Параграф 4. Наем здания или другого капитального сооружения
Статья 793. Форма договора найма здания или другого капитального сооружения
1. По договору найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю здание или другую капитальную сооружение (ее отдельную часть) в пользование за плату на определенный срок. Договор является двусторонним (согласованное действие двух сторон), возмездным (наниматель вносит плату за пользование), может быть как реальным, так и консенсуальным.
Предметом договора являются здания или другие капитальные сооружения (их отдельные части), которые, согласно ст. 181 ГК являются объектами недвижимости, к которым относятся объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. Сооружение - объемная, плоскостная или линейная наземная или подземная строительная система, состоящая из несущих
и в отдельных случаях - с ограждающих конструкций, предназначенная для выполнения производственных процессов различных видов, хранения материалов, изделий, оборудования, для временного пребывания людей, передвижения людей и грузов и т. д.. Итак, объектом найма здания или другого капитального сооружения является недвижимое имущество (здания, сооружения, помещения) и другое отдельное индивидуально определенное имущество.
Исходя из положений Гражданского кодекса, существенными условиями договора найма являются: объект найма (состав и стоимость имущества), срок, на который заключается договор аренды; арендная плата с учетом ее индексации; восстановление имущества и условия его возврата, выполнение обязательств; ответственность сторон. По соглашению сторон в договоре найма могут быть предусмотрены и другие условия. Наймодателем и нанимателями могут быть юридические лица и физические лица. Наниматель обязан использовать и хранить имущество в соответствии с условиями договора, предотвращать его повреждение, уничтожение.
По нашему мнению, предметом данного договора являются здания, склады, гаражи и другие объекты капитального строительства, а также отдельные помещения, в том числе в домах жилищного фонда - нежилые помещения, принадлежащие к жилому комплексу, но не входят в жилой фонд и являются самостоятельными объектами гражданско-
правовых отношений. Поскольку наем (аренду) жилья регулируется главой 59 Гражданского кодекса Украины.
Вместе с тем правила найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) не применяются к правоотношениям по найму таких конструкций, как киоск, металлический гараж и т. д., т. е. таких, которые не связанные фундаментом с землей.
2. Согласно ч. 4 ст. 203 ГК сделка должна совершаться в форме, установленной законом. Гражданский кодекс устанавливает, что договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) заключается в письменной форме. Требования к письменной форме сделки закреплены ст. 207 ГК. Несоблюдение сторонами письменной формы сделки, установленной законом, не влечет его недействительность, кроме отдельных случаев, установленных законом. Отрицание одной из сторон факта совершения сделки или оспаривание отдельных ее частей может приходиться письменными доказательствами, средствами аудио-, видеозаписи и другими доказательствами. Вместе с тем если сделка, для которой законом установлена ??его недействительность в случае несоблюдения требования о письменной форме, заключена устно и одна из сторон совершила действие, а вторая сторона подтвердила ее совершение, в частности путем принятия выполнения, такая сделка в случае спора может быть признана судом действительным.
3. Согласно ст. 209 ГК в случае, установленном настоящей статьей, сделка подлежит нотариальному удостоверению. Согласно Закону Украины «О нотариате» от 2 сентября 1993 г. № 3425-ХII совершения нотариальных действий в Украине возлагается на нотариусов, работающих в государственных нотариальных конторах, государственных нотариальных архивах (государственные нотариусы) или занимаются частной нотариальной деятельностью (частные нотариусы). Документы, оформленные государственными и частными нотариусами, имеют одинаковую юридическую силу. В населенных пунктах, где нет нотариусов, нотариальные действия совершаются уполномоченными на это должностными лицами исполнительных комитетов сельских, поселковых, городских советов, учитывая ограничения, установленные указанным Законом.
Согласно ст. 220 ГК в случае несоблюдения сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора такой договор является ничтожным и дополнительного признания судом такой сделки недействительной не требуется. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне в натуре все, что она получила во исполнение этой сделки, а в случае невозможности такого возврата, в частности тогда, когда полученное заключается в пользовании имуществом, выполненной работе, предоставленной услуге, - возместить стоимость того, что получено, по ценам, которые существуют на
момент возмещения. Однако, если стороны договорились по всем существенным условиям договора, что подтверждается письменными доказательствами, и состоялось полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным, а последующее нотариальное удостоверение договора не требуется. Закон выдвигает требование о нотариальном удостоверении только такого договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), который заключается сроком на один год и более. Договор, который заключается сроком менее одного года, может быть удостоверен нотариально по желанию одной из сторон, однако закон этого не требует.