Наймодатель обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории. Такие же обязанности возлагаются на жилищно-строительные кооперативы.
Капитальный ремонт жилых домов, техническое обслуживание их инженерного оборудования, а также текущий ремонт жилых помещений, который обязан осуществлять наймодатель (жилищно-строительный кооператив), в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.
Невыполнение наймодателем (жилищно-строительным кооперативом) обязанностей по ремонту жилого помещения в случаях, вызванных неотложной необходимостью, дает нанимателю жилого помещения (члену жилищно-строительного кооператива) право провести ремонт и взыскать с наймодателя (жилищно-строительного кооператива) стоимость ремонта или зачесть ее в счет квартирной платы (взносов на эксплуатацию и ремонт дома кооператива).
Комментарий :
Согласно ч. 1 комментируемой статьи наймодатель обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории. Следует отметить, что указанный долг в части ремонта жилых домов естественно не распространяется на жилые объекты частной формы собственности и касается случаев, когда жилье используется на условиях найма.
Следует отметить, что в данной статье дается исчерпывающий перечень направлений обеспечения сохранности жилищного фонда, должен осуществлять наймодатель. А именно: 1) ремонт (капитальный, а в случаях, предусмотренных законом и / или договором, текущий), 2) обеспечение бесперебойной работы инженерного оборудования и его техническое обслуживание, 3) надлежащее содержание подъездов и других мест общего пользования и придомовой территории .
В части ремонта стоит отметить, что действующим ГК Украины предусмотрено, что обязанность по осуществлению капитального ремонта возлагается на арендодателя, а текущий ремонт, если иное не предусмотрено договором, осуществляется нанимателем. Данная норма является презумпцией и распространяется на отношения коммерческого найма объектов жилищного фонда. Вместе с тем, в случае заключения договоров найма жилья из числа объектов социального жилищного фонда законодательством могут устанавливаться особенности.
Например, п. п. 23 и 24 Примерного положения об общежитиях предусмотрено, что капитальный ремонт общежитий производится за счет средств предприятий, учреждений, организаций, в ведении которых находятся общежития. Текущий ремонт общежитий (кроме помещений, находящихся в обособленном пользовании граждан) осуществляется за счет средств предприятий, учреждений, организаций, в ведении которых находятся эти общежития. Текущий ремонт помещений, находящихся в обособленном пользовании граждан (побелка потолка, побелка, покраска или оклейка обоями стен, окраска радиаторов, оконных рам с внутренней стороны, подоконников, дверей и встроенных шкафов и антресолей, вставка стекол, окраска или покрытие лаком полов, ремонт электропроводки), производится за счет жильцов. Как видим, текущий ремонт помещений общего пользования или неделимого фонда общежития осуществляется за счет предприятий, учреждений, организаций, в ведении которых находятся эти общежития. Речь идет о вспомогательные помещения: помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации общежития и бытового обслуживания его жителей; лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, позакимнатни коридоры, колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие технические помещения).
Другая схема распределения расходов на текущий ремонт возможна также в случае, когда в доме создано объединение совладельцев. В таком случае, согласно ст. 12 Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" от 29 ноября 2001 года N 2866-III, управляющий осуществляет накопление необходимых средств на проведение текущих и капитальных ремонтов имущества, находящегося в общей собственности согласно законодательству. Кроме этого, предусмотрено также участие в текущем ремонте бывшего собственника жилого помещения в многоквартирном жилом доме. Такое участие допускается в порядке ст. 24 указанного Закона на основании решения суда и детализированная в Порядок участия в организации и финансировании ремонта приватизированных жилых домов их бывших владельцев, утвержденному постановлением КМ Украины от 8 октября 1992 года N 572.
Некоторые особенности производства текущего ремонта также установлены и при пользовании общежитиями Вооруженных Сил Украины. Текущий ремонт общежитий (кроме помещений, находящихся в обособленном пользовании граждан) производится квартирно-эксплуатационным органом, на балансе которого находятся эти общежития. Текущий ремонт в жилых помещениях, находящихся в обособленном пользовании жителей, проводится за их счет.
Начальник квартирно-эксплуатационного органа осуществляет систематический контроль за техническим состоянием общежития, устранением мелких неисправностей элементов зданий с целью их бесперебойной работы, а также предупреждением нарушений санитарно-гигиенических требований к помещениям зданий. По результатам осмотров планируются работы текущего ремонта, подлежащих исполнению в соответствующий период. План текущего ремонта и документация по текущему ремонту зданий состоит квартирно-эксплуатационным органом. В план текущего ремонта здания общежития включаются работы, которые планируется провести за счет средств жителей (п. 5.5, 5.6 Инструкции по организации предоставления жилой площади в общежитиях Вооруженных Сил Украины, утвержденной приказом Министра обороны Украины от 24 марта 2008 года N 113).
