Параграф 3. Найм/Аренда земельного участка
Статья 792. Договор найма земельного участка
1. В комментируемой статье впервые в гражданском законодательстве закреплены основные правовые основы договора найма (аренды) земельного участка, что позволяет говорить о его гражданско-правовую природу. Время в юридической литературе указывается на земельно-правовую природу указанных договоров. Анализ этой статьи и других нормативно-правовых актов, регулирующих арендные земельные отношения, свидетельствует, что договор аренды земельного участка имеет признаки и гражданско-правового и земельно-правового договора. Поэтому для характеристики юридической природы договора найма (аренды) земельного участка необходимо применять, руководствуясь ст. 9 ГК, также нормы Земельного кодекса Украины от 25 октября 2001 г. и других законодательных актов по этим вопросам.
2. Данная статья ГК определяет юридическую природу договора найма (аренды) земельного участка, а также закрепляет основные принципы правового регулирования арендных земельных отношений. В частности, в ч. 1 указанной статьи определены следующие признаки договора найма (аренды) земельного участка, как срочность и платность.
По договору найма (аренды) земельного участка арендатор приобретает право владения и пользования земельным участком. Вместе с тем в юридической литературе отмечается, что в некоторых случаях, предусмотренных законом, арендатор может осуществлять в определенных пределах и распоряжения индивидуально определенной земельным участком или его частью, например, в случае субаренды. Особенностью данного вида договоров найма является его предмет - земельный участок, является неотъемлемой и главной составляющей окружающей среды, основным национальным богатством и одновременно недвижимым имуществом (см. комментарий к ст. 373 ГК). Поэтому особенности заключения и выполнения договоров найма земельного участка предусмотрены земельным законодательством, которое оперирует термином «договор аренды земли».
Согласно ст. 13 Закона Украины «Об аренде земли» в редакции от 2 октября 2003 г. договор аренды земли - это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства. По своей правовой природе он является двусторонним, срочным, платным и реальным.
Договоры аренды земельного участка необходимо отделять от подобных по содержанию договоров:
лизинга (см. комментарий к статьям 806-809 ГК), ренты (см. комментарий к главе 56 ГК), застройки (см. комментарий к главе 34 ГК), использование земельного участка для сельскохозяйственных нужд (см. комментарий к главе 33 ГК) и тому подобное.
3. Предметом договора аренды является земельный участок. Согласно ст. 79 Земельного кодекса Украины (далее - ЗК), земельный участок - это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными относительно него правами.
В аренду могут передаваться земельные участки всех категорий земель: сельскохозяйственного назначения (для ведения фермерского или личного крестьянского хозяйства, сенокошения и выпаса скота, индивидуального или коллективного садоводства, огородничества, ведения подсобного хозяйства), жилой и общественной застройки (для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и гаражного строительства), промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения, природно-заповедного фонда и другого природоохранного назначения, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, лесного фонда (для нужд охотничьего хозяйства, рекреационных или туристических целей и т. п.), а также водного фонда
(В частности, земельные участки прибрежных защитных полос, полос отвода и береговых полос водных путей, а также озера, водохранилища, другие водоемы, болота и острова для сенокошения, рыбохозяйственных нужд, культурно-оздоровительных, рекреационных, спортивных и туристических целей, проведения научно-исследовательских работ и т. п.). Размеры земельных участков, которые могут быть переданы в аренду, в действующем законодательстве не ограничиваются.
Предметом договора аренды могут быть земельные участки любой формы собственности - частной, государственной или коммунальной. При этом необходимо учитывать определенные в действующем земельном законодательстве особенностях передачи в аренду земельных участков государственной или коммунальной форм собственности. В аренду может быть передана также земельный участок, обремененный залогом. В данном случае согласно ст. 6 Закона «Об аренде земли» на передачу в аренду такого земельного участка необходимо согласие залогодержателя. Предоставление в аренду земельного участка, обремененного залогом, без согласия залогодержателя влечет признание договора аренды недействительным согласно ЗК.
4. В комментируемой статье сторонами договора найма (аренды) земельного участка определены наймодатель и наниматель, которые в земельном законодательстве названы арендодатель и арендатор.
