1. Статья 657 ГК устанавливает исключительный перечень договоров купли-продажи, которые заключаются в письменной форме и подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации. При этом критерием предложенного законодателем отграничения этих договоров служит сам предмет договора купли-продажи.
Согласно ст. 181 ГК понятие недвижимости включает два понятия: а) фактически недвижимые вещи (земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения), б) юридически недвижимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также другие вещи, права на которые подлежат государственной регистрации).
По своей форме заключен договор купли-продажи недвижимости должен соответствовать требованиям статьи 207, 209, 210 ГК.
Порядок нотариального удостоверения таких договоров определяется Законом Украины «О нотариате» и Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины от 3 марта 2004 г. № 20/5. Так, в частности, удостоверение договоров купли-продажи земельного участка, жилого дома, усадьбы, квартиры, дачи, садового дома, гаража, другого недвижимого имущества осуществляется
по местонахождению указанного имущества (ст. 55 Закона Украины «О нотариате»). При нотариальном удостоверении договоров об отчуждении жилого дома, а также другого недвижимого имущества, подлежащего регистрации, нотариус требует представления документов, подтверждающих право собственности (доверительной собственности) на указанное имущество, и в предусмотренных законодательством случаях документы, подтверждающие государственную регистрацию прав на это имущество у лиц, которые его отчуждают.
Право собственности на жилой дом, квартиру, дачу, садовый дом, гараж, другие здания и сооружения, которые отчуждаются, может быть подтверждено, в частности, одним из таких документов или их дубликатов нотариально удостоверенным договором купли-продажи, пожертвования, пожизненного содержания (ухода ), дарения, мены; наследственным договором; свидетельством о приобретении арестованного недвижимого имущества с публичных торгов; свидетельством о приобретении заложенного имущества на аукционе (публичных торгах); свидетельством о праве собственности на объекты недвижимого имущества; свидетельством о праве на наследство; свидетельством о праве собственности на долю в общем имуществе супругов; договором о разделе наследственного имущества; договором о прекращении права на содержание при условии приобретения права на недвижимое имущество; договором о прекращении права на алименты
для ребенка в связи с передачей права собственности на недвижимое имущество; договором о выделении доли в натуре (деление); ипотечным договором, договором об удовлетворении требований ипотекодержателя, если условиями таких договоров предусмотрено передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки; решению суда; договором купли-продажи, зарегистрированным на бирже, при наличии отметки на нем о регистрации соответствующих прав и т. п..
Право доверительной собственности подтверждается договором управления имуществом. Право собственности на земельный участок физических и юридических лиц, а также право государственной и коммунальной собственности подтверждаются государственным актом (ст. 126 ЗК). Кроме правоустанавливающего документа на жилой дом, усадьбу т. д. (за исключением земельного участка), если они подлежат регистрации, нотариус требует документы, предусмотренные приказом Министерства юстиции Украины «О предоставлении выписок из Реестра прав собственности на недвижимое имущество на специальных бланках» от 20 сентября 2002 . № 84/5, а в сельской местности, где инвентаризация не проведена, - справку соответствующего органа местного самоуправления с характеристикой отчуждаемого недвижимого имущества. При удостоверении договора выкупа земельного участка (в случае отсутствия на нем жилого дома, сооружения и другое
недвижимого имущества, насаждений), находящегося в частной собственности, для общественных нужд, нотариус требует представления соответствующего решения органов государственной власти, органов власти Автономной Республики Крым или органов местного самоуправления.
Государственная регистрация договоров купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества должна совершаться согласно Временному порядку государственной регистрации сделок, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 26 мая 2004 года № 671. Государственная регистрация договоров купли-продажи недвижимости осуществляется путем внесения нотариусом записи в Государственный реестр сделок (далее - Реестр) одновременно с его нотариальным удостоверением. Нотариусы, которые не имеют доступа к единой компьютерной базы данных Реестра, в день удостоверения сделки направляют один его экземпляр регистратору (государственным нотариальным конторам, государственным нотариальным архивам, частным нотариусам, заключившие соответствующие соглашения с государственным предприятием «Информационный центр» и имеют доступ в Реестр через компьютерную сеть), который в день получения экземпляра вносит соответствующую запись в Реестр.