Необходимо помнить, что аналогичные обязанности комментируемым статьей возлагаются также на жилищно-строительный кооператив, который также обязан осуществлять меры по обеспечению сохранности принадлежащего ему жилого фонда. При этом жилищно-строительный кооператив обязан осуществлять внутреннеквартирный текущий ремонт или оплачивать ремонт, если необходимость в его проведении вызвана повреждением частей дома, инженерного оборудования или связанная с капитальным ремонтом дома или его конструктивных частей, а также производить капитальный ремонт (пп . 7 п. 17 Примерного устава жилищно-строительного кооператива, утвержденного постановлением Совета Министров УССР от 30 апреля 1985 года N 186). Осуществление текущего ремонта отнесена к обязанностям квартиросъемщика (пп. 6 п. 46 Примерного устава жилищно-строительного кооператива).
Об участии в ремонте работодателей, следует отметить, что согласно Порядку проведения ремонта и содержания объектов благоустройства населенных пунктов, утвержденного приказом Госжилкоммунхоза Украины от 23 сентября 2003 года N 154, ремонтные работы предусматривают:
- Капитальный ремонт;
- Текущий ремонт (ремонт улично-дорожной сети и искусственных сооружений делится на средний и мелкий);
- Содержание.
К капитальному ремонту объектов благоустройства относятся работы, направленные на восстановление их эксплуатационных характеристик, увеличение прочности и несущей способности конструктивных элементов, а также увеличение габаритов объектов и отдельных их частей в пределах норм.
Номенклатура работ по содержанию объектов благоустройства включает работы по таким объектам:
1. Улично-дорожная сеть (уход за вспученным и слабыми участками улиц (дорог) путем временных затирок и регулирования движения, открытия и закрытия воздушных воронок; систематическое очищение покрытий от пыли, мусора, грунтовых и других наносов путем их подметание и мытье, а также полива покрытий водой во время жары летом своевременное очистки улиц и дорог от снега и обработка их фрикционными и другими противогололедными материалами; заготовка и установка временных ограждающих барьеров, направляющих конусов и комплектов временных знаков для оборудования мест проведения очистительных работ; пропускания воды каналами и другими водоотводными сооружениями с ликвидацией в отдельных местах наносов снега и льда, очистка и промывка водосточных и дренажных сетей, установка бензо-, масло-и грязевловлювачив; заключения и снятие утепления из колодцев водосточной сети и источников противопожарного снабжения; пропаривания водосточных труб и источников противопожарного снабжения для ликвидации ледяных пробок; проверка снигосплавних линий и организация контроля над снегосплава, ликвидация снежных заторов на линиях снегосплава; очистка и мойка дорожных знаков, транспортных и пешеходных ограждений и других элементов дорожного оборудования и т. д.).
2. Искусственные сооружения (предохранительные работы по защите сооружений от наводнений, наледи, пробок и пожаров; пропуск паводковых вод и ледохода; устранение отдельных мелких повреждений настилов, перил, колесоотбойных ограждений, подтягивание гаек, укрепления конусов и др.).
3. Бытовое и коммунальное оборудование территории жилой застройки (мытье стен и покрытия мусоросборников; подметание покрытий площадок, очистка их от снега и посыпания песком во время гололеда; очистка и промывка дождеприемных колодцев и канализации).
4. Зеленые насаждения (уход за деревьями и кустами: подпитка, полив, обрезка крон деревьев и кустарников, вырезание сухих сучьев и веток, обезвреживание омелы, обработка ядохимикатами, утепление корневой системы, штыкование грунта в ямах, раскрытия и решения кустов неморозостойких пород, обрезка живой изгороди (газонного бордюра), удаление аварийных деревьев, уход за газонами: подсев газонов отдельными участками, укладка дерном отдельными участками, прочесывание газона граблями, подкормка газонов и полив, прополка, кошение травы, сбор и вывоз скошенной травы, мусора и опавших листьев; прикатывание дорожек; кошения трав, сгребание и вывоз опавшей листвы, сгребание и вывоз стволов и веток; систематическое очистки дорожек, аллей, лестниц от снега, льда, посыпку песком лестниц и т. п.).
5. Малые архитектурные сооружения (устройство цветников из однолетников в декоративных вазах, установленных на улицах, площадях и других территориях со всеми видами сопутствующих работ; очистки декоративных бассейнов и фонтанов; систематическое очистки урн и контейнеров от мусора, периодическое их мытье и дезинфекция, уборка мусора в павильонах , беседках, под навесами и другими малыми архитектурными сооружениями; мойки, протирания и очистки рядов от пыли, грязи и снега).
