Комментарий :
1. Комментируемая норма ЖК различает условия относительно очередности приема граждан в кооперативы, организуемые (создаются), и действующие кооперативы.
В организуемые кооперативы граждане принимаются только в порядке очередности, предусмотренной ч. ч. 1 - 5 данной статьи ЖК и п. 9 Примерного устава ЖСК. В действующие кооперативы граждане принимаются в порядке и с соблюдением требований, предусмотренных ч. 6 данной статьи ЖК.
В частности, ч. 1 данной статьи установлено, что граждане, которые находятся на учете желающих вступить в жилищно-строительного кооператива, принимаются в члены организуемого кооператива в порядке очередности. Аналогичное по смыслу положение закреплено также абз. 1 п. 9 Примерного устава ЖСК.
2. Согласно ч. 2 ст. 136 ЖК (также абз. 2 п. 9 Примерного устава ЖСК) очередность приема в члены организуемого кооператива, а также в случаях, предусмотренных ч. 6 комментируемой статьи, определяется по времени взятия на кооперативный учет или включения в списки лиц, пользующихся правом первоочередного вступления в кооператив.
Для граждан, пользующихся правом внеочередного вступления в кооператив, указанная очередность определяется по времени включения в отдельный список, который ведется органом местного самоуправления, предприятиями, учреждениями, организациями, кроме Книги учета лиц, состоящих в очереди на вступление в жилищно-строительного кооператива ( см. также комментарий к ст. 134 ЖК и п. 31 Правил).
Принцип очередности исключает субъективный подход при приеме в члены ЖСК. Одновременно, с учетом таких факторов, как степень потребности в улучшении жилищных условий, состоянии здоровья гражданина, определенные заслуги и другие обстоятельства способствовали тому, что законодатель наряду с принятием в ЖСК в порядке общей очередности, предусмотрел также принятия в ЖСК в первую очередь и вне очереди.
3. В первую очередь к членам жилищно-строительного кооператива принимаются граждане, состоящие на учете для получения жилых помещений в домах государственного или общественного жилищного фонда, а также граждане, указанные в статье 45 настоящего Кодекса.
Данное положение конкретизируется абз. 3 п. 9 Примерного устава ЖСК. Так, в первую очередь к членам ЖСК принимаются граждане:
1) состоящие на учете для получения жилых помещений в домах государственного или общественного жилищного фонда;
2) которые пользуются в соответствии с ч. 2 ст. 21 и ст. 45 ЖК правом первоочередного получения жилых помещений в домах государственного или общественного жилищного фонда;
3) из числа молодых семей при рождении ребенка в первые три года после брака;
4) из числа лиц, принадлежащих к инвалидам войны;
5) из числа лиц, на которых распространяется действие Закона Украины "О статусе ветеранов войны, гарантиях их социальной защиты".
Первоочередным правом приема в члены ЖСК, в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 21 ЖК, пользуются также определенные категории работников предприятий и организаций, определены коллективным договором таких предприятий и организаций как имеющие право на первоочередное получение жилых помещений, а также новаторы и передовики производства, добившихся высоких показателей в труде и активное участие в общественной жизни (также в случае указания об этом в коллективном договоре).
Согласно ст. 45 ЖК право на принятие в члены ЖСК в первую очередь имеют также следующие категории лиц:
1) семьи воинов (партизанов), погибших или пропавших без вести, и приравненные к ним в установленном порядке лица;
2) Герои Советского Союза, Герои Социалистического Труда, а также лица, награжденные орденами Славы, Трудовой Славы, "За службу Родине в Вооруженных Силах СССР" всех трех степеней;
3) лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом в установленном законодательством порядке;
4) лица, зараженные вирусом иммунодефицита человека вследствие выполнения медицинских манипуляций;
5) медицинские работники, зараженные вирусом иммунодефицита человека вследствие выполнения служебных обязанностей;
6) лица, находившиеся в составе действующей армии в период гражданской и Великой Отечественной войн и во время других боевых операций по защите СССР, партизаны гражданской и Великой Отечественной войн, а также другие лица, принимавшие участие в боевых операциях по защите СССР;
7) инвалиды труда I и II групп и инвалиды I и II групп из числа военнослужащих;
8) семьи лиц, погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей, выполнении долга гражданина СССР по спасанию человеческой жизни, по охране государственной собственности и правопорядка либо погибших на производстве в результате несчастного случая;
9) рабочие и служащие, которые длительное время добросовестно проработавшим в сфере производства;
10) матери, которым присвоено звание "Мать-героиня", многодетные семьи, семьи, воспитывающие детей-инвалидов, и одинокие матери;
11) семьи при рождении близнецов;
12) учителя и другие педагогические работники общеобразовательных школ и профессионально-технических учебных заведений.
