1. В комментируемой статьи ГК воспроизведены положения статей 14 и 142 Конституции Украины, а также статей 80-84 ЗК относительно субъектов, которые могут приобретать в собственность земельные участки по основаниям и в порядке, предусмотренном законом. Названные в ст. 374 ГК субъекты делятся на: а) физических лиц - граждан Украины, лиц без гражданства, иностранцев б) юридические лица Украины и других государств в) государство Украина г) иностранные государства; д) международные организации.
По законам Украины осуществление названными субъектами права собственности на земельные участки зависит от их правового статуса, отношений Украины с другими государствами и международными организациями.
Граждане Украины могут быть субъектами права собственности на земельный участок при наличии у них полной гражданской дееспособности. Основания приобретения права собственности на землю гражданами Украины определены ЗК, а также отдельными статьями ГК. Согласно ст. 81 ЗК граждане Украины приобретают право собственности на земельные участки на основании: а) приобретения по договору купли-продажи, дарения, мены, другим гражданско-правовым соглашениям б) бесплатной передачи из земель государственной и коммунальной собственности в) приватизации земельных участков, ранее предоставленных им в пользование г) принятия наследства; г) выделение в
натуре (на местности) принадлежащей им земельной доли (пая).
Конечно, закрепленный в ст. 81 ЗК перечень оснований приобретения права частной собственности нельзя считать исчерпывающим, поскольку такое право может возникать оснований, предусмотренных другими статьями настоящего Кодекса и другими законами (например, согласно Закону Украины «О личном крестьянском хозяйстве» от 5 июня 2003 г. граждане Украина, которые приватизировали земельные участки в меньшем размере, чем 2 га, имеют право на получение в собственность земельный участок площадью 2 га). Граждане Украины признаются субъектами права собственности на землю, если в установленном законом порядке они приватизировали бесплатно земельный участок или приобрели ее на основании гражданско-правовых соглашений и других сделок.
Граждане Украины имеют право один раз бесплатно приватизировать земельные участки в установленных размерах за таким целевым назначением: для ведения товарного сельскохозяйственного производства (ст. 130 ЗК) ведения фермерского хозяйства (ст. 32 ЗК); ведения личного крестьянского хозяйства (ст. 33 ЗК) , ведение садоводства (ст. 35 ЗК); строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий, т. е. приусадебного участка (ст. 40 ЗК), для
индивидуального дачного строительства; строительства индивидуальных гаражей.
Согласно ст. 121 ЗК граждане Украины имеют право на бесплатную передачу им земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности в таких размерах: а) для ведения фермерского хозяйства - в размере земельной доли (пая), определенной для членов сельскохозяйственных предприятий, расположенных на территории сельского, поселкового, городского совета, где находится фермерское хозяйство. Если на территории сельского, поселкового, городского совета расположено несколько сельскохозяйственных предприятий, размер земельной доли (пая) определяется как средний по этим предприятиям. В случае отсутствия сельскохозяйственных предприятий на территории соответствующего совета размер земельной доли (пая) определяется как средний по району; б) для ведения личного крестьянского хозяйства - не более 2,0 га в) для ведения садоводства - не более 0,12 га г ) для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селах - не более 0,25 га, в поселках - не более 0,15 га, в городах - не более 0,10 г, г) для индивидуального дачного строительства - не более 0,10 га д) для строительства индивидуальных гаражей - не более 0,01 га. Размер земельных участков, передаваемых
безвозмездно гражданину для ведения личного крестьянского хозяйства, может быть увеличен в случае получения в натуре (на местности) земельной доли (пая).
