Данная статья появилась в ЦК 25 декабря 2008 благодаря Закону Украины "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства", которым в арендные отношения были введен новый институт - аренда жилья с выкупом. Данный договор по своей сути является договором комплексным и сочетает в себе черты договора аренды жилья и договора купли-продажи жилья. Договор аренды жилья с выкупом имеет целью передачу права собственности на жилье арендатору после уплаты арендных платежей. Итак договор является возмездным, двусторонним и консенсуальным.
Согласно ч. 1 комментируемой статьи аренда жилья с выкупом признается особым видом найма (аренды) жилья. Это означает, что на такие отношения прежде всего распространяются положения главы 59 ГК, регулирующей наем (аренду) жилья. И только при отсутствии специальных норм к отношениям аренды жилья с выкупом применимы положения главы 58 ГК "Наем (аренда)" и главы 54 "Купля-продажа". Кроме того, отношения аренды жилья с выкупом регулируются ст. 5 Закона Украины "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства" и Порядком аренды жилья с выкупом, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 25 марта 2009 г. N 274 (далее - Порядок).
Объектом договора аренды жилья с выкупом является жилье, то есть квартира или ее часть, жилой дом или его часть, предназначенные и пригодные для постоянного проживания в них. Указанное жилье в течение всего действия договора должен назначаться именно для проживания в нем арендатора и членов его семьи или других лиц, но не для каких-то других целей.
Сторонами договора аренды жилья с выкупом является арендодатель и арендатор. ЦК установил ограниченный состав субъектов отношений аренды жилья с выкупом. Согласно ч. 2 комментируемой статьи арендодателем по данному договору является предприятие, а арендатором - физическое лицо. Определение арендодателя как предприятия в данной статье несколько противоречит общему отношению ЦК к понятию "предприятие". Согласно ст. 191 ГК предприятие является объектом гражданских прав, а не субъектом, значит говорить, что предприятие может быть арендодателем в рамках ГК является некорректным. Лучше говорить о том, что арендодателем в договоре аренды жилья с выкупом может быть исключительно юридическое лицо - субъект предпринимательской деятельности (физическое лицо - предприниматель арендодателем быть не может), а арендатором - исключительно физическое лицо. При этом арендодатель не должен быть финансово учреждением, а его деятельность не подлежит лицензированию (п. 9 ст. 5 Закона Украины "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства").
Договор аренды жилья с выкупом заключается на длительный срок. При этом в комментируемой статье установлена ??только верхняя граница такого срока - до 30 лет. Нижняя граница законом не определена, значит можно сделать вывод, что она может быть любой по договоренности сторон. Договор может быть расторгнут досрочно в случае досрочного полной уплаты арендатором арендных платежей.
Примерный перечень условий договора аренды жилья с выкупом утвержден п. 5 Порядка аренды жилья с выкупом, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 25 марта 2009 г. N 274. Примерный договор аренды жилья с выкупом утвержден приказом Минрегионстроя от 24 июня 2009 г. N 252.
Основными обязанностями сторон по договору аренды жилья с выкупом являются:
Обязанности арендодателя:
1) приобрести право собственности на предварительно выбранное лицом-арендатором жилье;
2) передать приобретенное жилье арендатору на условиях аренды с выкупом;
3) осуществлять управление и распоряжение таким жильем до момента его полного выкупа арендатором
Обязанности арендатора:
1) выбрать жилье будет объектом договора аренды жилья с выкупом;
2) своевременно осуществлять арендные платежи и компенсационные выплаты (см. комментарий к ст. 820 ГК);
3) самостоятельно оплачивать коммунальные платежи;
4) использовать жилье только для проживания в нем, обеспечивать сохранность жилья, поддерживать его в надлежащем состоянии, соблюдать Правила пользования помещениями жилых домов и общежитий, утвержденных постановлением Кабинета Министров Украины от 8 октября 1992 г. N 572;
5) нести обязанности, установленные ст. 815 ГК.
Арендатор имеет право досрочно погасить арендные платежи и приобрести право собственности на жилье.
Определен перечень прав и обязанностей сторон по договору аренды жилья с выкупом не является исчерпывающим и может быть расширен сторонами в договоре.
Согласно ч. 7 комментируемой статьи договор аренды жилья с выкупом порождает обязательство по передаче арендатору права собственности на жилье с отлагательными обстоятельствами. К таким откладывающих обстоятельствах следует полная уплата арендатором арендных платежей, установленных договором