1. Предмет договора найма жилья определяется через новое для законодательства понятия «помещение». Но значение этого понятия совпадает с понятием жилье (ст. 379 ГК) и жилое помещение (ст. 63 ЖК 1984 p.; Ч. 1 ст. 3, ст. 21 Закона «О жилищном фонде социального назначения»). Эти понятия в гражданском и жилищном законодательстве используются в нескольких значениях. Во-первых, как родовое понятие, охватывающее все виды жилых помещений (квартира, жилые дома и т. д.), которые могут быть объектом жилищных отношений, во-вторых, как часть жилого дома (квартира, комната в многоквартирном доме) по - В-третьих, в качестве учетной категории наряду с жилым домом.
Жилой дом - самостоятельной объект, относящийся к недвижимости и имеет определенные признаки (ст. 380 ГК). Жилой дом - это здание капитального типа, что соответствует архитектурно-строительным, санитарно-техническим, противопожарным нормам. Это здание после строительства или реконструкции должна быть принята в эксплуатацию приемочной комиссией, а
также должна быть зарегистрирована в органах государственной регистрации в качестве жилого дома.
В составе жилого дома выделяются вспомогательные помещения. Такими считаются помещения, предназначенные для эксплуатации и содержания дома (лестничные клетки, межквартирные коридоры, подвалы, чердаки, колясочные и т. п.).
Квартирой считается изолированная часть здания, предназначенная для проживания, как правило, одной семьи, содержит в себе оборудованы жилые и подсобные помещения, имеет отдельный выход на улицу, лестничную клетку, коридор.
Комната - это обособленные постоянными стенами часть квартиры. По своему назначению комнаты подразделяются на жилые и подсобные. Жилой комнатой признается обособлен постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используется для проживания. Подсобное помещение - это помещение квартиры, предназначенное для хозяйственно-бытовых нужд жителей квартир. К подсобным относятся коридоры, кухни, ванные комнаты и т. д..
Квартиры характеризуются общей и жилой площади. Общей является площадь всех жилых и подсобных помещений, находящихся в квартире.
Жилая площадь состоит только из жилых комнат (спален, детских, кабинетов и т. п.).
Дома, вспомогательные помещения и квартиры (комнаты) и подсобные помещения как объекты гражданских отношений выступают в качестве главной вещи и принадлежности. Поэтому вспомогательные и подсобные помещения не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилья. Наниматель имеет право пользоваться подсобными и вспомогательными помещениями в силу заключенного договора найма жилья.
2. Качественные характеристики помещения значительно снижены по сравнению с требованиями, предъявляемые к жилого помещения в ЖК. Так, благоустроенисть, которая определяется определенным обязательным уровнем коммунально-бытовых удобств и является характеристикой договора жилищного найма, не является признаком предмета договора.
Помещение должно быть пригодным для постоянного и преимущественного проживания в нем. Жилье обязательно должно соответствовать санитарным и техническим требованиям. Сами эти требования, установленные определенными госстандартам, предусматривающие условия, при которых возможно проживание нанимателей без ущерба для здоровья (например, высота помещения не может быть ниже, чем 2,5 м; помещение должно иметь естественное освещение и т. п.). Признаком пригодности помещения для проживания является его размер. Критерием пригодности жилья по размеру может выступать санитарная норма. Но это понятие
неодинаково определяется в литературе и законодательстве для различных жилищных фондов. Так, санитарной нормой является определенный уровень жилой площади, отсутствие которого выступает основанием для признания гражданина, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Согласно ст. 3 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» санитарная норма составляет 21 кв. м общей площади на человека.
3. Многоквартирный жилой дом может включать не только жилые, подсобные и вспомогательные помещения, но и сооружения, здания, предназначенные для обеспечения потребностей всех владельцев квартир (ч. 2 ст. 382 ГК). Эти сооружения являются принадлежностью многоквартирного жилого дома, поэтому наниматель квартиры в таком доме имеет право на пользование имуществом, которое обслуживает дом.