1. При передаче здания (капитального сооружения) договор найма также распространяется на надлежащую наймодателю на праве собственности земельный участок или на ее часть, где расположена соответствующая здание (капитальное сооружение) и которая необходима для использования этого здания (капитального сооружения) по целевому назначению.
Исходя из положений действующего гражданского и земельного законодательства Украины, одновременно с возникновением права пользования зданием или другим капитальным сооружением (их отдельной части), при заключении соответствующего договора найма у нанимателя возникает право пользования и земельным участком, на котором расположено здание, и участком, обеспечивает функционирование здания.
Согласно ст. 93 Земельного кодекса Украины от 25 октября 2001 г. № 2768-НГ, право аренды земельного участка - это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления
предпринимательской и иной деятельности. Земельные участки могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам Украины, иностранным гражданам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным объединениям и организациям, а также иностранным государствам.
Арендодателями земельных участков являются их собственники или уполномоченные ими лица. Статья 125 Земельного кодекса Украины устанавливает, что право собственности и право постоянного пользования на земельный участок возникает после получения его собственником или пользователем государственного акта, удостоверяющего право собственности или право постоянного пользования земельным участком, и его государственной регистрации. Право на аренду земельного участка возникает после заключения договора аренды и его государственной регистрации.
Что касается государственной регистрации правоотношений относительно земельного участка, на котором расположен объект найма, то, по нашему мнению, государственная регистрация договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) в БТИ является достаточным и в дополнительной регистрации в органах Госкомзема нет необходимости .
Если в договоре найма здания будет предусмотрено право пользования земельным участком в размере большем, чем территория, на которой расположено здание, и территорией, прилегающей к зданию, необходимой для
достижения цели найма, то в этом случае имеет место договор аренды земли, регулируется Законом Украины «Об аренде земли».
Вместе с тем аренда земельного участка при заключении договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) имеет определенную специфику. Так, статья, коммент устанавливает, что в договоре найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), кроме условий, касающихся найма здания, стороны могут определить и размер земельного участка, который передается нанимателю, без заключения дополнительного договора найма земельного участка.
2. Пункт 2 статьи, коммент предполагает, что если размер земельного участка в договоре не определен, нанимателю предоставляется право пользования всем земельным участком, которым владел наймодатель. Исходя из приведенного положения, не возникает проблем в случае, когда наймодатель является единоличным собственником здания с четко определенными границами земельного участка, закрепленными соответствующим государственным актом. Однако в случае найма отдельной части здания, которая принадлежит на праве общей долевой собственности нескольким совладельцам, возникает необходимость определения доли собственности (пользования) земельного участка наймодателя. Подпункт 4.4 п. 4 Положения о порядке установления
и закрепления границ придомовых территорий существующего жилищного фонда и предоставления в совместное пользование или общую собственность земельных участков для сооружения жилых домов (утверждено приказом Госкомзема, Госжилкоммунхоза, Госкомградостроительства и Фонда госимущества Украины от 5 апреля 1996 г. № 31/30/53/396) определяет , что доля собственности (пользования) земельного участка каждого собственника нежилого помещения в общей долевой собственности определяется принадлежностью общей площади нежилых помещений, находящихся в его собственности, к общей площади всех квартир и нежилых помещений дома. Выделение доли земельного участка собственникам нежилых помещений в натуре и их отдельное отчуждение не допускается. Право собственности (пользования) на придомовую территорию (земельный участок) каждого совладельца дома определяется в свидетельстве о праве собственности на часть дома в виде соответствующей доли.
3. Правила ч. 3 комментируемой статьи закрепляют права нанимателя здания на земельный участок, хотя они и не вытекают из прав наймодателя, который не является собственником земельного участка, без особых на то распоряжений собственника, если иное не установлено договором между наймодателем и собственником земельного участка.