Наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение в доме (квартире), принадлежащем гражданину на праве личной собственности, свою жену, детей, родителей, а также других лиц по письменному согласию владельца дома (квартиры) и всех членов семьи, проживающих с нанимателем. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей указанного согласия не требуется.
Лица, которые вселились в жилое помещение в соответствии с этой статьей как члены семьи нанимателя, приобретают равное с другими членами семьи право пользования помещением, если при их вселении между этими лицами, наймодателем, нанимателем и членами его семьи, проживающих вместе с ним, не было другого соглашения о порядке пользования жилым помещением.
Комментарий :
1. Ст. 161 ЖК устанавливает условия вселения других лиц в жилое помещение, являющееся предметом договора найма в частном жилищном фонде. Лица, которые вселяются в жилое помещение для постоянного проживания как члены семьи нанимателя, имеют право зарегистрироваться по этому месту жительства в соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины "Об утверждении образцов документов, необходимых для регистрации места проживания в Украине" от 28 июля 2004 N 985.
Содержание данной статьи позволяет разделить лиц, внушает наниматель, на две группы. К первой относятся супруг нанимателя, его совершеннолетние дети, родители и другие лица, которые могут иметь или не иметь родственных связей с нанимателем. Такие лица подлежат вселению только после получения письменного согласия наймодателя - собственника жилья и всех членов семьи нанимателя. Ко второй - малолетние и несовершеннолетние дети нанимателя, которые вселяются без получения согласия наймодателя, членов семьи нанимателя и других лиц.
Последняя законодательная норма вполне обоснована в период существования ГК УССР, по ч. 2 ст. 17 которого месту жительства несовершеннолетних детей считалось место жительства их родителей или других законных представителей, однако определенным образом потеряла свою целесообразность в современных условиях, когда лицо, достигшее 14 лет, имеет право свободно выбирать себе место жительства (ч. 2 ст. 29 ГК Украины ).
Таким образом, наймодатель должен осознавать, что дав согласие на вселение в жилье других лиц он тем самым автоматически позволил им осуществлять вселения их детей.
2. Лица, которые вселились в жилье как члены семьи нанимателя, по общему правилу приобретают равное с другими членами семьи права пользования жильем. Иной порядок может быть установлен договором, заключенным между этими лицами, наймодателем, нанимателем и членами его семьи, которые уже проживают в данном жилом доме (квартире), при вселении таких лиц.
3. Как следует из содержания ст. 160 ЖК, члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним в жилом помещении, которое является предметом договора найма, наделяются равными с ним правами и обязанностями. Поэтому согласно ЖК члены семьи также не лишены права осуществлять вселения в жилое помещение других лиц с соблюдением изложенных в ч. 1 ст. 161 ЖК правил, а также, самое главное, свободно внушать своим детям, не достигшим 18 лет. Вместе с тем такое толкование, хотя и прямо основывается на нормах ЖК, существенно нарушает права наймодателя, который практически лишается возможности ограничивать использование принадлежащего ему дома (квартиры) другими субъектами. Поэтому для регулирования подобных ситуаций и защиты прав арендодателя следует применять норму ч. 1 ст. 816 ГК, которая ограничивает равенство прав лиц, постоянно проживающих с нанимателем, только пользованием жильем (см. комментарий к ст. 160), а также правила ч. 1 ст. 817 ГК, согласно которым лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют право вселить в жилье других лиц для постоянного проживания в нем только с согласия наймодателя, причем исключений для малолетних и несовершеннолетних детей не предусмотрено.
4. ЖК РСФСР определяет лишь возможность нанимателя осуществлять вселения в съемное помещение членов его семьи, т. е. лиц, постоянно проживать в жилье. ЦК, кроме того, регулирует правовой статус так называемых временных жильцов, то есть лиц, которые осуществляют временное проживание в помещении, не вносят плату за пользование жильем и лишены права самостоятельного пользования жильем. Временные жильцы вселяются нанимателем и лицами, которые постоянно проживают вместе с ним (по терминологии ЖК - членами семьи нанимателя) по их взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя. Однако такого права наниматель, другие лица, которые постоянно проживают вместе с ним, лишены, если договор найма заключен на срок до одного года, то есть наем является краткосрочным (ст. 818, ч. 2 ст. 821 ГК).