижимого имущества; Государственный реестр залогов движимого имущества.