Согласно ст. 93 ЗК и ст. 4 Закона «Об аренде земли» арендодателями земельных участков частной собственности являются граждане и юридические лица, в собственности которых находится земельный участок, или уполномоченные ими лица. Учитывая, что субъектами права собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения могут быть иностранцы, лица без гражданства, иностранные юридические лица и совместные предприятия, они также могут выступать арендодателями принадлежащих им на праве собственности земельных участков.
Если земельный участок находится в коммунальной собственности, право распоряжаться таким участком, в том числе путем передачи его в аренду, принадлежит органам местного самоуправления - сельским, поселковым, городским советам в пределах полномочий, определенных законом.
Арендодателями земельных участков, находящихся в общей собственности территориальных громад, являются районные, областные советы и Верховная Рада Автономной Республики Крым в пределах полномочий, определенных законом.
Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются районные, областные, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации, Совет министров Автономной Республики Крым и Кабинет
Министров Украины в пределах их полномочий, определенных законом.
Согласно п. 1 Заключительных положений Закона Украины «Об аренде земли» до разграничения земель государственной и коммунальной собственности арендодателями земельных участков в пределах населенных пунктов, кроме земель, переданных в частную собственность, являются соответствующие сельские, поселковые, городские советы, а за пределами населенных пунктов - соответствующие органы исполнительной власти в пределах полномочий, определенных ЗК. Правовые основания и порядок разграничения земель определены в Законе Украины «О размежевании земель государственной и коммунальной собственности» от 5 февраля 2004
Арендаторами земельных участков являются юридические или физические лица, которым на основании договора аренды принадлежит право владения и пользования земельным участком. Согласно ст. 5 Закона «Об аренде земли» арендаторами земельных участков могут быть любые юридические или физические лица - граждане и юридические лица Украины, иностранцы и лица без гражданства, международные объединения и организации, а также иностранные государства, местные государственные администрации, Кабинет Министров Украина и органы местного самоуправления.
5. Договор аренды земельного участка является срочным договором. Согласно ст. 19 Закона «Об аренде земли»
срок действия договора аренды земли определяется по согласию сторон, но не может превышать 50 лет. В земельном праве договоры аренды земельных участков разделяют на краткосрочные (не более 5 лет) и долгосрочные (не более 50 лет). При передаче в аренду сельскохозяйственных угодий для ведения товарного сельскохозяйственного производства срок действия договора аренды земельных участков определяется с учетом периода ротации основного севооборота согласно проектам землеустройства. При передаче в аренду сельскохозяйственных угодий, расположенных в пределах горного отвода, предоставленного для разработки месторождения нефти или газа, срок действия договора аренды земельных участков определяется с учетом сроков начала строительства скважин и производственных сооружений, связанных с их эксплуатацией, на арендованном участке или на ее части.
В комментируемой статьи ГК указывается на платность договора аренды земельного участка. По договору аренды земельного участка на арендатора возлагается обязанность платить арендодателю арендную плату в размерах, формах и в сроки, определенные законодательством или договором. Согласно ст. 21 Закона Украины «Об аренде земли», арендная плата за землю - это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком.
Согласно ст. 2 Закона Украины «О плате за землю» от 3 июля 1992 г. в редакции Закона Украины от 19 марта 1996 г. арендные плата является одной из форм платы за землю, взимается в виде земельного налога или арендной платы. Размер арендной платы за земельный участок определяется по соглашению сторон в договоре аренды за некоторыми исключениями. Так, согласно ст. 21 Закона Украины «Об аренде земли» годовая арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, не может быть меньше размера земельного налога, который устанавливается Законом Украины «О плате за землю», и превышать 10 процентов их нормативной денежной оценки. В случае определения арендатора на конкурентных началах может быть установлен больший размер арендной платы. Согласно Указу Президента Украины «О дополнительных мерах по социальной защите крестьян - владельцев земельных участков и земельных долей (паев)» от 2 февраля 2002 г. с изменениями и дополнениями, внесенными Указом Президента Украины от 13 сентября 2002 p., Предусмотрено, что минимальный размер платы за аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения не может быть меньше 1,5 процента определенной согласно законодательству стоимости земельного участка. Кроме этого, Переходными положениями Земельного кодекса Украины (ч. 2 п. 6) установлено, что в случае
переоформления права постоянного пользования земельными участками, предоставленными для ведения крестьянских (фермерских) хозяйств, размер арендной платы за земельные участки не должен превышать размера земельного налога.
