Ситуация, когда переданная в ипотеку недвижимость одновременно используется ипотекодателем для получения прибыли за счет сдачи в аренду третьим лицам, достаточно распространена. В принципе, в ней нет ничего сложного для оформления, однако в случае невыполнения ипотекодателем либо должником (если речь идет об имущественном поручительстве) своих обязательств по основному договору могут возникнуть сложности для арендаторов.
С подобной ситуацией столкнулся один из участников форума JuristOFF, являющийся арендатором нежилого помещения. В один прекрасный день к нему явились лица, представившиеся представителями коллекторской компании, и заявили, что отныне арендная плата должна вноситься не на счета физлица-СПД, с которым заключен договор, а на счета банка, которому указанное имущество перешло в силу ипотечного договора. В качестве обоснования своих требований они предъявили договор ипотеки между физлицом-СПД и банком (в котором содержится условие о том, что в случае неуплаты на протяжении месяца основного обязательства и/или процентов банк автоматически получает право собственности на объект ипотеки либо право продать его с открытых торгов), а также извлечение из Единого реестра прав собственности на недвижимость и их ограничений.
В то же время в договор аренды изменения в части смены арендодателя не вносились. Поэтому физлицо-СПД утверждает, что арендная плата должна по-прежнему вноситься ему.
Пообщаться непосредственно с представителями банка автору темы не удается, поскольку все вопросы переадресовываются в коллекторскую компанию. При этом участник форума уже успел самостоятельно получить информационную справку из Единого реестра прав собственности на недвижимость и их ограничений, из которой следует, что собственником интересующего его объекта зарегистрирован банк, а основанием для регистрации права собственности стал ипотечный договор.
В результате перед автором темы стоит непростой вопрос: кому платить арендную плату?
Позиция 1
В данной ситуации все свидетельствует о том, что собственником недвижимости с момента регистрации своих прав на основании договора ипотеки стал банк. Поэтому, несмотря на отсутствие изменений в договоре аренды, арендную плату нужно вносить на указанные коллекторами счета.
Позиция 2
Ключевое значение в данном случае имеет договор аренды. Поскольку в него изменения не вносились, арендодателем по-прежнему остается физлицо-СПД. То есть арендную плату надо уплачивать ему.
Позиция 3
В сложившейся ситуации наиболее разумным для арендатора будет направление физлицу-СПД, банку и коллекторам письма одинакового содержания, в котором нужно попросить предоставить информацию, кому платить арендную плату. К тому же необходимо указать, что в договоре аренды арендатором остается физлицо-СПД и, следовательно, арендатор должен выполнять свои обязанности по этому договору. В то же время оплата в адрес банка может вызвать ненужные вопросы со стороны налоговой, поскольку оплата будет проходить без договора. Также в письме надо выразить готовность уплачивать арендную плату любому из возможных арендодателей, но только после урегулирования ситуации, и указать срок для ответа. При этом стоит предупредить, что до момента разрешения ситуации арендатор будет вносить арендную плату согласно имеющемуся у него договору.
Мнение адвоката
Исходя из рассказанного автором темы, у него на руках сейчас имеется справка из Единого реестра прав собственности на недвижимость и их ограничений, в которой в качестве собственника недвижимости указан банк. То есть можно констатировать, что согласно ч. 3 ст. 334 Гражданского кодекса банк приобрел право собственности на сданное в аренду помещение с момента регистрации такого права. Одновременно прекратилось и право собственности физлица-СПД на основании норм договора ипотеки (об этом свидетельствует ч. 1 ст. 37 Закона "Об ипотеке").
Что же касается договора аренды, то в соответствии с ч. 1 ст. 770 Гражданского кодекса в случае смены собственника арендуемой вещи к новому собственнику автоматически переходят права и обязанности арендодателя. В применении к нашем случаю это означает, что с момента регистрации права собственности на арендуемый объект к банку перешли права и обязанности физлица-СПД по договору аренды, включая право на получение арендной платы.
При этом согласно ч. 2 ст. 512 Гражданского кодекса в таком случае имеет место замена кредитора на прямо предусмотренном законом основании, а не на основании уступка прав требования (сделки). Следовательно, к данным правоотношениям не применима ст. 513 Гражданского кодекса, устанавливающая требования к форме сделки о замене кредитора. Также не подлежит применению и ст. 521 Гражданского кодекса относительно формы сделки по замене должника в обязательстве.
Таким образом, формально гражданское законодательство не требует внесения в договор аренды изменений в части арендодателя с указанием в таком качестве банка. Однако вполне справедлива оговорка Позиции 3 относительно налоговых последствий бездоговорной оплаты.
Учитывая этот фактор, желательно как минимум получить от банка письменное извещение о переходе права собственности на объект аренды и требование об уплате арендной платы. Вместе с ипотечным договором и извлечением (а также уже имеющейся справкой) из реестра это должно дать достаточно доказательств для подтверждения наличия договорных отношений между арендатором и банком.