В случае временного отсутствия нанимателя или членов его семьи за ними сохраняется занимаемое жилое помещение в случаях и в пределах сроков, установленных частью первой, пунктами 1 и 5 третьей и частью четвертой статьи 71 настоящего Кодекса.
Временное отсутствие нанимателя и членов его семьи не освобождает их от выполнения обязанностей по договору найма жилого помещения.
Комментарий :
1. Закон по-разному квалифицирует юридические факты временного отсутствия нанимателя или членов его семьи и выбытия на постоянное проживание в другой населенный пункт или в другое жилое помещение в том же населенном пункте. В первом случае договор найма может быть сохранен с учетом положений настоящей статьи, во втором - договор, как правило, подлежит автоматическому расторжению, а если выбывает не вся семья - договор не расторгается, однако лица, которые выбыли, теряют право пользования жилым помещением .
2. Правовое регулирование отношений по сохранению права пользования жильем за временно отсутствующим нанимателем и членами его семьи осуществляется на принципах, установленных ст. 71 ЖК отношении временно отсутствующих лиц в домах государственного и общественного жилищного фонда. Однако последняя статья применяется к отношениям найма частного жилья только в части, а именно:
1) к отношениям, урегулированным ст. 163 ЖК, не подлежит применению норма ч. 2 ст. 71 о возможности сохранения права на проживание в жилом помещении на срок более шести месяцев по требованию отсутствующего наймодателем, а в случае спора - судом. Таким образом, за временно отсутствующими нанимателем и членами его семьи жилье сохраняется в течение шести месяцев;
2) ч. 3 ст. 71 ЖК, которая прямо устанавливает случаи, когда жилое помещение сохраняется за лицом, отсутствует в течение более шести месяцев, содержит семь оснований для сохранения жилья, из которых на нанимателей частного жилья распространяются только две: а) в случае призыва на срочную военную службу или направление на альтернативную (невоенную) службу, а также призыва офицеров из запаса на военную службу на срок до трех лет - жилье сохраняется в течение всего периода прохождения указанной военной службы; пребывания на военной службе прапорщиков, мичманов и военнослужащих сверхсрочной службы - в течение первых пяти лет пребывания на действительной военной службе, б) в случае устройства нетрудоспособных лиц, в том числе детей-инвалидов, в доме-интернате и другом учреждении социальной помощи - в течение всего времени пребывания в них.
В условиях существования принципа свободы договора (ст. ст. 3, 6, 627 ГК) правила, регулирующие сохранение жилой площади за временно отсутствующим нанимателем и членами его семьи, существенно утратили свою актуальность, ведь из содержания норм главы 59 ГК четко следует , что сам по себе факт отсутствия проживания нанимателя в жилом помещении не является основанием для наймодателя требовать расторжения договора найма, поскольку данный факт не является нарушением условий договора и не влечет ограничения прав наймодателя ..
3. Указание закона на то, что временное отсутствие нанимателя и членов его семьи не освобождает их от выполнения обязанностей по договору, означает, что в течение периода отсутствия они остаются пользователями жилья, поэтому на них возлагаются те же обязанности, которые существовали течение их постоянного проживания в жилом помещении. В частности, наниматель обязан на период своего временного отсутствия оплатить наймодателю плату за пользование жильем, а если это предусмотрено договором - также квартплату и плату за коммунальные услуги (ст. 162 ЖК).