4. Частью 4 статьи, комментируется установлено, что за очередь к членам жилищно-строительного кооператива принимаются граждане, пользующиеся правом внеочередного получения жилых помещений в домах государственного или общественного жилищного фонда (статья 46), а также граждане, указанные в статье 171 ЖК. Аналогичное по смыслу положение закреплено Примерным уставом ЖСК в абз. 4 п. 9.
В частности, согласно ст. 46 ЖК правом внеочередного приема в члены ЖСК наделены:
1) инвалиды Великой Отечественной войны и приравненные к ним в установленном порядке лица в течение двух лет с даты принятия решения о включении их в список на внеочередное получение жилого помещения, а из них инвалиды первой группы из числа участников боевых действий на территории других государств - в течение года с определением преимущественного права инвалидов Великой Отечественной войны и приравненные к ним в установленном порядке лица на получение жилых помещений перед всеми другими категориями внеочередников;
2) граждане, жилье которых вследствие стихийного бедствия стало непригодным для проживания;
3) лица, направленные в порядке распределения на работу в другую местность;
4) лица, вернувшиеся из государственного детского учреждения, от родственников, опекуна или попечителя, граждане, незаконно осуждены и впоследствии реабилитированы, при невозможности возвращения занимаемого ранее жилого помещения;
5) дети-инвалиды, которые не имеют родителей или родители которых лишены родительских прав и проживают в государственных или других социальных учреждениях, после достижения совершеннолетия, если по заключению медико-социальной экспертизы они могут осуществлять самообслуживание и вести самостоятельный образ жизни;
6) лица, избранные на выборную должность, когда это связано с переездом в другую местность;
7) члены семьи народного депутата Украины в случае его смерти в период исполнения депутатских обязанностей в Верховной Раде Украины на постоянной основе.
Граждане, имеющие право на внеочередное получение жилых помещений, включаются в отдельный список.
Внеочередным правом принятия в члены ЖСК пользуются также граждане в случае сноса жилых домов, находящихся в их частной собственности в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд (см.: согласно ст. 171 ЖК).
Следует также учитывать положения абз. 2 п. 29 Правил учета, согласно которому администрации и профсоюзному комитету предприятия, учреждения, организации с согласия совета трудового коллектива (трудового коллектива) разрешается направлять из числа граждан, состоящих на кооперативном учете, в жилищно-строительных кооперативов вне очереди высококвалифицированных специалистов и других работников с учетом их трудового вклада.
5. Сейчас перечень указанных выше категорий лиц, имеющих право на первоочередное и внеочередной прием в члены ЖСК, не является исчерпывающим. Ведь, как подчеркнуто в ч. 5 данной статьи, законодательством Украины право первоочередного и внеочередного приема в члены жилищно-строительного кооператива может быть предоставлено и другим категориям граждан.
6. К членам молодежных жилищно-строительных кооперативов граждане, имеющие право на поступление в новых кооперативов, принимаются с соблюдением очередности между ними, определяется в соответствии с требованиями пункта 9 Примерного устава ЖСК (абз. 6 п. 9 Примерного устава).
7. Как предусмотрено в ч. 6 статьи, комментируется, и в абз. 7 п. 9 Примерного устава ЖСК, к членам действующего жилищно-строительного кооператива принимаются прежде всего граждане, пользующиеся преимущественным правом на вступление в данный кооператив, а при их отсутствии - другие граждане в соответствии с очередностью, установленной в статье ЖК, если иное не предусмотрено законодательством Украины.
