Глава 59. Найм (аренда) жилья
Статья 810. Договор найма жилья
1. Договор найма жилья является одним из способов реализации права граждан на жилье, предусмотренное и гарантированное ст. 47 Конституции Украины. И хотя в Конституции употребляется термин «аренда жилья», Гражданский кодекс Украины (далее - ГК), отождествляя эти понятия, применяет более привычный для нашего законодательства в историческом плане термин «договор найма жилья».
Договор найма жилья служит удовлетворению одной из основных материальных условий жизни человека - обеспечению ее жильем. Особенность договора жилищного найма заключается в том, что он является одним из видов гражданско-правовых договоров, направленных на временную передачу имущества (а именно: жилья) в пользование, и одновременно является основным договором
жилищного права по обеспечению жильем определенных категорий граждан.
2. Новый ГК Украины различает договор найма жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности. Основания, условия, порядок заключения и прекращения такого договора установлены законом, и положения ГК применяются к этому договору, если иное не установлено законом.
Договор найма жилья в государственном и коммунальном жилищном фонде регулируется Жилищным кодексом (далее - ЖК) 1984 p., Типовым договором найма жилья в домах государственного и коммунального фондов, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 22 июня 1998 г. № 939 и Правилами пользования помещениями жилых домов и придомовой территории, утвержденными постановлением Кабинета Министров Украины от 8 октября 1992 г. № 572.
Важно отметить, что 12 января 2006 г. Верховная Рада Украины приняла Закон Украины «О жилищном фонде социального назначения» (далее - Закон), который вступает в силу 1 января 2007 года.
Договор найма жилья в государственном и коммунальном фондах и фонде социального назначения имеет ряд особенностей, которые отражаются в субъектном составе, предмете и содержании договора. Так, наймодателем может быть не только собственник жилья, но и уполномоченное им
лицо (ст. 61 ЖК; ч. 3 ст. 20 Закона). На стороне нанимателя выступает, как правило, гражданин, который предварительно был признан нуждающимся в улучшении жилищных условий, находился на квартирном учете, в связи с чем получил ордер на жилое помещение (ст. 61 ЖК).
В Законе не предусмотрено необходимости получения ордера для вселения в жилое помещение и заключения договора. Так, согласно ч. 2 ст. 22 Закона основанием для заключения договора найма является решение соответствующего органа местного самоуправления. И именно договор является основанием для заселения жилья. Вместе с тем жилищное законодательство не предусматривает множественности на стороне нанимателя, а лишь регламентирует права и обязанности членов семьи нанимателя, по общему правилу равны правам и обязанностям нанимателя (ст. 64; ч. 2 ст. 65 ЖК ; ч. 4 ст. 20 Закона).
ЖК детально выписывает требования, предъявляемые к жилому помещению как к предмету договора найма. Эти характерные признаки закреплены в статьях 47, 49, 50, 63 ЖК, ст. 21, Закона. Несоответствие жилья совокупности этих требований дает нанимателю право отказаться от него и требовать предоставления другого.
Права и обязанности наймодателя и нанимателя детально регламентированы в ЖК и на практике до настоящего времени почти никогда не изменяются и не дополняются в
конкретных договорах. Объем прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи, основания и порядок и последствия расторжения договора предусмотрены и урегулированы таким образом, чтобы в первую очередь обеспечить стабильность пользования жильем в государственном и коммунальном жилищном фонде. Так, предусмотрен ряд статей, направленных на сохранение права пользования жильем временно отсутствующего нанимателя (статьи 71-78 ЖК 1984 p.). Расторжение договора найма по требованию наймодателя допускается лишь по основаниям, установленным законом, в судебном порядке с предоставлением, как правило, другого жилья (статьи 108, 109 ЖК, ч. 2 ст. 27 Закона).
Определенный социальный характер этого договора отражается и в установлении платы за пользование жильем. Порядок и размер платы за жилье и коммунальные услуги устанавливаются законодательством и не могут изменяться по желанию сторон. Согласно законам Украины «О местных государственных администрациях» и «О местном самоуправлении в Украине» регулирование цен и тарифов на выполнение работ и предоставление жилищно-коммунальных услуг относится к полномочиям местных государственных администраций и органов местного самоуправления. Так, согласно распоряжению Киевской местной государственной администрации от 19 мая 2000 г. № 748 с 1 июня 2000 г. в столице введено дифференцированную квартирную плату. Она
начисляется в зависимости от количества этажей в доме, наличия лифта и других удобств и составляет от 0,40 до 0,58 грн. за 1 кв. г. Законодательство допускает установление льгот по квартирной платы и платы за коммунальные услуги отдельным категориям граждан (ст. 69 ЖК 1984 г.). Так, согласно Закону Украины «О статусе ветеранов войны, гарантиях их социальной защиты» инвалиды войны и приравненные к ним лица имеют право на 100-процентную скидку платы за жилую площадь в пределах норм, предусмотренных действующим законодательством, и на 100-процентную скидку платы за пользование коммунальными услугами, газом, электроэнергией и другими услугами (ст. 13). Участникам боевых действий предоставляются льготы в виде 75-процентной скидки платы за жилую площадь в пределах норм, предусмотренных действующим законодательством, и 75-процентной скидки платы за пользование коммунальными услугами (ст. 12).