6. Уличное освещение и внешние сети (надзор за исправностью электросетей, оборудования и сооружений, замена электроламп, мойка и протирка светильников, ликвидация повреждений электросетей, осветительной арматуры и оборудования; исправления отдельных опор, подвесок, кронштейнов; обзор кабельной и телефонной линии работы по замене и восстановлению сбитых опор в результате дорожно-транспортных происшествий, а также связанные с ними ликвидации повреждений электросетей, осветительной арматуры и другого оборудования и т. д.).
7. Гидротехнические и противооползневые сооружения (очистка зданий от ила, грязи и мусора; посева травами и обкашивания откосов дамб, русел; систематический уход за плотинами, дренажными системами и дренажными насосами, подпорными стенками и другими сооружениями, уборка, очистка от снега и гололеда, а также посыпание песком лестниц, проездов, тротуаров и пешеходных дорожек на сооружениях).
8. Сооружения очистки и уборки городов (работы по содержанию внутренних и подъездных автомобильных дорог к объектам сооружений, надзор за внешними сетями электроснабжения, водоснабжения, канализации на объектах сооружений, контроль за содержанием и обращением с животными в населенных пунктах; регулирования численности животных в населенных пунктах, в том числе бездомных, ведение учета численности и регистрация животных в населенных пунктах).
9. Сооружения водоснабжения (уборка снега, обкалывание и уборка льда у колодцев и с крышек пожарных гидрантов очистки ото льда внутренних поверхностей шахтных колодцев; надзор за водоподъемных средствами шахтных колодцев и крышками пожарных гидрантов очистки от мусора и грязи площадок, пунктов заправки водой поливо-моечных машин и крышек пожарных гидрантов прочистки и промывки водосточных труб, водоприемных колодцев и крышек пожарных гидрантов на пунктах заправки водой поливо-моечных машин и т. п.).
10. Пляжи и переправы.
11. Другие работы по содержанию объектов благоустройства населенных пунктов.
К текущему ремонту объектов благоустройства (кроме улично-дорожной сети и искусственных сооружений) относятся работы, направленные на предотвращение мелких деформаций и повреждений объектов благоустройства населенных пунктов, на немедленную их ликвидацию.
К текущему ремонту улично-дорожной сети и искусственных сооружений относятся следующие работы:
а) средний ремонт: работы, связанные с периодическим восстановлением слоя износа дорожного покрытия, обеспечением достаточной его жесткости и ровности, улучшением эксплуатационных качеств элементов улично-дорожной сети и искусственных сооружений, а также работы по восстановлению элементов и конструкций искусственных сооружений, непосредственно испытывают ледовые и волновые воздействия. При необходимости средний ремонт может заключаться в ликвидации всех мелких повреждений проезжей части улично-дорожной сети и искусственных сооружений;
б) мелкий ремонт: работы, направленные на предотвращение мелких деформаций и повреждений улично-дорожной сети и искусственных сооружений и на немедленную их ликвидацию. Работы по содержанию объектов благоустройства состоят в регулярном проведении мероприятий по предотвращению преждевременного износа объектов, обеспечению нормальных условий их функционирования.
Организация работ по ремонту объектов благоустройства осуществляется в следующем порядке. Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах полномочий определяют на конкурсных основаниях согласно закону балансодержателей объектов благоустройства государственной и коммунальной форм собственности. Конкурс проводится согласно Положению о порядке конкурсного отбора предприятий по содержанию объектов благоустройства, утвержденным приказом Госжилкоммунхоза Украины от 11 ноября 2005 года N 160.
Балансодержатель обеспечивает надлежащее содержание и своевременный ремонт объекта благоустройства собственными силами или может на конкурсной основе привлекать к этому другие предприятия, организации. Владелец, по представлению балансодержателя, ежегодно утверждает мероприятия по содержанию и ремонту объекта благоустройства на следующий год и предусматривает средства на выполнение этих мероприятий. Утверждается также перечень объектов проведения капитального ремонта. Балансодержатель объектов благоустройства несет полную ответственность за выполнение утвержденных мероприятий в полном объеме.
На территории объекта благоустройства в соответствии с утвержденной градостроительной документацией могут быть расположены здания и сооружения торгового, социально-культурного, спортивного и другого назначения. Собственники этих зданий и сооружений обязаны обеспечить надлежащее содержание предоставленного им в установленном порядке земельного участка, а также могут на условиях договора, заключенного с балансодержателем, обеспечивать надлежащее содержание другой закрепленной за ними территории (прилегающей территории) и / или принимать долевое участие в содержании объекта благоустройства.