С целью обеспечения объективности установления размеров арендной платы при заключении договоров аренды между арендодателями и арендаторами приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 24 декабря 1999 г. № 125 утверждены Методические рекомендации определения арендной платы за земельный участок и земельную долю (пай) сельскохозяйственного назначения . Определяя размер арендной платы за земельный участок необходимо учитывать ее местоположение, конфигурацию и характер рельефа, срок договора аренды; вид сельскохозяйственных угодий; заключение договора аренды на конкурсной основе; существующие ограничения и обременения по использованию земельного участка.
Арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, пересматривается по соглашению сторон. В случае недоговоренности установленный договором размер арендной платы следует считать не изменился ". Арендатор имеет право требовать соответствующего уменьшения арендной платы в
случае, если состояние арендованного земельного участка ухудшилось не по его вине.
По согласованию сторон размер арендной платы может пересматриваться также в случаях: с момента изменения денежной оценки земель, изменения условий хозяйствования, предусмотренных договором аренды, повышение цен, тарифов и т. п., в том числе вследствие инфляционных процессов, увеличение (уменьшение) согласно законам Украины размера земельного налога; стихийного бедствия и других обстоятельств.
6. Статьей 22 Закона «Об аренде земли» предусматриваются различные формы арендной платы в зависимости от особенностей предмета договора аренды. В случае аренды земельного участка частной собственности арендная плата может выплачиваться в денежной форме, натуральной (с определенным количеством или частью продукции, получаемой с арендованного земельного участка) или отработочной (путем предоставления услуг арендодателю). Стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание различных форм арендной платы. Если предметом договора аренды является земельный участок из состава земель государственной или коммунальной собственности, арендная плата должна выплачиваться исключительно в денежной форме.
Согласно ст. 19 Закона Украины «О плате за землю» размер, форма и сроки внесения арендной платы
за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды между арендодателем и арендатором. Исчисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае признания в судебном порядке договора аренды земельного участка недействительным полученная арендодателем арендная плата за фактический срок аренды земли не возвращается.
Внесения арендной платы оформляется письменно, за исключением перечисления средств через финансовые учреждения. Согласно ст. 5 Закона Украины «О налоге на добавленную стоимость» освобождаются от обложения налогом на добавленную стоимость операции по арендной плате за земельные участки, находящиеся в собственности государства или территориальной общины, если такая арендная плата полностью зачисляется в соответствующие бюджеты.
За несвоевременное внесение арендной платы арендатором в договоре аренды земельного участка предусматривается уплата пени, размер которой не может превышать ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога, то есть 0,3 процента суммы задолженности за каждый день просрочки. Несвоевременное внесение арендной платы может быть основанием для расторжения договора аренды.
Необходимо отметить, что от уплаты арендной платы не освобождаются субъекты аграрного предпринимательства, перешедшие на уплату фиксированного
сельскохозяйственного налога согласно Закону Украины «О фиксированном сельскохозяйственном налоге» от 17 декабря 1998 г., а также субъекты малого предпринимательства, которые платят единый налог в соответствии с Указом Президента Украины «Об упрощенной системе налогообложения, учета и отчетности субъектов малого предпринимательства »от 3 июля 1998 г. в редакции от 28 июня 1999 г. Указанные нормативно-правовыми актами предусмотрено освобождение плательщиков фиксированного сельскохозяйственного налога и единого налога от платы (налога) за землю. При этом арендную плату за арендованные земельные участки они платят на общих основаниях.
7. Содержание договора аренды земельного участка составляют права и обязанности сторон - арендатора и арендодателя. Неисчерпаемый перечень прав и обязанностей сторон договора аренды приведен в ст. 96 ЗК и разделе 4 Закона Украины «Об аренде земли».
Надлежащим образом доказано невыполнение стороной в договоре хотя бы одного из перечисленных в статьях 24 и 25 Закона «Об аренде земли» обязанностей является основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию другой сторони1.