На основании ст. 145 ЖК и п. 55 Примерного устава ЖСК преимущественное право перед всеми другими лицами на вступление в кооператив имеют члены семьи члена кооператива (которые проживали вместе с ним), исключенного из кооператива в связи с систематическим разрушением или порчей жилого помещения, или использование его не по назначению, что делает невозможным для других проживание с членом кооператива в одной квартире или в одном доме, если меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными, а также в связи с выездом на другое постоянное место жительства (кроме случаев, предусмотренных пунктами 1, 2, 4, 6, 7 статьи 147), умершего или такого, который выбыл из него по другим причинам или переселился в другую квартиру в доме того же кооператива. Члены семьи такого гражданина сохраняют право пользования жилым помещением при условии вступления в кооператив одного из них. Член семьи, который изъявил желание вступить в кооператив вместо предыдущего члена кооператива, имеет преимущество перед другими лицами. Жене члена кооператива, имеет право на часть паенакопления, предоставляется преимущество на вступление в кооператив перед другими членами семьи. При отсутствии жены, имеет право на часть паенакопления, а также при отказе ее от вступления в кооператив такое преимущество предоставляется наследникам члена кооператива, которые проживали вместе с ним. В кооператив может быть принято столько наследников, сколько изолированных комнат в квартире.
Согласно абз. 3 п. 31 Примерного устава ЖСК лицо, которому член кооператива передал пай, пользуется преимуществом перед всеми другими лицами на вступление в этот кооператив (см. также комментарий к ст. 149 ЖК).
В случае разделения квартиры между членом кооператива и его бывшими супругами согласно ст. 146 ЖК и п. 43 Примерного устава ЖСК преимущественное право на вступление в ЖСК имеет один из бывших супругов члена кооператива.
Как предусмотрено в п. 51 Примерного устава ЖСК, в случае выбытия члена жилищно-строительного кооператива из кооператива к заселению дома или исключение его из кооператива в связи с выездом на другое постоянное место жительства или неуплатой паевого взноса член его семьи, находится вместе с ним на учете желающих вступить в кооператив, имеет преимущественное право перед другими лицами на вступление в кооператив. Поэтому супруга члена кооператива, которому принадлежит право на часть паенакопления, предоставляется преимущество перед другими членами семьи.
Преимущественным правом на поступление в ЖСК пользуются также члены семьи члена ЖСК, которые находятся на учете желающих вступить в кооператив, при условии вступления в кооператив и имеют преимущественное право на получение жилого помещения, которое освободилось в доме (домах) этого кооператива, с соблюдением требований, предусмотренных п. 56 Примерного устава ЖСК (см. также ст. 142 ЖК).
Согласно п. 37 Примерного устава ЖСК лицо, которое вступает в ЖСК в связи с обменом жилого помещения, пользуется преимуществом перед всеми другими лицами на вступление в этот кооператив. В случае выбытия члена кооператива из кооператива в связи с обменом части жилого помещения такое преимущество предоставляется одному из членов семьи, проживающих вместе с ним, а при отказе членов семьи от вступления в кооператив - лицу, которое вселилось как член семьи оставшихся проживать в этом помещении.
8. Согласно ст. 145 ЖК, п. п. 31, 37, 43, 51, 56 Примерного устава ЖСК, а также согласно постановлению Пленума Верховного Суда Украины от 18.09.87 г. N 9 "О практике применения судами законодательства о жилищно-строительные кооперативы" ( п. 2) требования граждан, имеющих преимущественное право на вступление в кооператив, о признании незаконным отказа в приеме их в ЖСК и о праве пользования жилыми помещениями рассматриваются судом. Право на судебную защиту признается важным элементом преимущественного права и его правовой гарантией.
9. Направление в ЖСК граждан, состоящих на кооперативном учете, либо в отдельном списке лиц, пользующихся правом внеочередного вступления в кооператив, производится органом местного самоуправления или администрацией предприятия, учреждения, организации или органом кооперативной организации в порядке очередности, предусмотренной для приема в члены кооператива в соответствии с требованиями статьи, комментируется. О желании вступить в конкретного кооператива граждане должны подать соответствующее заявление. Направление в организуемом кооператив осуществляется в форме списков, предусмотренных п. 4 Примерного устава ЖСК (см. также комментарий к ст. 137 ЖК). Списки граждан, вступающих в кооператив, и членов их семей, которые изъявили желание поселиться в доме кооператива, утверждаются органом местного самоуправления. При этом с учетом заявлений граждан и исходя из требований п. 28 Примерного устава ЖСК, определяются типы квартир (однокомнатные, двухкомнатные и т. п.)., Которые будут предоставляться указанным гражданам.