Комментарий :
1. Как и любой гражданско-правовой договор, договор найма частного жилья может быть изменен только по соглашению сторон. Данная статья в первую очередь подчеркивает невозможность одностороннего изменения договора наймодателем без согласия нанимателя, однако аналогичное право существует и относительно невозможности одностороннего изменения договора нанимателем без согласия наймодателя.
Вместе ЖК устанавливает нетипичное для регулирования договорных отношений правило, по которому для изменения договора требуется не только согласие его стороны-нанимателя, но и согласие членов его семьи. Следует сделать убедительное предположение, что речь идет о согласии тех членов семьи, которые имеют полную гражданскую дееспособность (ст. 34 ГК). Согласие несовершеннолетних и лиц с ограниченной дееспособностью удостоверяется их родителями (усыновителями) или опекунами (ч. 2 ст. 32, ч. 3 ст. 37 ГК), согласие от имени малолетних предоставляется их родителями (усыновителями) или опекунами (ч. 1, 2 ст. 177 СК, ч. 1, 2 ст. 242, ч. 3 ст. 41 ГК).
2. Из общего правила о невозможности изменения договора найма без согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя закон устанавливает два исключения.
Во-первых, поскольку по ч. 1 ст. 161 ЖК малолетние и несовершеннолетние дети подлежат вселению к нанимателю без согласия наймодателя, указанные изменения в субъектном составе договора происходят автоматически, без согласования их с наймодателем.
Во-вторых, после завершения капитального ремонта жилья наймодатель в силу закона имеет право оставить за нанимателем обусловленное договором жилое помещение или предоставить нанимателю другое помещение без необходимости получения на это согласия нанимателя и членов его семьи (ч. 3 ст. 165 ЖК).
3. Юридические факты смерти нанимателя или утраты им права на жилое помещение (например, вследствие выселения нанимателя, расторжения им договора и т. д.) автоматически не ставят прекращение прав и обязанностей по этому договору для членов его семьи. Однако ч. 3 ст. 165 ЖК не дает ответа на вопрос о юридической судьбе договора найма в связи с "отпадением" нанимателя. Отсутствие стороны по договору влечет за собой его прекращение как двустороннего сделки, поэтому сами по себе права и обязанности нанимателя не могут переходить к членам его семьи, если только договор не предусматривает правопреемства или субъект не приобретает прав и обязанностей " связей стороны по договору в силу специального указания закона.
Учитывая изложенное представляется более удачной редакция нормы ч. 2 ст. 824 ГК о том, что в случае смерти нанимателя или выбытия его из жилья нанимателями могут стать все совершеннолетние лица, постоянно проживавшие с бывшим нанимателем, или, по согласованию с наймодателем, одна или несколько из этих лиц. В этом случае договор найма жилья остается действующим на прежних условиях.
Таким образом, согласно ГК необходимым условием сохранения действия договора найма является переход прав и обязанностей нанимателя по этому договору в одной или нескольких лиц, постоянно проживающих в жилье вместе с нанимателем.
Поскольку по смыслу части второй комментируемой статьи члены семьи осуществляют права и обязанности нанимателя, они должны обладать полным объемом дееспособности, возникновения (приобретения) которой законом не всегда связывается с достижением лицом совершеннолетия (ч. 2 ст. 34, ст. 35 ГК).
Следует подчеркнуть, что указанные в законе лица имеют право приобрести права и обязанности нанимателя и, соответственно, продолжать пользоваться жильем как члены семьи нанимателя, которые вселились в съемное помещение с целью постоянного проживания, а не как наследники. Смерть нанимателя не влечет за собой возникновения у них прав и обязанностей нанимателя по правилам книги шестой ГК "Наследственное право".