1. Комментируемая статья, конкретизирует положения ч. 3 ст. 773, согласно которому наниматель имеет право изменять состояние вещи, переданной ему в найм, лишь по согласию наймодателя. Так же исключительно с согласия наймодателя могут быть осуществлены и улучшения вещи, являющейся предметом договора найма.
Улучшение нанятой вещи означает проведение определенных ее изменений, благодаря которым значительно улучшается ее состояние, полезность, комфортабельность, внешний вид и т. сравнению с тем состоянием, в котором вещь находилась до передачи нанимателю (например, проведение ремонта нанятого помещения, установки на автомобили дополнительных устройств и т. п.) . Осуществление улучшений нужно отличать от проведения нанимателем ремонта,
в результате которого восстанавливаются качественные характеристики имущества, утраченные им при найме.
2. Юридическая судьба улучшений, произведенных арендатором, зависит от двух обстоятельств: а) могут улучшение быть отделены от вещи без ее повреждения б) было дано согласие наймодателем на проведение улучшений.
Если улучшения могут быть отделены от вещи без ее повреждения (например, установки в съемной квартире стиральной машины или новой плиты), наниматель имеет право на их изъятие. Такое право предоставляется нанимателю независимо от того, были ли сделаны улучшения по согласию наймодателя, или без его согласия.
3. Если улучшение вещи сделано по согласию наймодателя, наниматель, независимо от того, можно ли отделить улучшения, имеет право на возмещение стоимости необходимых расходов или на зачисление их стоимости в счет платы за пользование вещью. Такое право нанимателя возникает исключительно при наличии согласия наймодателя, который может быть сделано в различных формах: либо путем включения такого положения в договор найма, или путем выдачи наймодателем отдельного документа (письма, сообщения и т. п.).
4. Часть 4 комментируемой статьи содержит новое, по сравнению с ГК УССР, правило, согласно которому
если в результате улучшения, сделанного по согласию наймодателя, создана новая вещь, наниматель становится ее совладельцем. Между наймодателем и нанимателем возникает правовой режим общей долевой собственности на объект найма. Доля нанимателя в праве собственности соответствует стоимости его затрат на улучшение вещи. Вместе с тем, это правило не является императивным, следовательно стороны в договоре найма или дополнительных соглашениях к нему вправе определить любое соотношение долей в общей собственности наймодателя и нанимателя на объект найма.
5. Если улучшение вещи, переданной в наем, сделанные нанимателем без согласия наймодателя и не могут быть отделены от вещи без ущерба для нее, наниматель не имеет права на возмещение их стоимости. То есть фактически расходы нанимателя на осуществление таких улучшений остаются некомпенсированными и после возвращения вещи по использованию составлять прибыль наймодателя. Вместе с тем, при желании наймодателя он может компенсировать эти расходы нанимателя.