ВОПРОС ЮРИСТУ:
Подскажите, пожалуйста. У нас в договоре аренды (мы арендатор) сказано, что арендодатель обеспечивает помещение системой вентиляции и кондиционирования. Система есть, но работает в таком режиме, что посетители от жары сознание теряют (не говоря уже о персонале). Причем арендодатель ничего не делает для ремонта системы и даже скидку нам не дает. Скажите, есть ли тут шансы законным путем заставить арендодателя обеспечить помещение нормальным воздухом или хотя бы договор досрочно разорвать?
ОТВЕТ ЮРИСТА:
В данной ситуации у арендатора очень хороший шанс решить вопрос в свою пользу. Основания для такого вывода дает Гражданский кодекс. В ст. 767 ГК указывается, что арендодатель обязан передать нанимателю предмет аренды в состоянии, позволяющем использовать его по прямому назначению. В данном случае это включает в себя и наличие исправной системы вентиляции и кондиционирования, поскольку она предусмотрена договором аренды. Так что можно говорить, что арендодатель передал арендатору помещение в ненадлежащем состоянии.
Однако есть одна загвоздка – если при передаче помещения не была проведена проверка его пригодности в присутствии арендодателя, то помещение считается переданным в надлежащем состоянии. Однако это не касается недостатков, которые не могут быть обнаружены при поверхностном осмотре. Именно последнее стоит использовать, указывая на то, что проблемы с вентиляцией проявляются только в теплое время года, а передача помещения проводилась зимой.
Также можно пойти путем доказывания того, что ремонт вентиляции является капитальным. Вопрос с оплатой ремонта, если он не урегулирован договором, ГК решает следующим образом (ст. 776): текущий ремонт производится арендатором за свой счет, капитальный ремонт проводится либо арендодателем, либо арендатором за счет арендатора.
Поэтому необходимо зафиксировать факт неисправности системы вентиляции и классифицировать ремонт. Для этого лучше всего вызвать мастера сервисной организации, который проведет диагностику и составит акт о наличии и характере неисправности, а также характере необходимого ремонта. От сервисной же фирмы можно получить примерную калькуляцию стоимости ремонта. Исходя из этого можно принимать решение об отнесении его к капитальному. Одновременно может выясниться, что причина неисправности в какой-то одной детали, замена которой стоит достаточно недорого и смысла судиться с арендодателем вообще нет.
Стоит отметить, что оба основания для обращения к арендодателю имеют одинаковые последствия. Арендодатель должен будет либо самостоятельно устранить недостатки, либо засчитать стоимость их устранения в счет арендной платы. Если же ни то, ни то не будет сделано, то арендатор имеет право досрочно разорвать договор и требовать возмещения нанесенных убытков (ст. 784 ГК).