2. Граждане и юридические лица приобретают право собственности и право пользования земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий. Свыше нормы бесплатной передачи граждане могут приобретать в собственность земельные участки для указанных нужд по гражданско-правовым сделкам. Граждане Украины вправе приобретать в собственность земельные участки на основании судебного решения, которое устанавливает земельные права физических лиц. Например, лицо, неосновательно была лишена права на земельную долю (пай) и не получила сертификат на право на земельную долю (пай), вправе в судебном порядке восстановить свои права и на основании судебного решения получить сертификат, согласно которому в установленном Законом Украины «О порядке выделения земельных долей (паев) в натуре (на местности)» от 5 июня 2003 г. порядка может истребовать земельный участок в натуре (на местности) и получить государственный акт на право собственности на землю. Следует заметить, что в отечественном законодательстве не предусматривается реституция земельных
участков бывшим владельцам, которые имели землю на таком праве до 13 марта 1992
Субъектами права собственности на землю также юридические лица Украины, правовое положение которых определяется Конституцией Украины, ЦК, ЗК и другими законодательными актами. При этом из содержания ч. 1 комментируемой статьи следует, что приобретать в собственность земельные участки могут все юридические лица, которые зарегистрированы в Украине. Однако ЗК несколько иначе рассматривает этот вопрос и устанавливает не совсем обоснованные ограничения относительно правового положения юридических лиц в осуществлении гарантированного Конституцией Украины права собственности на землю. Учитывая содержание ст. 9 ГК, на практике целесообразно применять те положения ЗК, в которых закрепляются основания, условия и порядок приобретения права собственности на земельные участки юридическими лицами.
Реализация права собственности на землю юридическими лицами обусловлена ??особенностями их правового положения, а также зависит от того, на какой из существующих категорий земель юридическое лицо может осуществлять право собственности на землю. Например, право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения могут приобретать только юридические лица Украины, в уставных документах которых предусмотрено ведение товарного
сельскохозяйственного производства. Между тем ЗК не предусматривает возможности приобретения в собственность земельных участков несельскохозяйственного назначения юридическими лицами, основанными нашим государством, органами местного самоуправления, иностранными физическими или юридическими лицами. Практически невозможно применить норму ст. 82 ЗК относительно приобретения в собственность земельных участков совместными предприятиями, основанными физическими и юридическими лицами Украины вместе с иностранными гражданами и юридическими лицами, поскольку ГК и другие законодательные акты не определяют правового положения совместных предприятий, а также не предусматривают порядка регистрации в Украине представительств юридических лиц, уже являются резидентами Украины. Неурегулированными остаются и вопросы права собственности на земельные участки религиозных и общественных организаций, коммунальных и государственных предприятий. Изложенное обусловливает необходимость внесения соответствующих изменений и дополнений в ЗК и последующего их согласования с нормами ГК.
Согласно ст. 82 ЗК юридические лица (учрежденные гражданами Украины или юридическими лицами Украины) могут приобретать в собственность земельные участки для осуществления предпринимательской деятельности в случае: а) приобретения по договору купли-продажи, дарения,
мены, другим гражданско-правовым соглашениям б) внесения земельных участков его учредителями в уставный фонд в) принятия наследства; г) возникновения иных оснований, предусмотренных законом. Без сомнения, приведенный в этой статье перечень оснований приобретения права частной собственности нельзя считать исчерпывающим, поскольку право собственности на земельный участок может возникать и по другим причинам, которые не предусмотрены этим законом.
Порядок приобретения земельных участков в собственность гражданами и юридическими лицами регулируется ЗК, а также другими законодательными актами. Действие норм настоящего Кодекса распространяется, в первую очередь, на отчуждение земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности в частную собственность, а также на сделки с земельными участками, которые были приватизированы или приобретенные в частную собственность.
3. Статьей 127 ЗК установлено, что органы государственной власти и органы местного самоуправления в соответствии с их полномочиями осуществляют продажу земельных участков государственной или коммунальной собственности гражданам и юридическим лицам, которые имеют право на приобретение земельных участков в собственность, в соответствии с настоящим Кодексом. Продажа земельных участков государственной и коммунальной собственности гражданам и юридическим лицам осуществляется на конкурентных началах (аукцион, конкурс), кроме выкупа земельных участков, на которых
расположены объекты недвижимого имущества, являющиеся собственностью покупателей этих участков.
