Порядок пользования служебными жилыми помещениями устанавливается законодательством Союза ССР, этим Кодексом и другими актами законодательства Украинской ССР.
К пользованию служебными жилыми помещениями применяются правила о договоре найма жилого помещения, кроме правил, предусмотренных статьями 73 - 76, 79 - 83, 85, 90, частью шестой статьи 101, статьями 103 - 106 настоящего Кодекса.
Комментарий :
На основании выданного ордера между наймодателем (жилищно-эксплуатационной организацией, а в случае ее отсутствия - соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер, заключается договор найма служебного жилого помещения.
На практике возникает вопрос, подпадает договор найма служебного жилья под регулирование и Жилищного кодекса РСФСР и Гражданского кодекса Украины. Эта проблема связана в первую очередь с тем, что Гражданский кодекс Украины устанавливает дополнительные (по сравнению с Жилищным кодексом УССР) основания для прекращения договора найма.
Следует отметить, что согласно ч. 3 ст. 810 ГК Украины к договору найма жилья, кроме найма жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности, применяются положения Гражданского кодекса Украины, если иное не установлено законом.
Вместе ст. 62 Жилищного кодекса Украинской ССР установлено, что к отношениям, вытекающим из договора найма жилого помещения, в соответствующих случаях применяются правила гражданского законодательства Союза ССР и Украинской ССР.
Приведенные положения позволяют сделать следующие выводы: 1) Гражданский кодекс Украины не применяется к договорам найма жилья государственной и коммунальной собственности, 2) положения главы 59 Гражданского кодекса Украины являются общими по отношению к главе 3 Жилищного кодекса УССР, поскольку нормы ГК Украины регулирующих отношения, связанные с коммерческим наймом любого жилья, ст. ст. 118 - 1261 ЖК РСФСР регулируют отношения, складывающиеся при найме жилья специального назначения - служебной, 3) положения главы 59 ГК Украины применяются к договорам найма служебного жилья, принадлежащего к частному жилому фонду, только в части, не противоречащей Жилищному кодексу УССР; 3) к договору найма служебного жилья, находящегося в частной собственности, не могут быть применены положения ст. ст. 8101, 821, 822, 824, 825 Гражданского кодекса Украины.
Учитывая изложенное, можно дать следующую характеристику договора найма служебного жилья.
Наниматель служебного жилого помещения вправе проживать в нем вместе с членами своей семьи. Наниматель вправе в установленном порядке по письменному согласию всех членов семьи, проживающих вместе с ним, вселить в занимаемое им служебное жилое помещение свою жену, детей, родителей, а также других лиц. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей указанного согласия не требуется.
При временном отсутствии нанимателя служебного помещения или членов его семьи за ними сохраняется жилое помещение в течение шести месяцев. Если наниматель или члены его семьи отсутствовали по уважительным причинам свыше шести месяцев, этот срок по заявлению отсутствующего может быть продлен наймодателем, а в случае спора - судом. Жилое помещение сохраняется за временно отсутствующим нанимателем или членами его семьи свыше шести месяцев в случаях: 1) призыва на срочную военную службу или направление на альтернативную (невоенную) службу, а также призыва офицеров из запаса на военную службу на срок до трех лет - течение всего периода прохождения указанной военной службы; пребывания на военной службе прапорщиков, мичманов и военнослужащих сверхсрочной службы - в течение первых пяти лет пребывания на действительной военной службе, 2) временного выезда с постоянного места жительства по условиям и характеру работы или в связи с обучением (ученики, студенты, стажеры, аспиранты и т. п.), в том числе за границей - в течение всего времени выполнения данной работы или обучения; 3) помещения ребенка (детей) на воспитание в детское учреждение, к родственникам, опекуну или попечителю - в течение всего времени их пребывания в этом учреждении, у родственников, опекуна или попечителя, если в доме, квартире (их части) остались проживать другие члены семьи, 4) выезда в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя) - в течение всего времени выполнения этих обязанностей; 5) устройства нетрудоспособных лиц, в том числе детей-инвалидов, в доме-интернате и другом учреждении социальной помощи - в течение всего времени пребывания в них; 6) выезда для лечения в лечебно-профилактическом учреждении - в течение всего времени пребывания в нем; 7) заключения под стражу или осуждения к аресту, ограничению свободы, лишению свободы на определенный срок или пожизненное лишение свободы - в течение всего времени нахождения под стражей или отбывания наказания, если в этом доме, квартире (их части) остались проживать другие члены семьи.
Наниматель служебного жилого помещения обязан своевременно вносить квартирную плату и плату за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая, тепловая энергия и другие услуги) по утвержденным в установленном порядке ставками и тарифами.
