1. В комментируемой статье урегулированы гражданские правоотношения, связанные с прекращением права собственности на земельный участок по решению органов государственной власти, органа власти Автономной Республики Крым и органов местного самоуправления в связи с общественной необходимостью. Выкуп земельного участка как основание прекращения права собственности занимает особое место среди норм о прекращении права собственности. Это связано с тем, что в целом указано основание прекращения права собственности не является характерной для частноправового регулирования. Она обладает не характерными для природы норм ГК публично-правовыми чертами. Поскольку это основание предусматривает учет публичных интересов путем ограничения (прекращения) прав частных лиц (т. е., происходит удовлетворение публичного интереса за счет частных интересов отдельных лиц), то должны быть определены и порядок применения этой правовой основы, и основания ее применения.
Принципиальный характер при определении правил регулирования оснований принудительного прекращения права собственности носят положения ч. 5 ст. 41 Конституции
Украина, согласно которым принудительное отчуждение объектов права частной собственности может быть применено только как исключение по мотивам общественной необходимости, на основании и в порядке, установленных законом, и при условии предварительного и полного возмещения их стоимости. Принудительное отчуждение таких объектов с последующим полным возмещением их стоимости допускается лишь в условиях военного или чрезвычайного положения. То есть в Конституции Украины предусматриваются два способа прекращения права собственности против воли собственника по мотивам общественной необходимости: при условии предварительного возмещения стоимости отчуждаемого имущества, и при условии последующего возмещения. Последнее допускается только в условиях военного или чрезвычайного положения.
Среди положений ГК не содержится определение категории «общественная необходимость», удовлетворения потребностей которой является основанием для прекращения права собственности на землю. Принудительное отчуждение такого объекта права собственности, как земельный участок, при условии предварительного возмещения ее стоимости в ст. 146 ЗК называется выкупом земельных участков для общественных нужд. Исчерпывающий перечень общественных нужд, которые могут быть удовлетворены путем изъятия земельного участка, содержится в п. 1 ст. 146 ЗК. В таких общественных потребностей отнесены: участки под здания, сооружения органов
государственной власти и органов местного самоуправления, обороны и национальной безопасности; под строительство и обслуживание линейных объектов и объектов транспортной и энергетической инфраструктуры и другие.
Выкуп земельного участка является одним из оснований прекращения права собственности, предусмотренных ст. 346 ГК, которая может быть применена к прекращению права частной собственности.
Из содержания ст. 350 ГК следует, что выкуп может быть осуществлен двумя способами - в добровольном и принудительном порядке. В добровольном порядке выкуп происходит при наличии согласия собственника участка. Согласие собственника на выкуп своего участка для общественной необходимости предусматривает достижение договоренности по следующим вопросам: согласие собственника в целом на выкуп земельного участка, предусматривающий как прекращение права собственности на сам участок, так и на сооружения, строения, насаждения как отдельные объекты права собственности , расположены на ней договоренность относительно формы, сроков, размеров оплаты и других условий выкупа участка; договоренность о предоставлении владельцу участка другого земельного участка взамен, изымаемого с учетом ее стоимости при определении выкупной цены для определения стоимости земельного участка, которая будет предоставлена взамен, выкупаемого.
2. В ч. 2 этой статьи определяется перечень органов, наделенных полномочиями по принятию решения о выкупе земельного участка в связи с общественной необходимостью. Ими являются органы государственной власти, органы власти Автономной Республики Крым и органы местного самоуправления в соответствии с их полномочиями. Эти полномочия закреплены в следующих нормах ЗК, а именно: в п. «г» ст. 12 - для сельских, поселковых, городских советов; в п. «в» ст. 13 - для Кабинета Министров Украины; в п. «г» ст. 16 - для Совета министров Автономной Республики Крым; в п. «г» ст. 17 - для местных государственных администраций.
3. Орган, принявший решение о выкупе земельного участка, обязан письменно уведомить ее владельца о выкупе, который предполагается осуществить, не позднее чем за один календарный год до этого выкупа. Этот срок императивно определен законом, поэтому не может быть снижен тем органом, который принял решение о выкупе участка (как и другим органом), а также удлиненным без согласия этого органа по требованию владельца участка. Эти положения не лишают соответствующий орган права сообщить владельца участка о предстоящем выкупе за более длительный срок до момента выкупа участка.
4. Плата за земельный участок, выкупаемого приобрела название в ЦК выкупной цены. По общему
правилом выкупная цена определяется по договоренности сторон. Основанием для определения выкупной цены является стоимость участка, выкупаемого. Она устанавливается по денежной и экспертной оценкой земель, проводимой по соответствующим методикам - Методикой денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов (временной), утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 23 марта 1995 г. № 213, и Методикой экспертной денежной оценки земельных участков , утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 11 октября 2002 г. № 1531. Указанные Методики являются обязательными для органа, который принял соответствующее решение при формировании предложения владельцу выкупной цены, которая включает определенные составляющие, предусмотренные, в частности, ч. 5 и ч. бы этой статьи, но должны применяться с учетом как ЗК, так и ЦК.
5. Определения выкупной цены происходит путем установления рыночной цены земельного участка и недвижимого имущества. Под рыночной стоимостью земельного участка и недвижимого имущества понимается та цена, по которой это имущество могло бы быть реализовано в данной местности по условиям свободной продаже на момент выкупа.
При определении стоимости земельного участка должен учитываться категория земель, его местонахождение и т. д.. Кроме этого, если владельцу земельного участка также относится и недвижимое имущество, расположенное на ней, то выкупная цена должна включать рыночную стоимость этого недвижимого имущества, выкупаемого вместе с самой участком. Если имущество, расположенное на земельном участке, не принадлежит владельцу участка, то вопрос о его выкупе решается по правилам ст. 351 ГК при условии привлечения собственника этого имущества к участию в деле.
6. Выкупная цена может быть уменьшена, если владельцу участка выкупаться, будет предоставлена ??другой земельный участок, на сумму стоимости последней. Этот вопрос в соответствии с положениями ч. 6 ст. 350 ГК решается по договоренности сторон, но следует учитывать, что согласно ч. 4 ст. 351 ГК лицо, право собственности которого прекратилось, имеет право требовать предоставления ему другого, равноценного по качеству, земельного участка в пределах данного населенного пункта.