По договору аренды земельного участка каждая из сторон наделяется определенными правами, и одновременно на нее возлагаются определенные обязанности. Арендодатель имеет право
требовать от арендатора использования земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды соблюдение экологической безопасности землепользования и сохранения плодородия почв, соблюдения государственных стандартов, норм и правил, в том числе местных правил застройки населенных пунктов, соблюдение режима водоохранных зон, прибрежных защитных полос, зон санитарной охраны, санитарно-защитных зон, зон особого режима использования земель и территорий, особо охраняемых своевременного внесения арендной платы. Время арендодатель обязан передать в пользование земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, при передаче земельного участка в аренду обеспечивать согласно закону реализацию прав третьих лиц относительно арендованного земельного участка не совершать действий, которые препятствовали бы арендатору пользоваться арендованным земельным участком ; возмещать арендатору капитальные расходы, связанные с улучшением состояния объекта аренды, которое проводилось арендатором с согласия арендодателя; предупредить арендатора об особых свойствах и недостатках земельного участка, которые в процессе ее использования могут повлечь экологически опасные последствия для окружающей среды или привести к ухудшению состояния самого объекта и т. п..
Согласно ст. 24 Закона Украины «Об аренде земли» органы исполнительной власти и органы местного самоуправления, которые заключают договоры аренды земли, должны до 1 февраля предоставлять органу государственной налоговой службы по местонахождению земельного участка перечни арендаторов, с которыми заключены договоры аренды земли на текущий год, и информировать соответствующий орган государственной налоговой службы о заключении новых, внесении изменений в существующие договоры аренды земли и их расторжении до 1 числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошли указанные изменения.
8. Согласно ст. 25 Закона Украины «Об аренде земли» арендатор земельного участка имеет право самостоятельно хозяйствовать на земле с соблюдением условий договора аренды земли; по письменному согласию арендодателя возводить в установленном законодательством порядке жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения и закладывать многолетние насаждения; получать продукцию и доходы, осуществлять в установленном порядке по письменному согласию арендодателя строительство водохозяйственных сооружений и мелиоративных систем и может иметь другие права, которые стороны предусмотрят в договоре аренды. ЗК и Законом Украины «Об аренде земли» предусмотрено право арендатора передать арендованный земельный участок или его часть во владение и пользование другому лицу (субаренду). Арендованный
земельный участок или его часть может передаваться арендатором в субаренду без изменения целевого назначения, если это установлено договором аренды или по письменному согласию арендодателя. Если в течение одного месяца арендодатель не направит письменного уведомления о своем согласии или возражения, арендованный земельный участок или его часть может быть передана в субаренду.
Согласно ст. 9 Закона Украины «Об аренде земли» арендатор, который в соответствии с законом может иметь в собственности арендованный земельный участок, имеет преимущественное право на приобретение его в собственность в случае продажи этого земельного участка, при условии, что он платит цену, по которой он продается, а в случае продажи на конкурсе (аукционе) - если его предложение равно предложению, которое является наибольшим из предложенных участниками конкурса (аукциона). С целью гарантирования реализации указанного права арендатора на арендодателя возлагается обязанность уведомить в письменной форме арендатора о намерении продать земельный участок третьему лицу с указанием его цены и других условий, на которых он продается.
Обязанностями арендатора являются: приступать к использованию земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли; выполнять установленные относительно объекта аренды ограничения (обременения) в объеме, предусмотренном
законом или договором аренды земли; придерживаться режима использования земель природно-заповедного и другого природоохранного назначения, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; в пятидневный срок после государственной регистрации договора аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности предоставить копию договора соответствующему органу государственной налоговой службы и т. п..
9. Договор аренды земельного участка обязательно заключается в письменной форме. Он должен содержать только те условия, которые не противоречат законам Украины. Действующее законодательство предусматривает перечень существенных условий договора аренды земельного участка, определенных в ст. 15 Закона Украины «Об аренде земли», а именно: 1) объект аренды (местоположение и размер земельного участка) 2) срок действия договора аренды; 3) арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату; 4) условия использования и целевое назначение земельного участка, который передается в аренду; 5) условия сохранения состояния объекта аренды; 6) условия и сроки передачи земельного участка арендодателю; 7) существующие ограничения (обременения) по использованию земельного участка; 8) определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его
части; 9) ответственность сторон. Отсутствие в договоре аренды земли одного из существенных условий является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для признания договора недействительным согласно закону. По соглашению сторон в договоре аренды земельного участка могут указываться другие условия, в частности качественное состояние земельных угодий, порядок выполнения обязательств сторон, порядок страхования объекта аренды, порядок возмещения расходов на осуществление мероприятий по охране и улучшению объекта аренды, проведение мелиоративных работ, а также обстоятельства, которые могут повлиять на изменение или прекращение действия договора аренды и т. п..
