Жилые дома (квартиры), находящихся в личной собственности граждан, не может быть у них изъяты, собственник не может быть лишен права пользования жилым домом (квартирой), кроме случаев, установленных законодательством Союза ССР и Украинской ССР.
Комментарий :
1. Гарантии прав частных владельцев от несанкционированного изъятия у них жилых домов и квартир, предусмотренные ЖК, являются устаревшими. Дело в том, что согласно ЖК основания лишения права собственности на жилье устанавливаются законодательством, в то время как анализ норм Конституции и ГК Украины дают убедительные основания утверждать, что такие основания должны определяться исключительно законом.
Последний вывод следует из целого ряда норм, основные из которых свидетельствуют о следующем. Согласно п. 7 ч. 1 ст. 92 Конституции Украины правовой режим собственности определяется исключительно законами Украины. Согласно ч. 4 ст. 41 Конституции никто не может быть противоправно лишен права собственности. По ч. 2 ст. 346 ГК Украины право собственности может быть прекращено в случаях, установленных законом.
В частности, из содержания главы 25 ГК Украины следует, что основаниями лишения лица права частной собственности на жилье помимо воли собственника могут выступать выкуп недвижимого имущества в связи с выкупом с целью общественной необходимости земельного участка, на котором оно размещено (ст. 351 ГК) ; обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника (пункт 8 ч. 1 ст. 346 ГК) реквизиция (ст. 353 ГК) конфискация (ст. 354 ГК); выкуп памятники истории и культуры (ст. 352 ГК ).
Лишение собственника жилья права пользования им без лишения права собственности, о чем говорится в комментируемой статье, являются юридическими нонсенсом: если собственник лишается права собственности, он теряет это право в целом, в том числе прекращается право пользования жильем как элемент содержания права собственности.
2. Одной из самых распространенных в последнее время оснований прекращения права собственности на жилой дом (квартиру) является обращение взыскания на это имущество в связи с обеспечением требований кредитора ипотекой жилья. Поскольку ипотека является видом (способом) обеспечение исполнения должником основного обязательства, общим основанием для обращения взыскания на предмет ипотеки является невыполнение данного обязательства (ч. 1 ст. 589 ГК).
Обращение взыскания на предмет ипотеки возможно в следующих формах:
1) по решению суда, согласно ч. 1 ст. 590 ГК является общим порядком обращения взыскания;
2) на основании исполнительной надписи нотариуса. Согласно пункту 1 Перечня документов, по которым взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей нотариусов, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 29 июня 1999 г. N 1172, истребования от должника заложенного имущества на основании исполнительных надписей нотариусов осуществляется в случае, когда договор залога является нотариально удостоверен. Исполнительная надпись может быть совершена только если представленные документы подтверждают бесспорность задолженности и при условии, что со дня возникновения права требования прошло не более трех лет, а в отношениях между предприятиями, учреждениями, организациями - не более одного года (ч. 1 ст. 88 Закона Украины "О нотариате"). Совершение исполнительной надписи на нотариально заверенном договоре залога в порядке, предусмотренном ст. ст. 87, 88 Закона "О нотариате", превращает его в исполнительный документ в соответствии со ст. 3 Закона "Об исполнительном производстве". При наличии спорных взаимоотношений, а также в случае истечения указанных сроков дело подлежит рассмотрению в суде или арбитражном суде.
Согласно указанному Перечню для получения исполнительной надписи нотариуса ему необходимо предоставить: а) оригинал нотариально заверенного договора, т. е. договора залога б) документы, подтверждающие бесспорность задолженности должника и устанавливают просрочку исполнения обязательства;
3) по договору об удовлетворении требований ипотекодержателя (ст. 590 ГК, ст. Ст. 36, 37 Закона Украины "Об ипотеке").
Обращение взыскания на переданные в ипотеку жилой дом или жилое помещение является основанием для выселения всех жителей, за исключением нанимателей и членов их семей. После принятия решения об обращении взыскания на переданные в ипотеку жилой дом или жилое помещение все жители обязаны по письменному требованию ипотекодержателя или нового владельца добровольно освободить жилой дом или жилое помещение в течение одного месяца со дня получения этого требования. Если жильцы не освобождают жилой дом или жилое помещение в установленный или другой согласованный сторонами срок добровольно, их принудительное выселение осуществляется на основании решения суда (ч. 1, 2 ст. 40 Закона Украины "Об ипотеке").