Пределы норм, дающих право на такие льготы, предусмотренные постановлением Кабинета Министров Украины «Об установлении норм пользования жилищно-коммунальными услугами гражданами, имеющими льготы по их оплате» от 1 августа 1996 г. № 789.
Государство осуществляет меры по социальной защите населения в условиях реформирования системы платежей за жилищно-коммунальные услуги. Так, постановлением
Кабинета Министров Украины от 22 сентября 1997 г. № 1050 (с изменениями и дополнениями от 2 февраля 2000 г. № 211) утверждено Положение о порядке назначения и предоставления населению субсидий для возмещения расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг, приобретение сжиженного газа, твердого и печного бытового (жидкого) топлива.
Настоящим Положением определяются условия назначения и порядок предоставления гражданам ежемесячной адресной безналичной субсидии для возмещения расходов на оплату пользования жильем и коммунальных услуг, а также один раз в год субсидии на приобретение сжиженного газа, твердого и печного бытового (жидкого) топлива.
Право на получение этой субсидии имеют наниматели жилого помещения государственного, коммунального или общественного жилищного фонда, общая сумма оплаты которых за жилищно-коммунальные услуги, сжиженный газ, твердое и печное бытовое топливо превышает 20 процентов среднемесячного дохода семьи, а неработающие пенсионеры, нетрудоспособные граждане , некоторые другие категории малообеспеченных граждан имеют право на субсидии, если размер указанных оплат составляет 15 процентов их среднемесячного совокупного дохода. Субсидия назначается нанимателю, на которого открыт личный счет.
Такие признаки договора найма жилья в государственном и коммунальном жилищном фонде, фонде социального назначения дают возможность говорить, что он опосредует распределительные отношения жилищной сферы, когда государство или органы местного самоуправления определенной степени гарантируют гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, бесплатное получение жилья из этих фондов . Эти отношения являются договорными, но определенные особенности в их регулировании и защите дают возможность говорить о наличии некоторых черт публичного характера.
3. В ГК прямо не назван, но предусмотрен и урегулирован договор, заключаемый в частном жилом фонде. Так ч. 1 ст. 810 ГК закрепляет, что наймодателем является собственник жилья. Договор найма жилья в частном жилищном фонде опосредует рыночные отношения, возникающие в жилом секторе, и имеет ярко выраженные признаки частного договорного права. В литературе по аналогии с российским законодательством этот договор получил название коммерческого договора найма жилья.
4. Договор найма жилья является двусторонним. Каждая из сторон (и наниматель, и наймодатель) имеют обязанности в интересах друг друга. Согласно ч. 1 ст. 810 ГК наймодатель (собственник жилья) передает или
обязуется передать нанимателю жилье, а наниматель использовать его для проживания за плату.
Договор найма жилья является консенсуальным. Он считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям. Консенсуальнисть договора находит подтверждение и в том, что предоставление жилья входит в содержание договора.
Договор найма является возмездным. Наниматель обязан вносить определенную денежную сумму как плату за пользование, а наймодатель имеет право требовать этой суммы.
Договор найма является срочным. Жилое помещение передается во временное пользование и у нанимателя отсутствует право на приобретение этого жилья в собственность путем приватизации.
5. Договор найма направлен на удовлетворение жилищной потребности нанимателя и носит потребительский характер, поэтому жилье может использоваться только для проживания граждан.
В разработанном проекте нового ЖК предусмотрено главу 6 «Владение, пользование и распоряжение жильем, находящимся в частной собственности», которым устанавливается право собственника жилья сдавать в аренду жилые помещения для ведения хозяйственной и иной не запрещенной законодательством деятельности при наличии следующих условий: 1) по согласия совладельцев дома - собственников квартир, 2) после принятия
решения соответствующим, предусмотренным законом органом о переводе жилых помещений на срок действия договора в нежилые, 3) такой перевод соответствует требованиям перевода жилого помещения в нежилое (ст. 74).