Постановлением Кабинета Министров Украины от 3 марта 2004 г. утверждена форма Типового договора аренды земли. Такая форма договора является обязательной, однако содержание договора аренды земельного участка может быть конкретизирован в каждом конкретном случае по договоренности сторон.
Согласно ст. 15 Закона Украины «Об аренде земли» неотъемлемой частью договора аренды являются: 1) план или схема земельного участка, который передается в аренду, 2) кадастровый план земельного участка с отображением ограничений (отягощений) в ее использовании и установленных земельных сервитутов, 3 ) акт определения границ земельного участка в натуре (на
местности) 4) акт приемки-передачи объекта аренды; 5) проект отвода земельного участка в случаях, предусмотренных Законом «Об аренде земли». Отсутствие указанных документов является одним из оснований для признания таких договоров недействительными. Если договором аренды земли предусматривается осуществить мероприятия, направленные на охрану и улучшение объекта аренды, к договору прилагается соглашение о возмещении арендатору расходов на такие мероприятия.
10. Порядок заключения договора аренды земельного участка предусматривает достижение согласия между арендодателем и арендатором по всем существенным и другими условиями, оформления договора и его регистрации. Определенные особенности имеет заключение договора аренды земельного участка из состава земель государственной или коммунальной собственности. Согласно ст. 124 Земельного кодекса Украины и ст. 16 Закона Украины «Об аренде земли», заключения договора аренды земли состоит из нескольких последовательных стадий, каждая из которых предусматривает выполнение определенных юридических действий, направленных на получение лицом земельного участка в пользование на условиях аренды:
1) обращение заинтересованного лица с заявлением (ходатайством) о предоставлении в аренду земельного участка в соответствующий орган исполнительной власти или органа местного самоуправления;
2) рассмотрение заявления (ходатайства) в порядке, предусмотренном ЗК. В случае поступления двух или больше заявлений (ходатайств) на аренду одного и того же земельного участка, находящегося в государственной или коммунальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти или органы местного самоуправления проводят аукцион или конкурс относительно приобретения права аренды земельного участка, если законом не установлен другой специальный порядок. Порядок проведения конкурса или аукциона на приобретение права аренды земельного участка на конкурентных началах определяется законодательством;
3) принятие решения органом исполнительной власти или местного самоуправления о передаче земельного участка в аренду или об отказе в такой передаче;
4) в случае положительного решения органа исполнительной власти или местного самоуправления на передачу в аренду земельного участка из земель запаса или с изменением его целевого назначения разрабатывается проект отвода такого земельного участка в порядке, определенном ЗК. Предоставление земельного участка в аренду без изменения его целевого назначения, границы которой определены в натуре (на местности), осуществляется без разработки проекта его отвода;
5) заключение договора аренды земельного участка, в котором оговариваются существенные и другие условия аренды
земли, его нотариальное удостоверение (по желанию одной из сторон) и государственная регистрация.
Вместе с тем действующее законодательство предусматривает случаи обязательного приобретения (перехода) права аренды земельного участка, требует заключения договора аренды. Так, согласно ст. 796 ГК одновременно с правом найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) нанимателю предоставляется право пользования земельным участком, на котором оно находится, а также право пользования земельным участком, прилегающим к зданию или сооружению, в размере, необходимом для целей найма ( см.. комментарий к ст. 796, ст. 797 ГК). Уст. 1225 ГК указано, что к наследникам жилого дома, других зданий и сооружений переходит право пользования земельным участком, на котором они размещены (см. комментарий к ст. 1225 ГК). Статьей 120 ЗК предусмотрено, что в случае перехода права собственности на дом или его часть от одного лица к другому по договору пожизненного содержания право на земельный участок переходит на условиях, на которых он принадлежал предыдущему собственнику. При переходе права собственности на здание или сооружение к гражданам или юридическим лицам, которые не могут иметь в собственности земельные участки, к ним переходит право пользования земельным участком, на котором расположено здание или сооружение. Согласно ст. 7 Закона Украины «Об аренде земли»
право на аренду земельного участка переходит после смерти физического лица-арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды, к наследникам, а в случае их отказа или отсутствия таких наследников - к лицам, которые использовали этот земельный участок вместе с арендатором и изъявили желание стать арендаторами в случае, если это не противоречит требованиям ЗК и Закона Украины «Об аренде земли». В случае осуждения физического лица-арендатора к лишению свободы или ограничения его дееспособности по решению суда право на аренду земельного участка переходит к одному из членов его семьи, который изъявил желание и может согласно закону стать арендатором, а в случае его отказа или отсутствия таких - к лицам, которые использовали этот земельный участок вместе с арендатором, с их согласия, если это не противоречит требованиям ЗК и Закона Украины «Об аренде земли».