Продажа земельных участков охватывает комплекс последовательных юридических действий, которые должны выполнить продавец и покупатель в процессе отчуждения земельного участка из государственной или коммунальной собственности в собственность граждан и юридических лиц Украины. Порядок продажи земельных участков зависит от правового режима земель, продаваемых целевого назначения земельного участка от того, кто выступает покупателем. С учетом этих и других обстоятельств определяются правовые способы купли-продажи земельных участков, а именно: договорной или конкурентный. Норма ст. 128 ЗК регулирует договорный порядок продажи земельных участков гражданам и юридическим лицам из земель государственной и коммунальной собственности и не распространяется на сделки с земельными участками на вторичном рынке земли, постепенно формируется в Украине после приватизации земельных участков гражданами и юридическими лицами с 1992 г. и до настоящего времени.
4. Согласно ст. 134 ЗК земельные участки государственной или коммунальной собственности, предназначенные для продажи субъектам предпринимательской деятельности под застройку, подлежат продаже на конкурентных началах (земельные торги). Земельные торги - это урегулированный нормами
действующего земельного и гражданского законодательства, а также локальными нормативно-правовыми актами органов государственной власти и местного самоуправления порядке продажи на конкурентных началах субъектам предпринимательской деятельности свободных от зданий и сооружений земельных участков под застройку. Так, ЗК определяет две правовые формы, в которых могут проводиться земельные торги, а именно: земельный аукцион или конкурс. Решение о введении указанных форм земельных торгов принимают органы государственной власти и местного самоуправления.
Земельный аукцион - это урегулированный нормами действующего ЗК и другими законодательными актами, а также локальными правовыми актами конкурентный продажа земельных участков. Согласно ему право собственности на земельный участок приобретает тот участник земельных торгов, который предложит наибольшую цену за земельный участок зависимости от ее целевого назначения.
Земельный конкурс - это урегулированный нормами действующего ЗК и другими законодательными актами, а также локальными правовыми актами конкурентный продажа земельных участков, согласно которому право собственности на земельный участок приобретает тот участник земельных торгов, который предложит наиболее
выгодные условия приобретения и использования земельного участка в зависимости от его целевого назначения.
Отчуждение земельных участков на основании гражданско-правовых соглашений предусматривает обязательное проведение экспертной денежной оценки таких участков в соответствии с Законом Украины «Об оценке земель» от 11 декабря 2003
5. Среди субъектов права собственности на землю в ст. 374 ГК, а также в ст. 83 ЗК названы территориальные общины, которые определяются Законом Украины «О местном самоуправлении в Украине» как жители, объединенные постоянным проживанием в пределах села, поселка, города, являющихся самостоятельными административными единицами, или добровольное объединение жителей нескольких сел, имеющих единый административный центр. Одновременно в ст. 14 Конституции Украины территориальные громады не названы среди других субъектов права собственности на землю. Статья 142 Основного закона отмечает, что материальной и финансовой основой местного самоуправления является, помимо прочих объектов, земля в собственности территориальных общин. Исходя из этих положений, разработчики ЗК, а затем и ЦК предусмотрели, что территориальные общины являются субъектами права коммунальной собственности на землю. Территориальные общины реализуют право собственности на землю непосредственно или через органы местного самоуправления - сельские, поселковые, городские советы.
Согласно ч. 2 ст. 83 ЗК юрисдикция территориальных общин и их представительных органов распространяется на земли в пределах населенных пунктов, кроме земель частной и государственной собственности, а также земельные участки за их пределами, на которых расположены объекты коммунальной собственности. Отнесение земель к объектам права коммунальной собственности должно осуществляться путем отграничения этих земель от земельных участков частной собственности и разграничения с землями государственной собственности в соответствии с законом Украины «О размежевании земель государственной и коммунальной собственности» от 5 февраля 2004 p., Который вступил в силу с 14 июля текущего года. При этом ч. 3 ст. 83 ЗК содержит исчерпывающий перечень категорий земель и земельных участков, которые относятся к землям коммунальной собственности и не могут передаваться в частную собственность.
