Комментарий :
1. Согласно преамбуле Правил содержания жилых домов и придомовых территорий капитальный ремонт здания - это комплекс ремонтно-строительных работ, связанных с восстановлением или улучшением эксплуатационных показателей дома, с заменой или восстановлением несущих или ограждающих конструкций, инженерного оборудования и оборудования противопожарной защиты без изменения строительных габаритов объекта и его технико-экономических показателей.
Пункт 2.5 Правил приводит еще одно определение капитального ремонта, отличное от приведенного. Капитальный ремонт - это комплекс ремонтно-строительных работ, предусматривающий замену, восстановление и модернизацию конструкций и оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением, улучшение эксплуатационных показателей, а также улучшение планирования здания и благоустройства территории без изменения строительных габаритов объект объекта.
2. Осуществление капитального ремонта жилья не всегда требует выселения нанимателя, а является безусловным основанием для выселения лишь в случае, когда капитальный ремонт не может быть осуществлен без его выселения. В отличие от выселения в связи с капитальным ремонтом из домов (квартир), которые являются объектом права государственной и коммунальной собственности (ч. 1 ст. 101 ЖК), при выселении из частного жилищного фонда наймодатель не обязан предоставлять нанимателю другое помещение на время проведения ремонта.
По контексту ст. 165 ЖК выселения на время капитального ремонта касается не только нанимателя, но и членов его семьи (ст. 161 ЖК), а также временных жильцов (ст. 818 ГК).
3. Осуществление капитального ремонта жилья является правом и одновременно обязанностью собственника жилья - относительно жилого дома или организации, на балансе которой находится многоквартирный дом - относительно квартиры, поэтому наниматель не имеет правовых оснований для обжалования решения о проведении капитального ремонта. Поэтому капитальный ремонт безусловным основанием для выселения.
Вместе с тем следует иметь в виду, что по смыслу ч. 2 ст. 819 ГК обязанность по осуществлению капитального ремонта по договору может быть возложена на нанимателя (это может касаться исключительно одноквартирных жилых домов, поскольку ремонт квартир в многоквартирном доме осуществляется не на основании решения собственника квартиры, а по решению исполкомов местных советов, иных органов и организаций , на балансе которых находится многоквартирный жилой дом). В последнем случае решение о том, остается ли наниматель проживать во время проведения ремонта зависит уже не от наймодателя, самого нанимателя.
На практике основание для выселения нанимателя, предусмотренные комментируемой статьей, нередко применяется недобросовестным наймодателем только для того, чтобы выселить нанимателя, а не с целью проведения капитального ремонта. В связи с этим Пленум ВСУ в абзаце втором пункта 15 постановления "О некоторых вопросах, возникших в практике применения судами Жилищного кодекса Украины" подчеркивает, что "по искам о выселении нанимателей в связи с капитальным ремонтом жилого дома, принадлежащего гражданину , следует проверять необходимость проведения капитального ремонта и реальную возможность собственника приступить к нему (например, наличие средств, материалов), а также выяснять время, в течение которого возможно выполнить ремонтные работы ".
Соответственно, если выселение нанимателя под предлогом капитального ремонта был осуществлен без цели достижение правовых последствий, первый имеет право, а главное - основания в судебном порядке требовать признания за ним права на пользование жильем и вселения.
4. Указание ЖК на обязательства собственника-арендодателя после окончания ремонта предоставить нанимателю занимаемое им ранее или равноценное жилое помещение должно рассматриваться с учетом норм договорного законодательства, в том числе законодательства, регулирующего правоотношения найма (аренды) жилья, из содержания которых следует, что в наймодатель обязан предоставлять жилье нанимателю для проживания в течение срока, определенного договором (автоматическое продление договора найма (аренды) жилья предусмотрено ч. 1 ст. 822 ГК). Осуществление капитального ремонта жилья не приводит к остановке течения срока действия договора, поэтому после окончания капитального ремонта наймодатель обязан будет предоставить жилье для дальнейшего проживания нанимателю только если срок действия договора не истек.