11. Согласно ст. 17 этого Закона передача объекта аренды арендатору осуществляется арендодателем в сроки и на условиях, определенных в договоре аренды земли, по акту приема-передачи. При передаче в аренду земельного участка налог на добавленную стоимость не уплачивается.
Статьей 20 Закона «Об аренде земли» предусматривается обязательная государственная регистрация договора аренды земельного участка, после осуществления
которой он вступает в силу. Согласно положениям указанного Закона государственная регистрация договоров аренды земли должна проводиться в порядке, установленном законом. К моменту принятия специального закона о государственной регистрации прав на землю регистрация договоров аренды земли осуществлялась согласно Порядка государственной регистрации договоров аренды земли, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 25 декабря 1998 г. № 2073. Полномочия по регистрации договоров аренды земли осуществляли исполнительные комитеты сельского, поселкового и городского совета, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации по месту расположения земельного участка. После издания Указа Президента Украины «О мерах по созданию единой системы государственной регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них в составе государственного земельного кадастра» от 17 февраля 2003 г. Временным порядком ведения государственного реестра земель, утвержденным приказом Госкомзема Украины от 2 июля 2003 p., полномочия по государственной регистрации договоров аренды земли было возложено на структурные подразделения Центра государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам.
С принятием Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их
ограничений »от 1 июля 2004 г. приведен выше порядок регистрации договоров аренды земли должен быть изменен, поскольку указанным Законом вводится государственная регистрация права аренды земельного участка сроком свыше одного года, а не договоров аренды. Договор аренды земельного участка является правоустанавливающим документом, на основании которого регистрируется право аренды земельного участка. Государственная регистрация права аренды земельного участка должно проводиться в органе государственной регистрации прав, где зарегистрировано право собственности на земельный участок. Основанием для государственной регистрации права аренды земельного участка является договор аренды земельного участка сроком более одного года. В подтверждение факта регистрации права аренды выдается документ о государственной регистрации прав, который подписывается государственным регистратором прав и заверяется печатью.
Согласно ст. 14 Закона Украины «Об аренде земли» по желанию одной из сторон договор может быть заверен нотариально. Вместе с тем в ст. 290 Хозяйственного кодекса Украины от 16 января 2003 г. отмечается, что аренда земельного участка без договора, заключенного в письменной форме, удостоверенного нотариально и зарегистрированного в установленном законом порядке, не допускается. Поскольку Закон Украины «Об аренде земли» является специальным нормативно-
правовым актом в сфере регулирования арендных земельных отношений и был принят позже Хозяйственного кодекса, должны применяться положения ст. 14 указанного Закона о диспозитивности нотариального удостоверения договоров аренды земельных участков. За нотариальное удостоверение договоров аренды земельного участка уплачивается государственная пошлина в размере 0,01 процента от денежной оценки земельного участка в соответствии с Декретом Кабинета Министров «О государственной пошлине» от 21 января 1993 г. В случае отсутствия денежной оценки земель государственная пошлина взимается в размере одного процента суммы договора, но не менее одного необлагаемого минимума доходов граждан.
12. Договор аренды земельного участка подлежит прекращению при наличии оснований, перечисленных в ст. 141 ЗК и статьях 31, 32 Закона Украины «Об аренде земли». При этом указанный перечень оснований является исчерпывающим и не может быть дополнено по согласию сторон. Такими основаниями могут быть: 1) истечения срока, на который был заключен договор, 2) сочетание в одном лице собственника земельного участка и арендатора; 3) смерть физического лица-арендатора, осуждение его к лишению свободы и отказа указанных в Законе Украины «Об аренде земли »от выполнения заключенного договора аренды земельного участка; 4)
ликвидация юридического лица-арендатора; 5) получение арендатором земельного участка в собственность в порядке, предусмотренном ЗК, 6) принудительный выкуп (изъятие) земельного участка по мотивам общественной необходимости в порядке, установленном законами Украины; 7) расторжения договора аренды земельного участка по взаимному согласию сторон или в судебном порядке по требованию одной из сторон в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных статьями 24 и 25 Закона «Об аренде земли» и условиями договора, в случае случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, которое существенно препятствует установленном договором использованию земельного участка, а также на основаниях, определенных ЗК и другими законами Украины.
