Комментарий :
1. Данная статья касается основных прав и обязанностей арендатора. Вместе с тем такие положения конкретизируются в нормах законодательства, касающихся определенного предмета аренды. Так, права и обязанности арендатора по договору аренды государственного и коммунального имущества определяются Законом Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества", а об аренде земли - Законом Украины "Об аренде земли". Права и обязанности арендатора могут также дополняться положениями законодательства в зависимости от предмета аренды и особенностей отношений между сторонами.
Помимо положений законодательства права и обязанности арендатора могут определяться договором, заключаемым между арендатором и арендодателем. Такие положения, пользуясь принципом свободы договоров, стороны могут урегулировать на собственное усмотрение.
2. Преимущественное право арендатора на продление срока аренды является одним из прав, прямо закреплены законодательством. Кроме комментируемой статьи, это право также прямо предусмотрено ст. 777 ГК Украины, согласно которой наниматель по истечении срока договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора найма на новый срок. Однако это право приобретается только при условии надлежащего выполнения договора найма.
Абзац 2 ч. 1 ст. 777 ГК Украины устанавливает также, что наниматель, который намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора найма на новый срок, обязан уведомить об этом арендодателя до истечения срока договора найма в срок, установленный договором, а если он не установлен договором, - в разумный срок.
Условия договора найма на новый срок устанавливаются по договоренности сторон. В случае недостижения договоренности относительно платы и других условий договора преимущественное право нанимателя на заключение договора прекращается.
Преимущественное право не применяется, если владелец намерен самостоятельно использовать собственное имущество и не намерен сдавать его в аренду.
3. Преимущественное право арендатора значит, при прочих равных условиях он имеет право на заключение договора аренды на новый срок по сравнению с лицами, обратившимися к владельцу имущества по заключению договора аренды имущества. Иными словами, собственник обязан уведомить арендатора о намерении заключить договор аренды с третьим лицом и проинформировать арендатора об условиях, по которым такой договор должен быть заключен. В том случае, если арендатор дает согласие на заключение договора на таких условиях, собственник обязан заключить договор с арендатором.
4. Преимущественное право на заключение договора аренды предусмотрено ч. 3 ст. 17 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества", согласно которому после окончания срока договора аренды арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, имеет преимущественное право, при прочих равных условиях, на продолжение договора аренды на новый срок. Условия договора аренды на новый срок устанавливаются по договоренности сторон. В случае недостижения договоренности относительно условий договора преимущественное право арендатора на заключение договора прекращается.
5. Закон Украины "Об аренде земли" также содержит положения о преимущественном праве на возобновление договора Так, согласно ст. 33 настоящего Закона по истечении срока, на который был заключен договор аренды земли, арендатор, который надлежащим образом исполнял обязанности согласно условиям договора, имеет при прочих равных условиях, преимущественное право на возобновление договора. В случае возобновления договора аренды земли на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды, то при отсутствии письменных возражений арендодателя на протяжении одного месяца после окончания срока договора он подлежит возобновлению на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. Письменное возражение осуществляется письмом-уведомлением.
6. Часть 2 комментируемой статьи содержит положения, касающиеся обязанности использования имущества по целевому назначению. Положение о такой обязанности соотносятся со ст. 773 ГК Украины, согласно которой наниматель обязан пользоваться вещью в соответствии с его назначением и условиями договора. Если наниматель пользуется вещью, переданной ему в аренду, не по ее назначению или с нарушением условий договора найма, наймодатель имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков. Часть 3 этой же статьи устанавливает, что арендатор имеет право изменять состояние вещи, переданной ему в аренду, только с согласия арендодателя.
Согласно ст. 18 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" по договору аренды арендатора может быть обязано использовать объект аренды по целевому назначению в соответствии с профилем производственной деятельности предприятия, имущество которого передано в аренду, и производить продукцию в объемах, необходимых для удовлетворения потребностей региона. Арендатор обязан использовать и сохранять арендованное имущество в соответствии с условиями договора, предотвращать его повреждение, порчу.
7. Права и обязанности по договору аренды земли определяются ст. 25 Закона Украины "Об аренде земли", согласно которой арендатор, в частности, обязан приступать к использованию земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли, зарегистрированным в установленном законом порядке; выполнять установленные относительно объекта аренды ограничения (обременения) в объеме, предусмотренном законом или договором аренды земли; соблюдать режим использования земель природно-заповедного и другого природоохранного назначения, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; в пятидневный срок после государственной регистрации договора аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности предоставить копию договора соответствующему органа государственной налоговой службы.
8. Часть 4 комментируемой статьи содержит положение об обязанности арендатора беречь арендованное имущество. Это требование корреспондируется со ст. 783 ГК Украины, согласно которой арендодатель вправе требовать расторжения договора в том случае, если арендатор пользуется вещью вопреки ее предназначению.
9. Законодательство предусматривает также преимущественное перед другими лицами право арендатора на приобретение вещи в случае ее продажи при условии надлежащего исполнения договора (ч. 2 ст. 777 ГК Украины).
10. Часть 4 комментируемой статьи предусматривает обязанность арендатора возместить причиненные убытки, которые могут быть причинены вследствие неправомерного отчуждения имущества, его уничтожения или порчи или других обстоятельств, причиненные по вине арендатора.
Порядок возмещения ущерба определяются положениями хозяйственного и гражданского законодательства, в частности ст. 216 ГК Украины, что касается применения хозяйственно-правовой ответственности, гл. 25 ГК Украины, что касается порядка возмещения убытков в сфере хозяйствования, а также ст. 22 "Возмещение убытков и прочие способы возмещения имущественного вреда" ГК Украины, ст. 623 "Возмещение убытков, причиненных нарушением обязательства" ГК Украины и другими положениями гражданского законодательства.
Об аренде земли порядок возмещения убытков специально определяется ст. 28 Закона Украины "Об аренде земли". Согласно этой статье арендатор имеет право на возмещение убытков, понесенных вследствие невыполнения арендодателем условий, определенных договором аренды земли.
11. Обязанность своевременно и в полном объеме платить арендную плату, предусмотренные комментируемой статьей, более детально определяется ст. 286 ГК Украины (см. комментарий к следующей статье).