Объектами права коммунальной собственности земли общего пользования населенных пунктов (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, пляжи, парки, скверы, бульвары, кладбища, места обезвреживания и утилизации отходов и т. д., определенные в планировочной документации того или иного населенного пункта) . Согласно п. «б» ч. 3 ст. 83 ЗК к землям коммунальной собственности относятся земли под железными дорогами, автомобильными дорогами, объектами воздушного и трубопроводного транспорта. В пределах населенных
пунктов в коммунальную собственность должны принадлежать земли лесного фонда, за исключением замкнутых земельных участков лесного фонда общей площадью до 5 га в составе угодий крестьянских, фермерских и других хозяйств, принадлежащих гражданам или юридическим лицам на праве частной собственности. Состав и правовой режим лесного фонда как объектов права коммунальной собственности определяется не только этим Кодексом, но и отдельными нормами Лесного кодекса. К объектам права коммунальной собственности в пределах населенных пунктов относятся также земли водного фонда, состав и правовой режим которых определяется настоящим Кодексом (гл. 12), а также Водным кодексом. К коммунальной собственности относятся и земельные участки, используемые для обеспечения деятельности органов местного самоуправления (например, здания и сооружения, принадлежащие территориальным общинам на праве коммунальной собственности, которые используются для обеспечения деятельности органов местного самоуправления). Определены в этой статье земли коммунальной собственности, которые не передаются в частную собственность, могут быть переданы в государственную собственность.
Основаниями приобретения территориальными общинами права собственности на землю (ч. 4 ст. 83 ЗК) являются: передача им земель государственной собственности; принудительное отчуждение земельных участков у собственников по мотивам общественной
необходимости и для общественных нужд; принятия наследства, приобретение по договорам купли-продажи, дарения, мены, другим гражданско-правовым соглашениям; другие основания, предусмотренные законом. Приведенный перечень, конечно, нельзя расценивать как исчерпывающий.
6. Самостоятельным субъектом права собственности на землю является государство, реализующее это право через органы государственной власти. Сегодня новым ЗК Украины установлено, что право государственной собственности на землю приобретается и реализуется государством в лице Кабинета Министров Украины, Совета министров АР Крым, областных, Киевской и Севастопольской городских, районных государственных администраций в соответствии с законом.
Говоря о государстве как самостоятельный субъект права собственности на землю, не стоит путать государство как собственника земли с государственными органами как субъектами земельных правоотношений. Последние по Конституции Украины обязаны осуществлять от имени Украинского народа право собственности на землю, а также обеспечивать государственные интересы путем приобретения в собственность земли по основаниям и в порядке, предусмотренных законами Украины. Однако сегодня еще нет законодательных актов, которые бы четко разграничивали правовой статус народа Украины и государства как субъектов права собственности на землю. Анализ содержания статей 13, 14 Конституции Украины, а также ст. 84 ЗК позволяет
констатировать, что не органы государственной власти или местного самоуправления являются субъектами права собственности государства на землю, а Украинское государство как политическая организация общества, которая выступает самостоятельным субъектом права собственности на землю лишь в случаях, предусмотренных законами Украины. Законодательное закрепление в ст. 13 Конституции Украины и признание народа Украины субъектом права собственности на землю меняет суть права собственности государства на землю как политической организации общества. Конституция Украины содержит нормы, закрепляющие особый статус государства как субъекта права собственности на землю и одновременно как регулятора земельных отношений в целях обеспечения не только государственных, но и общенародных интересов, реализации гражданами и юридическими лицами субъективных прав на землю, охраны земли как национального богатства. Государство как самостоятельный собственник земли вправе владеть, пользоваться и распоряжаться землей в порядке, предусмотренном законами Украины.