В ст. 31 указанного Закона предусмотрено, что договор аренды земли прекращается также в других случаях, установленных законом. В частности, согласно ст. 141 ЗК договор аренды земельного участка может быть прекращена также в случае использования ее способами, которые противоречат экологическим требованиям, использование земельного участка не по целевому назначению, систематической неуплаты арендной платы.
Переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу, а также реорганизация юридического лица-арендатора не является основанием для изменения
условий или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором аренды земли.
В ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли» установлено преимущественное право арендатора, который надлежащим образом исполнял обязанности согласно условиям договора, на возобновление договора по истечении срока, на который он был заключен. Преимущественное право арендаторов на возобновление договора аренды распространяется на случаи, когда земля снова передается в аренду. При возобновлении договора аренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон. Если по истечении срока действия договора аренды арендодатель передал земельный участок в аренду другому лицу, арендатор по предыдущему договору имеет право обратиться в суд с заявлением о понуждении арендодателя продлить действие договора на новый срок и о признании договора с новым арендатором недействительным. Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды, то при отсутствии письменных возражений арендодателя в течение одного месяца после окончания срока договора он подлежит возобновлению на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. Письменное возражение осуществляется письмом-уведомлением.
Согласно ст. 34 Закона Украины «Об аренде земли» в случае прекращения или расторжения договора
аренды земельного участка арендатор обязан вернуть ее арендодателю на условиях, определенных договором. Арендатор не имеет права удерживать земельный участок для удовлетворения своих требований к арендодателю. В случае невыполнения арендатором обязанности относительно условий возврата арендодателю земельного участка арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки.
13. Согласно ст. 36 Закона Украины «Об аренде земли» в случае невыполнения обязательств по договору аренды земельного участка, в том числе за изменение или расторжение договора в одностороннем порядке, стороны несут ответственность согласно закону и договору.
Арендодатель несет ответственность за недостатки переданного в аренду земельного участка, которые не были предусмотрены договором аренды и препятствуют использованию земельного участка по договору. В случае выявления таких недостатков арендатор имеет право требовать: 1) уменьшение арендной платы или возмещения расходов на устранение недостатков земельного участка 2) отчисления из арендной платы определенной суммы своих расходов на устранение таких недостатков с предварительным уведомлением об этом арендодателя; 3) досрочного расторжения договора . Однако арендодатель не несет ответственности за последствия, связанные с недостатками
переданного в аренду земельного участка, если такие недостатки обусловлены договором аренды.
Согласно ст. 28 Закона Украины «Об аренде земли» арендатор имеет право на возмещение убытков, понесенных вследствие невыполнения арендодателем условий, определенных договором аренды. Убытками считаются: 1) фактические расходы, которые арендатор испытал в связи с невыполнением или ненадлежащим выполнением условий договора арендодателем, размер которых определяется на основании документально подтвержденных данных, 2) расходы, которые арендатор осуществил или должен осуществить для восстановления своего нарушенного права, 3 ) доходы, которые арендатор мог бы реально получить в случае надлежащего выполнения арендодателем условий договора.
В случае ухудшения арендатором полезных свойств арендованного земельного участка, связанных с изменением ее состояния, арендодатель имеет право на возмещение убытков. Убытки, причиненные третьим лицам в связи с использованием арендатором земельного участка, возмещаются арендатором на общих основаниях. Размеры убытков определяются сторонами договора аренды. В случае недостижения сторонами согласия о размере возмещения ущерба, спор решается в судебном порядке.
При досрочном прекращении договора аренды земли по инициативе арендодателя земельного участка,
право аренды которого приобретено по результатам аукциона или конкурса, арендодатель возмещает арендатору затраты на его приобретение в сроки, определенные условиями договора и законом, и убытки, которые понесет арендатор вследствие досрочного прекращения договора аренды, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае расторжения договора аренды по инициативе арендатора арендодатель имеет право на получение арендной платы на землях сельскохозяйственного назначения за шесть месяцев, а на землях несельскохозяйственного назначения - за год, если в течение указанного периода не поступило предложений от других лиц на заключение договора аренды этого же земельного участка на тех же условиях, за исключением случаев, когда расторжение договора было обусловлено невыполнением или ненадлежащим выполнением арендодателем договорных обязательств.
