Член жилищно-строительного кооператива, который нуждается в улучшении жилищных условий (части вторая и третья статьи 134), имеет преимущественное право на получение квартиры, освободившейся в доме этого кооператива. Член жилищно-строительного кооператива имеет преимущество перед всеми другими лицами на получение комнаты, которая освободилась в квартире, в которой он проживает. В случае возникновения спора вопрос решается в судебном порядке.
Комментарий :
1. Комментируемым нормой установлено, что член ЖСК, который нуждается в улучшении жилищных условий, имеет преимущественное право на получение квартиры, освободившейся в доме этого кооператива. Член жилищно-строительного кооператива имеет преимущество перед всеми другими лицами на получение комнаты, которая освободилась в квартире, в которой он проживает. А в случае возникновения спора вопрос решается в судебном порядке.
Вопрос о преимущественном праве члена кооператива на получение жилого помещения, которое освободилось в доме этого кооператива, кроме данной статьи, регулируется также правилами Примерным уставом ЖСК (пп. 32 - 35). Поскольку в данном случае ни ЖК, ни Примерный устав ЖСК не содержат требования о необходимости пребывания на квартирном или кооперативном учете, член кооператива, который нуждается в улучшении жилищных условий, может осуществить преимущественное право на получение квартиры, освободившейся в доме этого кооператива, и тогда, когда он на таком учете не состоит. В последнем случае необходимость в улучшении жилищных условий определяется исходя из оснований, установленных для принятия граждан на кооперативный учет (см. также комментарий к ст. 134 ЖК).
2. Основной особенностью преимущественного права члена жилищно-строительного кооператива на получение жилого помещения, которое освободилось в доме кооператива, является то, что такая квартира не должна находиться в частной собственности, то есть за такую ??квартиру не уплачено полную сумму паевого взноса.
Так, конкретизируя эту норму ЖК, в Примерном уставе ЖСК (п. 32) подчеркнуто, что член ЖСК, который нуждается в улучшении жилищных условий, имеет преимущественное право на получение квартиры, освободившейся в доме (домах) этого кооператива, паевой взнос за которую внесен не полностью.
В случае наличия нескольких членов кооператива, имеющих преимущественное право на получение указанной квартиры, вопрос о том, кому из них ее предоставить, решается общим собранием членов кооператива (собранием уполномоченных) с учетом времени возникновения потребности в улучшении жилищных условий, а также права на льготы относительно очередности приема в члены кооператива.
Кажется довольно сомнительным с точки зрения его реализации следующее положение Примерного устава ЖСК, которое носит декларативный характер, учитывая современное состояние развития законодательства Украины - если в ЖСК, организованном при предприятии, учреждении, организации, нет членов кооператива, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, или они от получения указанной квартиры отказались, эта квартира предоставляется в первую очередь работнику данного предприятия, учреждения, организации при условии вступления его в кооператив в порядке, установленном Примерным уставом. При отсутствии указанных выше лиц, или при их отказе от получения указанной квартиры преимущественное право на ее получение имеет член этого кооператива, желающий заменить занимаемую квартиру на другую с таким же количеством комнат.
3. Соответствии с Примерным уставом ЖСК при предоставлении члену кооператива квартиры, освободившейся в доме такого кооператива, должны соблюдаться предусмотренные Примерным уставом ЖСК (п. 28) общие требования, предъявляемые к квартирам, которые предоставляются в кооперативных домах, в частности относительно максимального и минимального размера жилой площади и предельного количества комнат (см. комментарий к ст. 141 ЖК). Поскольку других ограничений указанный устав не содержит, при условии соблюдения требований, о которых сказано выше, член кооператива, используя принадлежащее ему преимущественное право, может получить квартиру как большей жилой площади на всю семью, так и равноценной или меньшей, которой он вправе вселиться с отдельными членами семьи, оставив других членов семьи в квартире, которую он занимал ранее. В первом случае, когда члену кооператива предоставляется квартира на всю семью, преимущественное право на получение квартиры, которая им освобождается, имеют другие требующие в улучшении жилищных условий члены кооператива. В результате этого на практике может создаваться цепь: один член кооператива улучшает свои жилищные условия путем переселения из двухкомнатной квартиры в трехкомнатную, освобождена им двухкомнатная квартира предоставляется члену кооператива, который проживает в однокомнатной, а последнюю получает член кооператива на себя или на себя и одного или нескольких членов своей семьи, оставляя других членов семьи проживать в бывшей квартире.
Если член кооператива получил другую квартиру в доме этого кооператива только на себя или на себя и на часть членов семьи, другие члены семьи, которые проживали вместе с ним, сохраняют право пользования квартирой при условии вступления в кооператив одного из них. Член семьи, который изъявил желание вступить в кооператив вместо члена кооператива, который выбыл, имеет преимущественное право перед другими лицами.
4. Примерным уставом ЖСК (п. 33) также детализируются положения относительно преимущественного права члена ЖСК на получение комнаты, которая освободилась в квартире, в которой он проживает.
В частности, если в квартире, где проживает член жилищно-строительного кооператива, освободилась комната (комнаты), паевой взнос за которую внесен не полностью, этот член кооператива пользуется преимуществом перед всеми другими лицами на получение указанной комнаты (комнат). При отказе его от получения такой комнаты преимущественное право предоставляется другому члену этого кооператива, который нуждается в улучшении жилищных условий.
5. Предоставление члену жилищно-строительного кооператива квартиры, освободившейся паевой взнос за которую внесен не полностью, производится с соблюдением определенных требований: должно быть соблюдено требование предельного размера жилой площади (абз. 1 п. 28 Примерного устава ЖСК) квартира должна быть благоустроена (абз. 2 п. 28 Примерного устава ЖСК) должно быть соблюдено, при наличии соответствующих оснований, условие соблюдения количества комнат квартиры количества членов семьи члена кооператива (абз. 4 п. 28 Примерного устава ЖСК) должно быть соблюдено условие соблюдения права члена кооператива на дополнительную жилую площадь (абз. 5 п. 28 Примерного устава ЖСК).
6. Примерным уставом ЖСК (п. 35) предусмотрено, что при отказе члену жилищно-строительного кооператива в предоставлении жилого помещения, которое освободилось, в случаях, предусмотренных абз. 1 и абз. 4 п. 32 и п. 33 Примерного устава, спор решается в судебном порядке.
7. Необходимо подчеркнуть, что члены семьи члена жилищно-строительного кооператива, которые находятся на учете желающих вступить в кооператив, при условии вступления в кооператив также имеют преимущественное право на получение жилого помещения, которое освободилось в доме (домах) этого кооператива, если отсутствуют лица , которые имеют преимущественное право на получение данной квартиры (указанные в пп. 32, 33 Примерного устава), или они от получения жилого помещения, которое освободилось, отказались (п. 56 Примерного устава ЖСК).
Итак, в отличие от члена кооператива член его семьи для реализации указанного права должен не только требовать улучшения жилищных условий, но и состоять на кооперативном учете. Кроме того, воспользоваться правом, о котором идет речь, он может только при отсутствии членов кооператива, имеющих законные основания и желание получить квартиру, освободившуюся в том числе и в порядке замены занимаемой квартиры на другую с тем же количеством комнат.
Предоставление членам семьи члена кооператива указанного жилого помещения производится с соблюдением требований, определенных правилами Примерного устава ЖСК.
Поскольку право члена семьи члена кооператива на получение освободившейся квартиры основано на законодательных основаниях и является субъективным гражданским правом, в случае возникновения спора вопрос решается в судебном порядке.