Балансодержатель утверждает объемы работ и необходимую сумму средств на содержание и текущий ремонт каждого объекта. Работы по текущему ремонту и содержанию объектов благоустройства проводятся согласно технологическим картам, утвержденным балансодержателем в установленном порядке. Работы по капитальному ремонту объектов благоустройства населенных пунктов проводятся при наличии проектно-сметной документации, предусмотренной ст. 29 Закона Украины "О планировании и застройке территорий" от 20 апреля 2000 года N 1699-III, утвержденной в установленном порядке.
Такими документами являются:
1) документы от заказчика строительства: документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком, или договор суперфиция; проектная документация на строительство, согласованная и утвержденная в порядке, определенном законодательством, сведения об осуществлении авторского и технического надзора, копия документа, удостоверяющего право собственности на здание или сооружение, или письменного согласия его владельца на проведение указанных работ (в случае осуществления реконструкции, реставрации, капитального ремонта объектов градостроительства) финансовая отчетность, которая составляется в соответствии со ст. 11 Закона Украины "О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине" от 16 июля 1999 года N 996-XIV, и копия лицензии на осуществление деятельности по предоставлению финансовых услуг, заверенная в установленном законом порядке (в случае осуществления строительства, что предусматривает прямое или косвенное привлечение финансовых активов от физических лиц);
2) документы от подрядчика строительства: копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации, копия лицензии на выполнение функций генподрядчика строительства объекта, заверенная в установленном законом порядке; договор (контракт) подряда на строительство объекта; документ о назначении ответственных исполнителей работ , сведения о квалификации и опыте специалистов, которые примут участие в выполнении заказа, предложения по привлечению субподрядчиков.
Длительность капитального ремонта определяется проектно-сметной документацией и графиком проведения работ. График проведения работ утверждает балансодержатель. Все незначительные отклонения, которые возникли в процессе проведения ремонтно-строительных работ и не меняют принципов принятого решения и не влияют на прочность конструкций, соглашаются с балансодержателем и / или организацией, которая является заказчиком работ, а также с проектной организацией, разработавшей проектно - сметную документацию. Дополнительные, не учтенные проектной документацией, работы оформляются в соответствии с действующим законодательством. Заказчик имеет право в любое время проверить ход и качество работ, а также качество материалов, используемых для ремонта. В случаях, предусмотренных строительными нормами, ремонтно-строительная организация составляет проект организации работ.
Во время проведения капитального ремонта необходимо всесторонне использовать материалы, оборудование, древесину, металлический лом, полученные в результате разборки объектов благоустройства, которые ремонтируются. Во время капитального ремонта непосредственно на объекте заказчик и подрядчик уточняют перечень и количество пригодных к использованию материалов, оборудования, древесины и металлолома, о чем составляется акт, в котором указывают пригодные для использования во время капитального ремонта материалы и оборудование, передаваемые подрядчику , и такие, которые не пригодны для указанной цели, которые остаются у заказчика. Стоимость материалов, конструкций и деталей, повторно используемых определяется актом, подписанным подрядчиком и заказчиком с обязательным участием материально ответственных лиц. На стоимость таких материалов, конструкций и деталей уменьшается сумма счета за выполненные работы, без уменьшения выполненного объема работ. Если некоторые материалы нужно транспортировать для использования на других объектах, то их засчитывают по стоимости, уменьшенной на сумму расходов на транспортировку.
Средства от реализации материальных ценностей, полученных в результате разборки конструкций, как остающихся в распоряжении балансодержателя, так и тех, которые передаются подрядчику, возвращаются на финансирование капитального ремонта объектов благоустройства. В объемы выполненных работ по капитальному ремонту не должна включаться стоимость оборудования отдельных деталей, механизмов и элементов, которые находятся в исправном состоянии и снимаются только на время ремонта объектов благоустройства.
Если оборудование и материалы, полученные от разборки, нельзя использовать на данном объекте, подрядчику разрешается с согласия заказчика использовать их на другом объекте. Исполнитель работ (подрядчик) должен следить за рациональным использованием полученных от разборки материалов и оборудования и принимать меры к их сохранению.
На каждом объекте капитального ремонта ремонтно-строительная организация должна вести журнал работ по капитальному ремонту, в котором фиксируются следующие данные:
- Даты наиболее важных производственных этапов;
- Данные о качестве применяемых материалов;
- Методы проведения работ;
- Метеорологические условия;
- Допущенные в процессе работы отклонения от проекта;
- Замечания лиц, контролирующих ремонтно-строительные работы;
- Даты промежуточной приемки законченных частей сооружений.