Согласно ст. 84 ЗК в государственной собственности находятся все земли, кроме земель коммунальной и частной собственности. В частности, объектами права исключительной государственной собственности земли атомной энергетики и космической системы; земли обороны, кроме земельных участков под объектами социально-
культурного, производственного и жилого назначения; земли под объектами природно-заповедного фонда и историко-культурными объектами, имеющими национальное и общегосударственное значение; под водными объектами общегосударственного значения; земельные участки, используемые для обеспечения деятельности Верховной Рады Украины , Президента Украины, Кабинета Министров Украины, других органов государственной власти, Национальной академии наук Украины, отраслевых академий наук; земельные участки зон отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, подвергшихся радиоактивному загрязнению вследствие Чернобыльской катастрофы.
Согласно ч. 4 ст. 84 ЗК к землям государственной собственности, которые не могут передаваться в частную собственность, относятся земли права исключительной государственной собственности, которые не могут передаваться также и в коммунальную собственность. В государственной собственности за пределами населенных пунктов находятся земли лесного фонда, за исключением замкнутых земельных участков лесного фонда общей площадью до 5 га в составе угодий крестьянских, фермерских и других хозяйств, принадлежащих гражданам или юридическим лицам на праве частной собственности. Состав и правовой режим лесного фонда как объектов права государственной собственности определяются не только этим Кодексом, но и отдельными нормами Лесного кодекса.
К объектам права государственной собственности в пределах и за пределами населенных пунктов относятся также земли под водными объектами общегосударственного значения, состав и правовой режим которых определяются настоящим Кодексом (гл. 12) и также нормами Водного кодекса.
Закреплены ст. 84 из К основания приобретения государством права собственности на землю можно рассматривать как юридические факты, с которыми связывается возникновение, изменение и прекращение отношений собственности на землю. Государство в лице своих органов приобретает в собственность земельные участки в случае: отчуждения земельных участков у собственников по мотивам общественной необходимости и для общественных нужд; приобретения по договорам купли-продажи, дарения, мены, другим гражданско-правовым соглашениям; принятия наследства; передачи в собственность государству земельных участков коммунальной собственности территориальными громадами; конфискации земельного участка. Указанный перечень правовых оснований приобретения государством права собственности на землю является исчерпывающим. Предусмотренные в настоящей статье ЗК основания могут быть применены только после того, как в установленном законом порядке будет проведено разграничение земель права государственной и коммунальной собственности в соответствии с Законом Украины «О размежевании земель государственной и коммунальной собственности» от 17 июня 2004
7. Часть 2 ст. 374 ГК так же, как статьи 81-82 ЗК, субъектами права собственности на землю (земельные участки) признает иностранцев, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц. Согласно ч. 2 ст. 81 ЗК иностранные граждане, лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а также на земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности .
Для иностранных граждан и лиц без гражданства ЗК (ч. 3 ст. 81) закрепляет не только основания приобретения в частную собственность земельных участков, но и указывает также на условия по приобретению этого права. Так, иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать в собственность земельные участки на основании договора купли-продажи, дарения, мены и других гражданско-правовых соглашений; выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве собственности , принятие наследства. Правовыми условиями приобретения в частную собственность земельных участков указанными лицами является то, что объектом права собственности могут быть только земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах
населенных пунктов, а также за пределами населенных пунктов, если на таких участках расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности.
Согласно ч. 4 ст. 81 ЗК Украины земли сельскохозяйственного назначения, принятые в наследство иностранными гражданами, а также лицами без гражданства, в течение года подлежат отчуждению. Однако механизм реализации этой нормы ЗК недостаточно определен в действующем земельном законодательстве. Ведь лицо может отчуждать тот или иной объект, когда он принадлежит ему на праве собственности. Вместе ЗК не предусматривает возможности оформления права собственности на иностранных граждан и лиц без гражданства. Думается, что порядок отчуждения земельных участков сельскохозяйственного назначения указанными лицами в случае принятия ими таких участков в наследство должно быть детально урегулирован в специальном законодательном акте.