Запись в Реестре должна содержать следующие сведения: 1) наименование сделки; 2) наименование сторон: для юридических лиц (резидентов) - наименование, местонахождение и идентификационный код согласно ЕГРПОУ; юридических лиц (нерезидентов) - наименование, местонахождение и государство, в котором зарегистрирован лицо, для физических лиц (граждан Украины) - фамилия, имя, отчество, место жительства, идентификационный номер согласно Государственному реестру физических лиц-плательщиков налогов и других обязательных платежей, для физических лиц (иностранцев), лиц без гражданства - фамилия, имя и отчество (при наличии), постоянное место жительства за пределами Украины; 3) описание недвижимого имущества, относительно которого совершается договор купли-продажи, достаточное для его идентификации, и (или) его регистрационные данные, 4 ) срок действия договора; 5) о нотариальном удостоверении договора купли-продажи (сведения о нотариусе, который удостоверил договор, дата удостоверения и номер в реестре для регистрации нотариальных действий, номер и серия специального бланка нотариальных документов, на котором изложен текст договора купли-продажи недвижимости); 6) порядковый номер и дата государственной регистрации сделки в Реестре; 7) о регистраторе.
Датой государственной регистрации сделки считается дата и время внесения соответствующей записи в Реестр. О внесении записи в Реестр регистратор выдает сторонам сделки или уполномоченным ими лицам экземпляр выписки, в котором указывается: порядковый номер записи и дата государственной регистрации, сведения относительно сторон сделки, описание недвижимого имущества, относительно которого совершается сделка, достаточное для его идентификации, и (или ) его регистрационные данные, срок действия сделки, сведения о нотариальном удостоверении сделки, сведения о регистраторе.
2. От государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества следует отличать государственную регистрацию прав, возникающих у покупателя в результате заключения такого договора. Государственная регистрация таких прав осуществляется на основаниях и в порядке, предусмотренном Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений». При этом следует иметь в виду, что действие этого закона распространяется только на регистрацию прав, возникающих в случае купли-продажи только фактически недвижимых вещей и не касается вещей, на которых лишь распространяется правовой режим недвижимой вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и др.), а также на государственную регистрацию предприятий как субъектов хозяйствования,
на регистрацию участков недр для добычи полезных ископаемых.
Особенностью заключения договора купли-продажи государственного и коммунального недвижимого имущества способами, не предусматривающими конкуренцию покупателей в процессе продажи, или в случае продажи одному покупателю, кроме обязательной письменной формы и последующего нотариального удостоверения и государственной регистрации, также обязательное независимая экспертная оценка этого имущества (ст. 7 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине»).
Определенной спецификой наделено также и заключение родителями или лицами, их заменяющими договоров купли-продажи недвижимости, принадлежащей на праве собственности детям. В этом случае, кроме соблюдения письменной формы, а также нотариального удостоверения и государственной регистрации, указанные лица должны получить разрешение органов опеки и попечительства (ст. 17 Закона Украины «Об охране детства»).
3. Следствием несоблюдения предусмотренной комментируемым статье письменной формы договора купли-продажи недвижимости подлежит дальнейшему нотариальному удостоверению и государственной регистрации, его недействительность (ст. 215 ГК).
Это означает, что такой договор считается ничтожным (ст. 220 ГК), и не создает юридических последствий, кроме связанных с ее недействительностью (ст. 216 ГК).
Относительно другого предмета, который не охватывается понятием недвижимость, договор купли-продажи стороны могут заключать в устной (см. комментарий к ст. 206 ГК) или письменной форме (см. комментарий к статьям 207-208 ГК). Однако следует заметить, что по требованию лица, которое выступает стороной в договоре купли-продажи, даже и такие сделки могут быть нотариально удостоверены (ч. 4 ст. 209 ГК).