Если принадлежащий жилищно-строительному кооперативу дом подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд, кооперативу взамен сносимого дома передается в собственность равноценный жилой дом.
Комментарий :
1. Общее правило о прекращении права собственности на недвижимое имущество в связи с выкупом земельного участка, на котором оно размещено, содержится в ст. 351 ГК. Согласно ему право собственности на жилой дом (в нашем случае кооперативный дом), другие здания, сооружения, насаждения в связи с выкупом земельного участка, на котором они размещены (статья 350 ГК), может быть прекращено по решению суда путем их выкупа и с обязательным предварительным возмещением убытков в полном объеме.
В данном случае основанием выкупа земельного участка может быть общественная необходимость. Согласно требованиям ст. 350 ГК выкупе земельного участка в связи с общественной необходимостью осуществляется с согласия собственника или по решению суда в порядке, установленном законом. При этом орган, принявший решение о выкупе земельного участка в связи с общественной необходимостью, обязан письменно уведомить собственника земельного участка об этом не позднее чем за год до выкупа земельного участка. Плата за земельный участок выкупается (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются по договоренности с собственником участка, а в случае спора - судом. Следует также учитывать, что в выкупную цену включаются рыночная стоимость земельного участка и недвижимого имущества, на нем размещено, и убытки, причиненные собственнику в связи с выкупом земельного участка (в том числе упущенная выгода), в полном объеме. По договоренности с собственником земельного участка, подлежащего выкупу, орган, принявший решение о выкупе земельного участка в связи с общественной необходимостью, может предоставить ему другой земельный участок, стоимость которого учитывается при определении выкупной цены.
Иск о выкупе жилого дома, других зданий, сооружений, насаждений в связи с выкупом земельного участка, на котором они размещены, может быть представлен органом государственной власти, органом власти Автономной Республики Крым или органом местного самоуправления. Требование о выкупе указанного имущества подлежит удовлетворению, если истец докажет, что использование земельного участка, выкупленного в связи с общественной необходимостью, невозможно без прекращения права собственности на это имущество (ч. 2 ст. 351 ГК). При этом суд может постановить решение о сносе жилого дома, других зданий, сооружений, насаждений, расположенных на земельном участке, который подлежит выкупу, или о перенесении их, по желанию владельца, на другой земельный участок и их восстановление, если это возможно. В случае сноса или переноса этих объектов на другой земельный участок имеет право на предварительное возмещение убытков, в том числе расходов на улучшение качества земельного участка, и упущенной выгоды (ч. 3 ст. 351 ГК).
2. Если все же такое прекращение права собственности на кооперативный дом будет доказано, то в подобной ситуации возможны различные варианты. Например, первый - договор купли-продажи жилого кооперативного дома, который заключается между органом государственной власти, органом власти Автономной Республики Крым или органом местного самоуправления и кооперативом. При этом решение о продаже должно приниматься общим собранием кооператива единогласно.
Второй вариант изложен в статье, которая комментируется, - когда орган государственной власти, орган власти Автономной Республики Крым или орган местного самоуправления соответствующему кооператива передает в собственность равноценный жилой дом. При этом равноценность должна быть соблюдена и относительно жилых помещений, которые занимают члены кооператива; если нет, то должна быть предоставлена ??денежная компенсация.
Возможен и третий вариант - когда орган государственной власти, орган власти Автономной Республики Крым или орган местного самоуправления должны договориться с каждым членом кооператива о предоставлении им жилых помещений. При этом возможными оказываются различные основания пользования таким жилым помещением: право собственности, социальное жилье и т. д..
3. Следует также учитывать требование ч. 5 ст. 351 ГК, согласно которой снос жилого дома не допускается к обеспечению лица, которое проживало в нем как собственник, и членов его семьи, а также лица, которое проживало в нем как наниматель, и членов его семьи помещением в размере и в порядке, установленных законом.