Обсуждения на портале Право Украины периодически дают поводы не только для анализа норм законодательства и судебной практики, но и вынуждают обращаться к теории права для поиска правильных ответов на вопросы, задаваемые пользователями. Так и в этот раз автор обсуждения задал довольно интересный вопрос, связанный с арендными правоотношениями (хотя размышления и выводы по этой теме можно применить и к другим видам договоров).
Суть вопроса состоит в уже заключенном договоре аренды помещения. Одним из условий договора является возврат помещения (после истечения срока аренды) арендодателю в надлежащем состоянии с учетом нормального износа. При этом известным и неоспариваемым фактом является то, что деятельность, с целью которой арендатор получает помещение, негативно сказывается на состоянии помещения. Поэтому условиями соглашения предполагается проведение в нем ремонта. Однако арендодатель уже после заключения договора засомневался в качестве будущих ремонтных работ, поскольку, по его мнению, как правило, они производятся некачественно. В связи с этим арендодатель решил обязать арендатора в будущем заключить договор о проведении ремонтных работ только лишь с одним предприятием (единственным, которому арендодатель доверяет и с кем сотрудничает много лет).
Исходя из этого, автор темы, очевидно представляющий интересы арендодателя, рассматривает вопрос заключения дополнительного соглашения к указанному выше договору аренды. Таким дополнительным соглашением, как моделирует ситуацию автор темы, должна быть введена в эти договорные отношения еще одна сторона – строительная фирма, имеющая исключительные полномочия на проведение ремонтных работ в помещении. Возможность и правовая корректность такого варианта решения вопроса стала темой для обсуждения, где были высказаны такие соображения.
Позиция 1. Строительную фирму невозможно ввести в договор аренды в качестве его стороны. Поскольку это не будет «вписываться» в арендные правоотношения.
Позиция 2. Ввести подрядчика в правоотношения в качестве стороны договора возможно, но нецелесообразно (получится смешанный договор). Лучше заключить дополнительное соглашение, в котором не вводить еще одну сторону по договору, а дополнить договор пунктом о том, что именно такое-то лицо является «ремонтником» по арендуемым площадям.
Позиция 3. Можно предусмотреть в дополнительном соглашении письменное разрешение арендодателя на привлечение определенного подрядчика, осуществляющего предусмотренные в договоре ремонтные работы.
Позиция 4. В данном случае ничего не нужно придумывать. Если арендодателя не устроит качество ремонтных работ, он может просто не подписывать акт передачи помещения.
Позиция 5. Арендодателю необходимо было заранее заключить договор о проведении ремонтных работ с необходимым подрядчиком. При этом оплата таких работ должна была бы возлагаться на арендатора.
Мнение юристов проекта: для начала необходимо разобраться в целесообразности предложенного автором темы варианта об участии в договоре третьего лица, не являющегося ни арендатором, ни арендодателем.
Любой договор предполагает создание взаимных прав и обязанностей между лицами, заключившими его. Классическая правовая конструкция договора аренды предполагает передачу или обязательство передачи арендатору имущества в пользование за плату на определенный срок (ст. 759 Гражданского кодекса). При этом стороны такого договора могут быть «отягчены» другими обязательствами, связанными непосредственно с объектом таких правоотношений и несущими косвенный (вспомогательный) характер. К такому обязательству и относится проведение ремонтных работ в арендуемом помещении. Однако это обязательство может касаться лишь арендатора или арендодателя, поскольку установление договором какого-либо обязательства третьего лица (независимо от его воли) нарушает принцип свободы договора. По этой причине указание в договоре о том, что арендатор обязан заключить договор строительного подряда только с конкретным подрядчиком, по общему правилу, не является «рабочей» правовой нормой.
Также такое указание в договоре создаст ненадежное обязательство. Ведь, во-первых, для проведения ремонтных работ необходимо будет заключение нового договора, где в будущем указанная строительная фирма может отказать арендатору в сотрудничестве (учитывая принципы диспозитивности гражданских правоотношений и, опять-же, свободы договора). Во-вторых, нельзя исключать вероятность невозможности исполнения такого договорного обязательства по объективным причинам (ликвидация подрядчика, смена профиля деятельности и т. п.).
Ввод исполнителя ремонтных работ третьей стороной в договор аренды либо конкретное его указание как подрядчика является возможным вариантом, однако далеко не идеальным
Рассматривая вариант введения строительной фирмы в договор в качестве третьей стороны, следует учесть следующее. Статус стороны договора предполагает выполнение ею основного договорного обязательства (в данном случае – предоставление помещения в аренду либо передача арендной платы). В связи с этим ввод новой стороны договора, в полномочиях которой будут лишь ремонтные работы арендуемого помещения, делает такой договор смешанным, автоматически усложняя его. Так как в дальнейшем, если у арендодателя по каким-либо причинам появятся основания для отказа в доверии строительной фирме, вывести такого участника из договорных правоотношений будет проблематично. Ведь он будет полноценным участником этих арендных правоотношений со своими правами и обязанностями. Соответственно, чтобы лишить его полномочий, арендодателю необходимо будет как минимум снова заключать дополнительное соглашение (а то и добиваться своего в судебном порядке). Либо арендодателю придется мириться с тем, что нежеланный подрядчик будет проводить ремонтные работы. Исходя из этого, арендодатель может (если не сказать «рискует») стать заложником своей же инициативы.
Потому следует признать, что ввод исполнителя ремонтных работ третьей стороной в договор аренды либо конкретное его указание как подрядчика является возможным вариантом, однако далеко не идеальным (моделируя реализацию на практике такого положения договора). Так что в данном случае следует в дополнительном соглашении предусмотреть положение, предполагающее право арендодателя самостоятельно определять подрядчика по ремонтным работам (ведь это в любом случае даст возможность проводить ремонтные работы любой строительной фирме, а не только конкретно указанной в договоре). Вместе с тем арендатор должен быть обязан не только признать выбор арендодателя, но и оплатить услуги по ремонтным работам. «Защитными» нормами договора для арендодателя в данном случае должны стать:
1) запрет на осуществление ремонтных работ иным подрядчиком, нежели тот, который определен арендодателем;
2) положение о том, что ремонтные работы считаются осуществленными, если они были проведены подрядчиком, ранее определенным арендодателем;
3) отдельные штрафные санкции для арендатора, в случае проведения ремонтных работ в порядке, противоречащем положениям данного договора.
Таким образом, с одной стороны будет предусмотрен правовой механизм ключевого участия арендодателя в назначении исполнителя ремонтных работ. С другой стороны – арендодатель сам не будет «скован» одним лишь подрядчиком, ведь никто не может дать гарантии сохранения доверия к нему в будущем. К тому же такой вариант решения вопроса ремонта помещения не будет противоречить положениям ст. 776 ГК, посвященной ремонту вещи, переданной в аренду. Вопрос лишь в согласии арендатора с такими условиями дополнительного соглашения.
ВЫВОД:
В данном случае нет необходимости конкретного указания исполнителя ремонтных работ, так как это имеет ряд недостатков. Взамен этого арендодателю лишь необходимо будет обеспечить свое право самостоятельно определять исполнителя ремонта.
Таким путем арендодатель сможет предусмотреть в договоре обязанность арендатора проводить ремонт помещения только силами строительной фирмы, которой доверяет арендодатель. При этом сам арендодатель будет предусмотрительно застрахован от любых обстоятельств, делающих невозможным или нежелательным проведение ремонта доверенным подрядчиком.