По правилам ст. 82 (ч. 2) ЗК иностранные юридические лица могут приобретать в собственность земельные участки на территории Украины в пределах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине, а также за пределами населенных пунктов в случае приобретения объектов
недвижимого имущества. Для иностранных юридических лиц ЗК закрепляет не только основания приобретения в частную собственность земельных участков, но и указывает также на условия, которые должны быть учтены при приобретении этими лицами земельных участков в частную собственность. Среди них особое значение имеет то, что объектом права собственности могут быть только земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а также за пределами населенных пунктов, если на таких участках расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности . Кроме того, упомянутые юридические лица могут приобретать в собственность на конкурсной основе путем участия в земельных торгах незастроенные земельные участки для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Иностранные юридические лица могут приобретать в собственность земельные участки в пределах и за пределами населенных пунктов при условии регистрации в установленном порядке своего представительства с правом осуществления предпринимательской деятельности в Украине. Согласно ч. 3 ст. 82 ЗК земли сельскохозяйственного назначения, полученные в наследство иностранными лицами, подлежат отчуждению в течение одного года. Однако предоставлено действующим законодательством право, к сожалению, не подкрепленное
конкретным способом его реализации в правоприменительной деятельности.
8. Часть 3 ст. 374 ГК предусматривает, что субъектами права собственности на землю (земельный участок) могут быть иностранные государства. Основания, условия и порядок приобретения иностранными государствами в собственность земельных участков регулируется ЗК, а также другими законодательными актами. Согласно ст. 85 ЗК иностранным государствам предоставлено право приобретать в собственность земельные участки для размещения зданий и сооружений дипломатических представительств и других, приравненных к ним, организаций в соответствии с международными договорами. Иностранные государства не могут иметь в собственности земельные участки с целью использования их для других целей (добыча полезных ископаемых, размещение военных баз и формирований, проведение космических исследований). Для таких нужд земельные участки могут выделяться только в аренду на условиях, предусмотренных действующим законодательством Украины и межгосударственными договорами, ратифицированными Верховной Радой Украины. Продажа земельных участков иностранным государствам и юридическим лицам обязательно согласовывается с Верховной Радой Украины и Кабинетом Министров Украины.
Кроме иностранных государств, к субъектам права собственности на землю в Украине ст. 374 ГК относит также
международные организации. Время в ЗК такие субъекты права собственности на землю не указаны. Имеется коллизия законов создает определенные трудности при решении этого вопроса на практике. Кажется, что в ЗК следует также четко определить правовой статус таких организаций и предусмотреть особенности приобретения ими земельных участков в собственность.
9. Согласно ч. 4 ст. 374 ГК права и обязанности собственников земельных участков определяются законом. Основные правомочия субъектов права собственности на землю закрепляются ЗК, реализация которых осуществляется в сочетании с правами и обязанностями, предусмотренными также другими законодательными актами. Согласно ст. 90 С К владельцы земельных участков имеют право: продавать или другим путем отчуждать земельный участок, передавать его в аренду, залог, наследство; самостоятельно хозяйствовать на земле; собственности на посевы и насаждения сельскохозяйственных и других культур, на произведенную сельскохозяйственную продукцию, использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные насаждения, водные объекты, а также другие полезные свойства земли, на возмещение убытков в случаях, предусмотренных законом; сооружать жилые дома, производственные и другие здания и сооружения.
Нарушенные права собственников земельных участков подлежат восстановлению в порядке, установленном законом.
По ст. 91 ЗК собственники земельных участков обязаны: обеспечивать использование их по целевому назначению; соблюдать требования законодательства об охране окружающей среды; своевременно уплачивать земельный налог; не нарушать прав собственников смежных земельных участков и землепользователей; повышать плодородие почв и сохранять другие полезные свойства земли; своевременно предоставлять соответствующим органам исполнительной власти и органам местного самоуправления данные о состоянии и использовании земель и других природных ресурсов в порядке, установленном законом; соблюдать правила добрососедства и ограничений, связанных с установлением земельных сервитутов и охранных зон; сохранять геодезические знаки, противоэрозионные сооружения, сети оросительных и осушительных систем. Кроме того, законом могут быть установлены и другие обязанности собственников земельных участков.