Статьей 31 Закона Украины "О жилищно-коммунальных услугах" предусмотрено, что порядок формирования цен / тарифов на каждый вид жилищно-коммунальных услуг первой и второй группы (п. 1 и 2 ч. 1 ст. 14 Закона) определяет Кабинет Министров Украины.
Постановлением Кабинета Министров Украины от 12 июля 2005 года N 560 утвержден Порядок формирования тарифов на услуги по содержанию домов, сооружений и придомовых территорий, который распространяется на субъектов хозяйствования всех форм собственности, которые предоставляют указанные услуги.
Органы местного самоуправления утверждают цены / тарифы на жилищно-коммунальные услуги в размере экономически обоснованных расходов на их производство. Размер платы за содержание домов и сооружений и придомовых территорий устанавливается в зависимости от капитальности, уровня обустройства и благоустройства.
Действующие тарифы для жителей г. Киева установлены распоряжением исполнительного органа Киевского городского совета (КГГА) от 30.05.2007 г. N 641 "Об упорядочении размеров тарифов на услуги по содержанию домов и придомовых территорий и внесении изменений в распоряжение Киевской городской государственной администрации от 19.05. 2000 N 748 ".
Льготы по квартирной плате и плате за коммунальные услуги устанавливаются законодательством. Невыполнение нанимателем указанного долга, по Жилищному кодексу УССР, не дает право наймодателю расторгнуть договор найма служебного жилья, но и не лишает его права обратиться в суд за защитой своего нарушенного права иным способом, предусмотренным статьей 16 Гражданского кодекса Украины, например, взыскание денежных средств.
Гражданам, которые проживают в служебных жилых помещениях в домах, принадлежащих колхозам, могут быть предоставлены льготы по квартирной плате по решению общего собрания членов колхоза или собрания уполномоченных.
Права нанимателей служебного жилья как потребителей жилищно-коммунальных услуг предусмотрены Законом Украины "О жилищно-коммунальных услугах", Законом Украины "О теплоснабжении", Законом Украины "Об электроэнергетике", Правилами предоставления услуг по централизованному отоплению, снабжению холодной и горячей воды и водоотвода, утвержденными постановлением Кабинета Министров Украины от 21 июля 2005 г. N 630, Правилами пользования электрической энергией для населения, утвержденными постановлением Кабинета Министров Украины от 26 июля 1999 г. N 1357, Правилами предоставления услуг по вывозу бытовых отходов, утвержденными постановлением Кабинета Министров Украины от 10 декабря 2008 г. N 1070, и другими законами и нормативными актами по вопросам предоставления отдельных видов таких услуг.
Наниматель служебного жилого помещения и члены его семьи обязаны бережно относиться к предоставленному жилого помещения и его оборудования, производить на условиях и в порядке, которые определяются законодательством Украины, за свой счет текущий ремонт занимаемого помещения, а при освобождении помещения - сдать его в надлежащем состоянии. Совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную с ним имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма служебного жилого помещения.
Наниматель служебного жилого помещения и члены его семьи пользуются также иными правами и несут другие обязанности, предусмотренные правилами о договоре найма жилого помещения, за исключением, изложенными ниже.
К пользованию служебными жилыми помещениями не применяются правила: о бронировании жилого помещения (о бронировании служебного жилого помещения статьи 73 - 76 Жилищного кодекса РСФСР; об обмене жилого помещения (статьи 79 - 83, 85 Жилищного кодекса УССР), в том числе с нанимателем другого служебного жилого помещения; об изменении договора найма жилого помещения (статьи 103 - 106 Жилищного кодекса УССР). Наниматель служебного жилого помещения, имеющий излишнюю жилую площадь сверх установленных норм, не пользуется правом, предусмотренным статьей 90 Жилищного кодекса УССР, но может требовать предоставления меньшего служебного жилого помещения. При проведении капитального ремонта нанимателю не предоставляется в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение (часть шестая статьи 101 Жилищного кодекса УССР), но может быть предоставлено другое служебное жилое помещение. Кроме того, наниматели служебного жилья не могут приватизировать квартиры (комнаты, дома ), отнесенные в установленном порядке к числу служебных (ч. 2 ст. 2 Закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда").
Следует отметить, что указанные ограничения привязаны к статусу жилья, то есть если помещение является служебным, то ко всем его лиц снимают, применяются ограничения, указанные в ч. 2 комментируемой статьи. При этом не имеет значения, наделен наниматель статусом лица, не может быть выселена из служебного жилья без предоставления другого жилья.