Ответственность за качество и своевременное выполнение работ по ремонту и содержанию объектов благоустройства несет исполнитель работ (подрядчик) в соответствии с законодательством. Время проведения работ по текущему ремонту и содержанию улично-дорожной сети, а также проезжей части искусственных сооружений следует назначать с учетом интенсивности движения транспорта и пропускной способности свободной для движения проезжей части.
Запрещается выполнять дорожные работы (за исключением аварийных) в часы "пик".
Механизированная уборка проезжей части улично-дорожной сети и искусственных сооружений (мойка, подметание, погрузка снега с валов) необходимо назначать в часы, когда интенсивность движения транспорта в одном направлении на двухполосной проезжей части не превышает 300, а на четырехполосный - 900 и шестиполосной - 1500 автомобилей в час.
Часть ручных работ по уборке проезжей части автомобильных дорог групп А и Б, а также искусственных сооружений не должна превышать 25% от общего объема работ по уборке проезжей части. Работы по ремонту и содержанию объектов благоустройства должны включать мероприятия по соблюдению действующих правил техники безопасности, охраны труда, пожарной безопасности, требований санитарных норм и охраны окружающей среды.
При выполнении дорожных работ по ремонту и содержанию следует обеспечивать безопасность движения транспорта и пешеходов в соответствии с требованиями действующих в настоящее время нормативных документов. Эксплуатационное состояние автомобильных дорог, улиц и железнодорожных переездов после осуществления ремонта должно отвечать ДСТУ 3587-97 «Безопасность дорожного движения. Автомобильные дороги, улицы и железнодорожные переезды. Требования к эксплуатационному состоянию", утвержденном приказом Государственного комитета стандартизации, метрологии и сертификации от 31 июля 1997 года N 441.
Независимо от способа проведения работ все организации, осуществляющие ремонт объектов благоустройства, представляют отчеты о выполнении всех видов ремонтов:
- "Акт приемки выполненных подрядных работ" (форма N КБ-2в) - является обязательным при выполнении работ подрядным и хозяйственным способом по капитальному и текущему ремонтам, которые осуществляются с привлечением бюджетных средств или средств предприятий, учреждений и организаций государственной формы собственности, независимо от форм собственности исполнителя работ;
- "Справка о стоимости выполненных подрядных работ" (форма N КБ-3) - распространяется на строительные предприятия и строительные структурные подразделения (всех форм собственности), выполняющие работы подрядным и хозяйственным способом по капитальному и текущему ремонту, независимо от источников финансирования.
Заключение договоров и порядок оплаты работ по капитальному и текущему ремонтам осуществляется в следующем порядке. Балансодержатель обеспечивает содержание и своевременный ремонт объекта благоустройства собственными силами или может на конкурсной основе привлекать другие предприятия, учреждения, организации, используя для этого средства, предусмотренные владельцем. Комплексный капитальный ремонт объекта благоустройства, как сложный и трудоемкий, выполняется, как правило, подрядным способом в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
При условии выполнения ремонтных работ подрядным способом подготовка, составление и выполнение договора-подряда проводятся в соответствии с действующими в строительстве нормативными документами. Договор-подряд на работы, которые необходимо выполнить в первом квартале, следует заключать не позднее 20 декабря предыдущего года, а на всю годовую программу - не позднее 1 февраля текущего года. При выполнении ремонтных работ собственными силами договор-подряд не укладывается. При этом балансодержатель утверждает график выполнения работ.
Часть 3 комментируемой статьи предусматривает, что невыполнение наймодателем (жилищно-строительным кооперативом) обязанностей по ремонту жилого помещения в случаях, вызванных неотложной необходимостью, дает нанимателю жилого помещения (члену жилищно-строительного кооператива) право провести ремонт и взыскать с наймодателя (жилищно - строительного кооператива) стоимость ремонта или зачесть ее в счет квартирной платы (взносов на эксплуатацию и ремонт дома кооператива). Взыскание стоимости ремонта необходимо осуществлять в порядке, предусмотренном гражданским законодательством на возмещение вреда. При этом стоимость ремонта должна быть подтверждена копиями соответствующих документов (квитанциями, чеками и т. д.). В случае отказа наймодателя (жилищно-строительного кооператива) от компенсации стоимости ремонта указанное требование может быть обращено в указанных субъектов через суд.
Относительно зачисления стоимости ремонта в счет квартплаты, то такой механизм осуществляется в порядке, предусмотренном Законом Украины "О жилищно-коммунальных услугах" от 24 июня 2004 года N 1875-IV.