В случае расторжения договора аренды земли по согласованию сторон каждая сторона имеет право требовать от другой стороны возмещения понесенных убытков в соответствии с законом.
14. В ч. 1 комментируемой статьи ГК отмечается, что земельный участок может передаваться в аренду вместе с насаждениями, зданиями, сооружениями, водоемами, находящимися на нем, или без них. При этом такая передача возможна, если насаждения, здания, сооружения,
водоемы, находящиеся на земельном участке, находятся в собственности арендодателя этого участка. Согласно ст. 373 ГК и ст. 79 ЗК право собственности на земельный участок распространяется в его пределах на поверхностный (почвенный) слой, а также на водные объекты, леса и многолетние насаждения, находящиеся на нем (см. комментарий к ст. 373 ГК). Вместе с тем водоемы и леса в соответствии с положениями ст. 5 водных кодекса Украины от б июня 1995 и ст. 7 Лесного кодекса Украины в редакции Закона Украины от 8 февраля 2006 г. является самостоятельными объектами права. Поэтому в случае аренды земельных участков вместе с водоемами и лесами, руководствуясь приоритетностью положений земельного законодательства, все же необходимо учитывать признаки водоемов и лесов как самостоятельных объектов права согласно водного и лесного законодательства.
Право собственности на здания и сооружения, расположенные на земельном участке, приобретается и заверяется в порядке, определенном гражданским законодательством (см. комментарий к главе 28 ГК). При этом заключение договоров аренды земельных участков, на которых расположены целостные имущественные комплексы предприятий, учреждений и организаций государственной или коммунальной собственности, а также основанных на имуществе, принадлежащем Автономной Республике Крым, и их структурных подразделений, регулируется Законом Украины «Об аренде
земли »с учетом особенностей, предусмотренных Законом Украины« Об аренде государственного и коммунального имущества »от 10 апреля 1992 г. в редакции от 14 марта 1995 г. Передача в субаренду таких земельных участков запрещается.
Передача в аренду земельного участка вместе с насаждениями, зданиями, сооружениями, водоемами, находящимися на нем, может осуществляться путем заключения нескольких договоров аренды (например, договора аренды земельного участка и договора аренды жилого дома), либо путем заключения одного договора найма (аренды) . При этом в таком договоре должны быть обязательно соблюдены требования действующего законодательства о передаче в наем (аренду) земельного участка и расположенного на ней здания или сооружения, в частности, обязательное нотариальное удостоверение при заключении договора сроком свыше одного года и т. п. (см. комментарий статьям 793-794, 810-826 ГК). Согласно ст. 26 Закона Украины «Об аренде земли», в случае если договором аренды земельного участка предусмотрено использование недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, связанные с этим расходы возлагаются на арендатора, если иное не установлено договором аренды.
15. В ч. 2 комментируемой статьи указано, что отношения по найму (аренды) земельного участка
регулируются законом. Это означает, что отношения по приобретению, реализации и прекращения права аренды земельного участка должны регулироваться именно законами Украины как актами высшей юридической силы. Законы, которые составляют правовую базу аренды земельных участков, можно разделить на общие и специальные. В частности, к общим законам, содержащие отдельные нормы, посвященные регулированию определенных аспектов арендных земельных отношений, можно отнести: Конституцию Украины (ст. 14), Земельный кодекс Украины, ЦК, Хозяйственный кодекс Украины, законы Украины «О плате за землю», « О кооперации »,« О сельскохозяйственной кооперации »,« О хозяйственных обществах »,« О коллективном сельскохозяйственном предприятии »,« О фермерском хозяйстве »,« О личном крестьянском хозяйстве »и другие. Специальным законом, направленным на регулирование особенностей аренды земельных участков, является Закон Украины «Об аренде земли». Вместе с тем, отдельные вопросы аренды земельных участков урегулированы и другими нормативно-правовыми актами, в частности указами Президента Украины, постановлениями Кабинета Министров Украины, нормативно-правовыми актами Государственного комитета Украины по земельным ресурсам, которые издаются на основе и во исполнение принятых законов.