1. Расторжение договора найма жилья - это прекращение действия той правовой основы, из которой возникает право нанимателя на пользование жильем. Законодатель предусмотрел две возможности расторжения договора найма: 1) по инициативе нанимателя; 2) по инициативе наймодателя.
2. Наниматель вправе с согласия других лиц, которые постоянно проживают вместе с ним, в любое время отказаться от договора найма, письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца. По сути наниматель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в любое время. Письменное предупреждение наймодателя освобождает нанимателя от обязанности
возместить убытки в виде платы за три месяца, если наймодатель докажет, что он не мог заключить договор найма жилья на таких же условиях с другим лицом.
Отказ от договора не освобождает нанимателя от выполнения своих обязанностей. Так, например, он обязан вернуть жилье в надлежащем состоянии, произвести оплату за пользование жильем и коммунальными услугами за все время действия договора.
3. Наниматель единолично имеет право отказаться от договора найма жилья, если жилье стало непригодным для постоянного проживания. Негодность жилья может стать следствием как стихии, так и неправомерных действий наймодателя или других лиц. Неправомерные действия самого нанимателя или лиц, за которых он отвечает, могут быть основанием для расторжения договора в судебном порядке по требованию наймодателя.
4. Расторжения договора по инициативе наймодателя возможно только по основаниям, предусмотренным законом. Такое правило установлено и ЖК (ст. 108), и Законом «О жилищном фонде социального назначения» (ст. 27), такой позиции придерживалась и судебная практика. Так, орган местного самоуправления обратился в 1996 г. с иском к нанимателю о выселении с изолированной квартиры коммунальной собственности на том основании, что спорная квартира предоставлена ??ему ошибочно, поскольку она
предназначалась для другого лица, а наниматель должен был получить другую квартиру в этом доме, большей площади. Районный суд иск удовлетворил, в кассационном порядке решение не изменено. Судебная коллегия по гражданским делам решение отменила, указав, что ни одно из оснований, положенных истцом в обоснование иска о выселении, в законе не предусмотрена.
5. Законодатель определяет основания, по которым наймодатель может требовать расторжения договора найма только в судебном порядке. Согласно ч. 2 ст. 825 ГК договор может быть расторгнут судом в случае:
невнесения нанимателем платы за жилье за ??шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - более двух раз. Выселение допускается и тогда, когда имеет место непрерывность в неуплате платежей за пользование жильем, и тогда, когда определенное количество неплатежей накопилась за период действия договора. Например, при краткосрочном найме неуплата подряд двух платежей является основанием для судебного расторжения договора, как и любая повторная неуплата;
разрушение или порча жилья нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает.
Разрушение или порча жилья является видом активных умышленных действий лиц, наносящих ущерб жилью. Эти действия выходят за рамки невыполнение договорных обязательств
по содержанию помещения. Указано основание является мерой гражданской ответственности и для ее применения необходимо наличие противоправного поведения, ущерб в виде разрушения или порчи, причинной связи между ними и вины.
Новеллой является установление дополнительных гарантий прав нанимателя при расторжении договора вследствие разрушения или порчи жилья. Суд может предоставить нанимателю срок не более одного года для восстановления жилья. Если в течение предоставленного срока наниматель не устранит допущенных нарушений, суд по повторному иску наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилья. И даже в этом случае суд по просьбе нанимателя может отсрочить исполнение решения, но не более чем на один год. Чтобы эти положения не приводили к безнаказанности неправомерных действий нанимателя и наконец к уничтожению жилья, суды должны применять эти отсрочки сроки лишь тогда, когда в судебном заседании безусловно доказано, что у нанимателя есть возможность и заинтересованность в восстановлении жилья.
6. По требованию наймодателя договор может быть расторгнут в случае необходимости использования жилья для проживания самого наймодателя и членов его семьи. В этом случае наймодатель должен предупредить нанимателя о расторжении договора не позднее чем за два месяца.
Это основание расторжения договора связано с возникновением у наймодателя личной потребности в жилье, переданное в пользование. Такая потребность может возникнуть, например, при увеличении семьи в результате замужества или детей, возвращения членов семьи, развод и потери права проживания в другом помещении и т. д..
7. Основаниями для расторжения договора по требованию наймодателя являются: использование нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает, жилья не по назначению, то есть помещение используется не для проживания физических лиц, а с другой целью, например под офис; систематическое нарушение нанимателем или другими лицами , за действия которых он отвечает, прав и интересов соседей.
Для этих оснований установлена ??особая процедура расторжения. Сначала наймодатель обязан предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений. И только повторность нарушений после предупреждения дает право наймодателю требовать расторжения договора.
Необходимость предупреждения нанимателя о недопустимости нарушения прав других лиц, проживающих в жилых домах, отмечалось в п. 17 постановления Пленума Верховного Суда Украины «О некоторых вопросах, возникших в практике применения
судами жилищного кодекса Украины »от 12 апреля 1985 г. № 2.
Такой же позиции придерживались и суды до введения в действие нового ГК при рассмотрении жилищных дел о выселении нанимателей. Так, президиум Сумского областного суда в постановлении от 22 сентября 1997 г. указала, что лицо может быть выселено из жилого помещения за систематическое нарушение правил общежития в случае применения к ней мер предупреждения и общественного воздействия, если эти меры оказались безрезультатными.