1. Предоставляя совладельцу право самостоятельно распоряжаться своей долей (ст. 361 ГК), законодатель одновременно в ст. 362 ГК устанавливает механизм защиты прав других совладельцев при продаже им своей доли, поскольку они также могут изъявить желание приобрести ее или их может не устраивать лицо возможного нового приобретателя. Поэтому ч. 2 ст. 362 ГК предоставляет совладельцу преимущественное право перед другими лицами на приобретение отчуждаемой доли в праве общей долевой собственности. Однако реализовать такое право совладелец может только по цене, объявленной продавцом-совладельцем, и на прочих равных условиях, кроме продажи с публичных торгов. Правило о праве преимущественной покупки не применяется в случае отчуждения доли по договорам дарения, пожизненного содержания, мены.
2. Законом предусмотрены определенные условия продажи совладельцем своей доли. Так, продавец-совладелец обязан письменно уведомить других совладельцев о намерении продать свою долю по соответствующей цене и о других условиях продажи. ГК не определяет порядка уведомления совладельцев, а затем он может определяться в соответствии с требованиями нотариального законодательства (ст. 84 Закона Украины «О нотариате», пункты 51-56 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Минюста Украины от 3 марта 2004 г. № 20/5). В частности, доказательством уведомления участников общей долевой собственности о последующей продаже доли может быть свидетельство, выданное нотариусом, о передаче им заявления продавца, заявление участников права общей долевой собственности с надлежаще заверенную их подписями об отказе от осуществления права преимущественной (преобладающей) покупки доли, а также с указанием условий продажи. Совладельцы могут непосредственно подать нотариусу заявление об отказе от покупки доли.
Продавец-совладелец может продать свою долю постороннему лицу, если другие совладельцы отказываются от права преимущественной покупки или не реализуют его по недвижимости в течение одного месяца, а относительно движимого имущества - в течение 10 дней со дня
получения ими сообщения. На указанные сроки не распространяется исковая давность.
3. Может случиться так, что приобрести долю изъявили желание несколько совладельцев. В таком случае продавец-совладелец имеет право по своему усмотрению выбрать среди них покупателя. Закон не предусматривает право обойденных выбором совладельцев оспорить действия продавца-совладельца.
4. В ч. 4 комментируемой статье определены правовые последствия нарушения совладельцами права преимущественной покупки. При продаже доли с нарушением этого права совладелец может в течение одного года исковой давности (по ГК 1963 p., - Трех месяцев) обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Переводе на совладельца прав и обязанностей покупателя, как следует из смысла закона, осуществляется без предварительного признания договора продажи доли постороннему лицу недействительным. Под нарушением права преимущественной покупки необходимо понимать также случаи продажи доли постороннему лицу на других, то есть на льготных условиях, в частности, по более низкой цене, чем это было предложено совладельцем. Иначе продавец имел бы возможность легко обойти закон, предлагая совладельцам заведомо неприемлемые условия.
Решая вопрос о возможном переводе прав и обязанностей покупателя на совладельца, который изъявил желание приобрести проданное с нарушением закона долю, суд должен убедиться в серьезности и реальности намерений такого совладельца. Поэтому законодатель предусмотрел обязанность истца одновременно с обращением в суд с иском внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить (или уплатил) покупатель.
5. Согласно ч. 5 ст. 362 ГК совладелец не может уступить свое преимущественное право на покупку доли другим лицам, поскольку такое право призвано учитывать интересы только совладельцев, которые заключаются в сохранении стабильных отношений между ними.